Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца Черкашина А.И., административного ответчика – администрации города Белгорода Чувилко М.С., представителя заинтересованного лица – Правительства Белгородской области Егоровой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Строй-Контакт» к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованного лица – Правительства Белгородской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ООО «Строй-Контакт» (далее – административный истец, общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:54, площадью 2 484 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для реконструкции и дальнейшей эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: город Белгород, ул. Рабочая д. 12, обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости – 4 081 000 руб. на 01.01.2014.

В обоснование заявленного требования указано, что общество, на основании договора аренды, заключенного с администрацией города Белгорода, является арендатором спорного земельного участка. Арендная плата определяется из кадастровой стоимости данного участка, которая значительно превышает его рыночную стоимость и ведет к оплате аренды в завышенном размере.

Административный истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По результатам рассмотрения заявления решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в ответе об оценке, отклонена.

Административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Имеются ходатайства о рассмотрении дела без участия их представителей. Согласно представленным отзывам, при разрешении административного иска полагаются на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебном заседании представитель общества требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители администрации города Белгорода, Правительства Белгородской области, не оспаривая права административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, считали, что иск может быть удовлетворен с учетом цены земельного участка, определенной в экспертом ФИО по результатам судебной экспертизы. Представленный обществом отчет об оценке рыночной стоимости участка имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на определение его действительной рыночной стоимости.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» по состоянию на 01.01.2014. Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 31:16:0216005:54 составляет 8 934 053, 76 руб.

Как следует из материалов административного дела, общество на основании договора от 21.05.2001 № 715, заключенного с администрацией города Белгорода, является арендатором спорного земельного участка. Арендная плата за участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (приложение № 2 к договору).

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности общества как арендатора земельного участка, оно вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО «Трастоценка» отчет № 798. Рыночная стоимость определена оценщиками в размере 4 081 000 руб. на 01.01.2014.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика против представленного доказательства размера рыночной стоимости заявленного в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (54 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 07.02.2017 назначена экспертиза. На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертиза поручена эксперту ФИО

По результатам экспертизы экспертом подготовлено заключение от 27.03.2017 № 067.04.0170, согласно которому по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:54 составляет 8 808 000 руб.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод о несоответствии отчета № 798 от 10.02.2016 об определении рыночной стоимости земельного участка требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета, пункта 5 раздела II Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 № 611, пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297. Данные нарушения повлияли на величину рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение от 27.03.2017 № 067.04.0170 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорных земельного участка.

При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом установлено, что фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:54 соответствует разрешенному.

Эксперт, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией Л.А. Лейфера (2014 г.), указал, что оцениваемый объект относится к рынку земельных участков – земли населенных пунктов для индустриальной застройки.

Анализ фактических данных о ценах предложений объектов недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования показал, что для рынка земельных участков коммерческого назначения в городе Белгороде характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м может варьироваться от 2 167 руб. до 5 600 в зависимости от местоположения, среднее значение по выборке 4 106 руб./ кв. м.

Для расчета стоимости участка эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках данных объектов-аналогов получена из открытого источника – газеты объявлений «Моя реклама» от 05.12.2013 № 96/1473, от 22.04.2013 № 31/1408 и от 18.11.2013 № 91/1468. Характеристики аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на местоположение.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:54 на 01.01.2014 составляет 8 808 000 руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом, и не оспорено представителем административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ООО «Трастоценка», содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу.

Суд соглашается с таким выводом эксперта ФИО, поскольку он основан на глубоком анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет об оценке.

При таких обстоятельствах представленный обществом отчет об оценке № 798 не может быть принят судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением от 11.07.2016 № 618/07/016, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Что касается довода представителя административного истца об ошибке, допущенной экспертом в расчетах при применении корректировки на местоположение по аналогу № 3, то судом он признается несостоятельным и отвергается.

Из содержания экспертного заключения видно, что при расстановке по ценообразующему фактору «Размер населенного пункта» допущена техническая ошибка: вместо верного значения «5», ошибочно указано «2». При этом суммарное значение балов экспертом указано верно - «22».

На данное обстоятельство также указал эксперт в своих пояснениях, представленных в письменной форме в суд.

Ссылка представителя общества на безосновательное использование в расчете стоимости участка аналога № 3, поскольку из текста объявления о продаже не следует, что тот относится к индустриальной застройке, судом также отвергается.

Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Миниимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Эксперт, опираясь на свои опыт и специальные познания, оценив местоположение участка, окружающую застройку, его стоимость – 4 000 руб./ кв. м, которая соответствует стоимости участков под индустриальную застройку, обоснованно счел возможным использовать его в расчетах.

В любом случае доказательств тому, что на момент производства экспертизы имелись объекты-аналоги, применение которых в рамках экспертного заключения привело бы к занижению рыночной стоимости спорного земельного участка, не представлено.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта ФИО

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В данном случае общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию 10.10.2016.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Исходя из изложенного и с учетом того, что административным истцом реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, представленный им отчет не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения данного недостатка по ходатайству администравного ответчика была назначена судебная экспертиза, расходы по которой необходимо отнести на счет административного истца.

Реальность несения администрацией города Белгорода судебных издержек за проведение экспертизы подтверждено документально (платежным поручением от 27.03.2017 № 38545 на 45 000 руб., определением суда от 21.04.2017 о перечислении с лицевого счета суда на расчетные счета эксперта денежных средств в счет оплаты экспертизы).

Понесенные расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска также относятся на административного истца и возмещению ему не подлежат.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление ООО «Строй-Контакт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:54, площадью 2 484 кв. м, расположенного по адресу: город Белгород, ул. Рабочая, д. 12, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 8 808 000 руб.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2014.

Датой подачи заявления ООО «Строй-Контакт» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 10.10.2016.

Взыскать с ООО «Строй-Контакт» в пользу администрации города Белгорода 45 000 руб. в счет возмещения расходов на экспертизу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 03.05.2017