Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО7 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО8 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнений в порядке ст.46 КАС РФ, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения здания гаража, общей площадью 2022 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года в размере 1 334 399 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1389,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 марта 2014 года в размере 9 211 779 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ФИО1 указал, что является собственником вышеназванных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и постановления Правительства Нижегородской области № 863 от 10.12.2014 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области» и составляет: для земельного участка с кадастровым номером [номер] - 2 093 538,36 рублей; для нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 28 955 772,80 рублей.

Заявленный размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости подтвержден отчетами об оценке [номер] от 20.12.2019 и [номер] от 25.12.2019 и дополнением к отчету[номер] от 25.12.2019, выполненные оценщиком ИП ФИО5

Ссылаясь на положения ст.ст.390-391, 394 Налогового кодекса РФ, ст.ст.65,66 Земельного кодекса РФ, ст.ст.24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 указывает, что установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в размере, не соответствует их рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика налогов, поскольку размер налогов исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка и здания, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в Отчетах об оценке.

Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» от 10 декабря 2014 года № 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013.

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39.

Кроме того указывает, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 года № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 № 331.

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.46-54 т.2).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, из которого следует, что Учреждение определяет кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение в лице филиала, не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, поэтому не может являться административным ответчиком по делу.

Просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителей филиала с учетом позиции, изложенной в настоящем отзыве. Составу суда доверяет, отводов не имеет (л.д.57-65 т.2).

В судебное заседание ФИО1, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации городского округа [адрес] Нижегородской области, не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в их отсутствие, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании п.5 ч.2 ст.14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Нижегородской области от 05.11.2014 № 140-З «О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налог на имущество физических лиц с 01.01.2015 рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 ФИО10 является собственником объектов недвижимости, а именно:

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1389,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес].

Право собственности подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости [номер] и [номер] от 28.01.2020, представленными суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.4-8 т.2).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО1, является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – нежилого здания и земельного участка, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанных объектов недвижимости.

Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления ФИО1, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ, частью десятой ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области», земельный участок с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], был внесен в Единый государственный реестр недвижимости как ранее учтенный 22.09.2004.

Вышеуказанный земельный участок вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» в размере 2 093 538,36 рублей.

Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 07.03.2014.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 28 955 772,80 рублей.

Изменений кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, по настоящее время, в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось (л.д.1-2 т.2).

Из указанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость: для земельного участка с кадастровым номером [номер], является 01 ноября 2013 года; для нежилого здания с кадастровым номером [номер], является 07 марта 2014 года.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер], административный истец ФИО1 представил в суд отчеты об оценке оценщика ИП ФИО5 №, [номер] от 20.12.2019, [номер] от 25.12.2019 и дополнение к данному отчету, в соответствии с которыми рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 52[номер] составляет 1 334 399 (один миллион триста тридцать четыре тысячи триста девяносто девять) рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] составляет 9 211 779 (девять миллионов двести одиннадцать тысяч семьсот семьдесят девять) рубля (л.д.17-84 т.1; 85-219 т.1, л.д.26-34 т.2).

Судом установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке оценщика ИП ФИО5[номер] от 25.12.2019, [номер] от 20.12.2019 и дополнения к нему, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющегося членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке нежилого здания и сравнительного подхода при оценке земельного участка, применение которых суд находит обоснованным.

Как следует из отчета [номер] от 20.12.2019, при определении рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка, оценщиком для сравнения было отобрано 4 объекта-аналога. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: на время продажи (условия рынка) – рассчитана по формулам и по данным Уровня инфляции в РФ. Таблица инфляции 2012-2018 г.г. (стр.51 Отчета – л.д.66 т.1); на торг, на местоположение – на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Нижний Новгород, 2012 г.; на местоположение - на основании «Справочника оценщика недвижимости», Т.3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Приволжского центра консалтинга и оценки, 2014 г.; на наличие коммуникаций – по данным сайта http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm, на площадь – по данным Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков, Часть 1, ООО «РусБизнесПрайсИнформ», 2013 год.

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом полностью приведен разделе 8 Отчета (стр.45-55 Отчета – л.д.60-70 т.1). Итоговое заключение о стоимости объекта оценки изложено в разделе 11 (стр.55 Отчета – л.д.70 т.1).

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения здания гаража, общей площадью 2022 кв.м., расположение объекта [адрес], по состоянию на 01.11.2013 составляет 1 334 399 (один миллион триста тридцать четыре тысячи триста девяносто девять) рублей.

При расчете стоимости объекта оценки – нежилого здания в отчете [номер] от 25.12.2019 и дополнении к нему, методом сравнения продаж в рамках сравнительного метода, Оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога и применены следующие корректировки: на время продажи (условия рынка) – рассчитана по формулам и по данным Уровня инфляции в РФ. Таблица инфляции 1991-2015 г.г. (стр.67 Отчета – л.д.151 т.1); на торг, на материал стен, на площадь - на основании «Справочника оценщика недвижимости», Т.3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Н.Новгород, 2014 г.; на местоположение в области – по данным сайта http://www.gks.ru/dbscripts/munst/munst22/DBInet.cgi (табл.10 на стр.48 Отчета – л.д.132 т.1); на разницу площади земельного участка – определено в главе 9 Отчета (стр.71-80 Отчета л.д.155-165 т.1).

Подробный расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода представлен в разделе 8 Отчета (стр.59-81 Отчета – л.д.143-165 т.1), а также в дополнении к Отчету [номер] от 25.12.2019 (стр.3 – л.д.28 т.2).

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, в рамках которого были выбраны 3 объекта-аналога, и для определения арендных ставок применены следующие корректировки: на время продажи (условия рынка) – рассчитана по формулам и по данным Уровня инфляции в РФ. Таблица инфляции 2012-2018 г.г. (стр.86 Отчета – л.д.170 т.1); на торг, на площадь – на основании Справочника оценщика недвижимости, Т.1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Приволжского центра консалтинга и оценки, 2014 г.; на местоположение - – на основании Справочника оценщика недвижимости, Т.3 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Приволжского центра консалтинга и оценки, 2014 г.; на наличие оборудования в составе объекта сравнения – по данным сайта http://www.statrielt.ru/; на состав арендной ставки - на основании Справочника оценщика недвижимости, Т.2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», Издание четвертое, актуализированное и расширенное, Нижний Новгород, 2016 год (стр.86-89 Отчета – л.д.170-173 Т.1 и стр.3-6 дополнения к Отчету – л.д.28-31 т.2).

Кроме того рассчитана ставка капитализации (табл.14 на стр.85 Отчета – л.д.169 т.1); определен потенциальный валовый доход (табл.16 на стр.93 Отчета – л.д.177 т.1, табл.16 на стр.7 дополнения к Отчету – л.д.32 т.2); действительный валовый доход – рассчитано по формуле (стр.93 Отчета – л.д.177 т.1, стр.7 дополнения к Отчету – л.д.32 т.2); определены расходы – рассчитано по формуле на стр.94 Отчета (л.д.178 т.1) и на стр.8 дополнения к Отчету (л.д.33 т.2).

Подробный расчет стоимости объекта оценки – нежилого здания с кадастровым номером 52:52:0010811:184, определенный с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 10 Отчета (стр.81-95 Отчета – л.д.165-179 т.1 и ) и в разделе 10 дополнения к Отчету (стр.3-9 дополнения к Отчету – л.д.28-34 т.2).

В данном отчете затратный подход не использовался, поскольку рынок продаж и аренды помещений достаточно хорошо развит, а реализация затратного подхода связана с проведением процедур, таких как определение суммы затрат на создание, определение износа и устареваний, прибыли девелопера, оценка рыночной стоимости земельного участка. При этом, учитывая возможность ошибок на каждом этапе расчета, а также учтивая то, что на объект оценки актуальная техническая документация отсутствует, достоверность конечной оценки будет заведомо ниже, чем достоверность оценки, полученной с использованием сравнительного и доходного подходов (стр.58 Отчета л.д.142 т.1).

Согласование результатов и заключение о итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представлены в разделах 11 и 23 дополнения к Отчету (стр.8-9 – л.д.33-34 т.2).

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1389,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 07.03.2014 составляет 9 211 779 (девять миллионов двести одиннадцать тысяч семьсот семьдесят девять) рублей.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке оценщика ИП ФИО5[номер] от 20.12.2019 и [номер] от 25.12.2019 и дополнения к нему, соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер], лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчеты об оценке оценщика ИП ФИО5[номер] от 20.12.2019 и [номер] от 25.12.2019 и дополнения к нему, отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер] по состоянию на юридически значимые даты (01.11.2013 и 07.03.2014 соответственно), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер] подлежат удовлетворению в заявленном административным истцом размере.

Не свидетельствуют об обратном и не могут повлечь отказ в удовлетворении требований административного истца доводы Правительства Нижегородской области о том, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, при определении которой их кадастровая стоимость устанавливается равной этой стоимости.

В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый указанной статьи).

По материалам дела, ФИО1 с заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области не обращался.

С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Таким образом, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая соответствует дате обращения ФИО1 в суд с административным исковым заявлением, то есть 26 декабря 2019 года.

На основании изложенного, и, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО11 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения здания гаража, общей площадью 2022 кв.м., расположение участка [адрес], по состоянию на 1 ноября 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 1 334 399 (один миллион триста тридцать четыре тысячи триста девяносто девять) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером [номер], этажность – 2, общей площадью - 1389,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 7 марта 2014 года равной его рыночной стоимости в размере 9 211 779 (девять миллионов двести одиннадцать тысяч семьсот семьдесят девять) рублей.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер] считать 26 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Председательствующий Н.В. Гущева

В окончательной форме решение принято 5 марта 2020 г.