Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2021-001572-54) по административному исковому заявлению Романова Артема Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

Романов А.А. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости 5 982 577 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что объект недвижимого имущества находится в собственности Романова А.А., который уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости (помещения) превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором выражено мнение о том, что заключение судебной экспертизы ООО «Граунд» № Г27-348/2022 от 29.04.2022 года не может быть признано допустимым доказательством по делу, так как выполнено экспертом с нарушением положений законодательства в области оценочной деятельности. Просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

В судебное заседание 29 июня 2022 года явился представитель Романова А.А. по доверенности Котик В.В., который поддержал требования административного иска.

Также в судебное заседание явился вызванный судом эксперт ООО «Граунд» Титов Н.И., составивший заключение № Г27-348/2022 от 29.04.2022 года.

Другие лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лица, участвующего в деле, а также эксперта, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что Романов А.А. является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта от 16.12.2021 года (л.д.10,11, том 1). Предыдущими собственниками объекта недвижимости являлись Сиденко О.В. и Корнева Е.В., которые привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2018 года в размере 14 867 109, 16 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта (л.д.9, том 1).

Из письма филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю на запрос суда от 10.01.2022 года следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.01.2018 года утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 № 2368 в размере 14 867 109, 16 руб. и применялась с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года.

В настоящее время оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости является архивной. При этом факт внесения результатов проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов предыдущей кадастровой стоимости при условии сохранения за ним права на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Поскольку исчисление налога до даты внесения в государственный кадастр недвижимости новых результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется административным истцом исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости, у него по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

В соответствии с отчетом об оценке № 1591-21 от 16.12.2021 года, подготовленным ООО «Бюро оценки Касьянова», по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером составляет 5 982 577 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Граунд» № Г27-348/2022 от 29.04.2022 года отчет об оценке № 1591-21 от 16.12.2021 года, подготовленный ООО «Бюро оценки Касьянова», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2018 года определена экспертом в размере 7 314 400 руб. (ниже кадастровой стоимости на 50,8 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости были применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована. А именно, затратный подход при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не применялся, поскольку в данном случае не отражает реальной его рыночной стоимости ввиду того, что не учитывает многие факторы рынка недвижимости: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, внешнюю инфраструктуру. Доходный подход не применялся, так как отсутствие информации о сдаче в аренду аналогичных объектов по качеству отделки, месту расположений объекта экспертизы, повлечет необъективность расчета величины дохода. Кроме того, эксперт указал на затруднительность спрогнозировать другие источники и потоки дохода от использования объекта оценки.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Ступак В.А., приведенные в отзыве, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты пояснениями эксперта ООО «Граунд» Титова Н.И. в судебном заседании 29 июня 2022 года, а также сведениями самого заключения.

Так, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Ступак В.А. в отзыве сослалась на то, что применение экспертом объектов – аналогов №№ 1, 2 в целях определения рыночной стоимости объекта неверно, так как в объявлениях в отношении объектов – аналогов №№1,2 отсутствует информация о проведенных коммуникациях (водоснабжении, электроснабжении, отоплении и канализации) в используемых для расчета помещениях. При этом экспертом не использовано корректировок по данному ценообразующему фактору.

В судебном заседании эксперт ООО «Граунд» Титов Н.И. пояснил, что объекты – аналоги представляют собой помещения без отделки, расположенные в цоколе жилых домом, которые подключены к коммуникациям в обязательном порядке.

Кроме того, в заключении эксперт приводит описание объектов – аналогов №№ 1, 2 и указывает, что данные объекты, как и объект оценки, имеют водоснабжение, канализацию, электроснабжение (стр. 45 заключения).

Довод представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Ступак В.А. о том, что дата оценки объекта 01.01.2018 года, однако экспертом принято во внимание объявление в отношении объекта – аналога № 4 от февраля 2016 года, является несостоятельным и не свидетельствует о недостоверности определения экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт ООО «Граунд» Титов Н.И. пояснил, что данное объявление являлось актуальным в 2017 году. Проанализировав рынок недвижимости в районе расположения объекта оценки, пришел к выводу, что использование объекта– аналога № 4 не приведет к искажению рыночной стоимости спорного объекта.

Кроме того, отзыв от департамента имущественных отношений Краснодарского края подписан представителем Ступак В.А., действующей на основании доверенности, сведений о том, что она обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.

В связи с чем, изложенные в отзыве на административный иск возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста относительно доказательств и фактических обстоятельств дела. Приведенные в отзыве доводы не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

Таким образом, административное исковое заявление Романова А.А. подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 17 декабря 2021 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 17 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Романова Артема Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 7 314 400 рублей на период с 01 января 2019 года и до 01 января 2022 года.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером считать 17 декабря 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление Романова Артема Александровича оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 июля 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова