Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Джибе С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ремико» к Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ремико» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № площадью 5 170 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 50 696 678 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 17 марта 2020 года № 22 утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 100 275 289 рублей 40 копеек. Отчетом об оценке ООО «Бизнес аудит оценка» от 23 августа 2021 года № 488/2021 его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 50 696 678 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов кадастровой стоимости.

Определением судьи от 20 сентября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Хабаровского края.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО «Ремико», министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Правительства Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку в отчете отсутствует информация и выводы оценщика, обосновывающие применение процентных величин 2018 года для прогнозирования действительного валового дохода. Также Правительство Хабаровского края не считает себя заинтересованным лицом по настоящему административному делу, полагая, что решение по делу не повлияет на права и интересы Правительства Хабаровского края.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО «Ремико» является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № площадью 5 170 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин строительных товаров, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч.3 ст.22).

В соответствии с ч.4 ст.22 Закона о кадастровой стоимости заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22).

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный реестр недвижимости 14 апреля 2020 года, составляет 100 275 289 рублей 40 копеек, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 17 марта 2020 года № 22 «Об утверждении изменений, вносимых в результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденные приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 г. N 103».

Таким образом, ООО «Ремико», являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1., имеющим квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 22 июля 2020 года являющийся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков», о чем 23 августа 2021 года подготовлен отчет № 488/2021.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляла 50 696 678 рублей.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям пункта 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения доходного подхода (метод прямой капитализации) и отказа от применения затратного и строительного подходов и иных методов в рамках доходного подхода.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15-17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

В соответствии с положениями пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

Как следует из Приказа Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» в рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков. Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

При составлении отчета об оценке от 23 августа 2021 года № 488/2021 в рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (пункт 23 ФСО № 7).

В ходе исследования оценщиком установлен период прогнозирования, определена характеристика развитости рынка, характеристика оборачиваемости объектов, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект и выявлены объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки для расчета величины арендной платы в рамках доходного подхода.

Таким образом, с использованием доходного подхода оценщиком определена стоимость здания с кадастровым номером 27:22:0051310:201 в размере 50 696 678 рублей.

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика ФИО1 застрахована.

Доводы, содержащиеся в возражениях на административный иск заинтересованного лица Правительства Хабаровского края о необоснованности применения процента недозагрузки при сдаче в аренду, основанного на характеристиках рынка недвижимости по состоянию на 2018 год, не принимаются судом во внимание, поскольку оценщиком использовались последние данные о величине процента недозагрузки при сдаче в аренду офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости на прогнозируемый период, предшествующий дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – 1 января 2019 года.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объектов недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутых оценке объектов недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона о кадастровой оценке, в связи с чем, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Подпунктом «б» пункта 3 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость в сторону уменьшения.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Ремико» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № площадью 5 170 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 50 696 678 рублей.

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Ремико» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 17 сентября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева