Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1 485,7 кв.м, расположенного по адресу: , равной рыночной стоимости по состоянию на 21.02.2019г. на период с 21.02.2019г. по 31.12.2021г. включительно; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером , площадью 576,3 кв.м., расположенного по адресу: , равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018г. на период с 01.01.2019г. по 31.12.2021г. включительно.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебное заседание ФИО1, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации Ахтырского городского поселения Абинского района, администрации муниципального образования Абинский район, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости в размере, установленном заключением дополнительной судебной экспертизы.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 в представленных возражениях указал, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 в представленных возражениях удовлетворение требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной оставила на усмотрение суда. Просила рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель администрации муниципального образования Абинский район по доверенности ФИО5 в представленном отзыве на административный иск указала, что права и законные интересы муниципального образования Абинский район в данном случае не затрагиваются.

Представитель администрации Ахтырского городского поселения Абинского района по доверенности ФИО6 в представленном отзыве на административный иск просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлияет на размер поступающих в бюджет налогов. Просила рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО7 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2018 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка зданий; помещений; объектов незавершенного строительства; машино-мест; земельных участков из состава земель лесного фонда; земельных участков из состава земель водного фонда (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.09.2017г. № 2197 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году»).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1 485,7 кв.м, расположенного по адресу: ; нежилого здания с кадастровым номером , площадью 576,3 кв.м., расположенного по адресу: , что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 21.02.2019г. составляет 38 767 351,57 рублей, которая утверждена актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» №15-16/21022019 от 28.02.2019г.

Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. составляет 15 025 725,92 рублей, которая утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2368 от 01.11.2018г.

В ходе рассмотрения административного дела административным истцом представлены актуальные выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, согласно которым в государственный кадастр недвижимости внесены результаты очередной кадастровой оценки.

Так, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2021 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка зданий; помещений; объектов незавершенного строительства; машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.03.2020г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году»).

Согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 36 692 021,9 рублей; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 14 091 739,26 рублей. Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №2259 от 09.09.21021г.

В соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Несмотря на то, что в государственный кадастр недвижимости внесены новые результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, исчисление налоговых платежей до этой даты осуществляется исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости данного объекта. Соответственно, у административного истца по настоящее время сохраняется право оспорить результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2018г. и 21.02.2019г.

В соответствии с отчетом об оценке от 26.11.2021г. №399/02/21, подготовленным ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 21.02.2019г. определена в размере 25 942 415 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке от 26.11.2021г. №399/01/21, подготовленным ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере 9 393 687 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определением суда от 11.05.2022г. по делу назначено проведение дополнительной судебной экспертизы.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы №98/04/22 от 12.07.2022г., выполненной НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» экспертом ФИО8, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером на дату определения кадастровой стоимости (21.02.2019г.) составляет 23 194 678 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2018г.) составляет 8 919 676 рублей.

С указанным заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края. В своих возражениях на заключение судебной экспертизы представитель департамент имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО9 указала, что оценщик при определении рыночной стоимости объектов экспертизы не использовал затратный подход, тогда как затратный подход - это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка.

При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы доходным подходом эксперт осуществляет расчет арендной ставки на основании данных региональной энергетической комиссии - департамента цен и тарифов Краснодарского края для офисов и магазинов. Представленная выборка не может быть принята к расчету, так как является неоднородной, внесенные в базу объекты недвижимости отличаются между собой по локальному местоположению, типу объекта, функциональному назначению, этажностью, наличию инженерных коммуникаций, техническому состоянию. Стоимость 1 кв.м офисов, значительного отличатся от стоимости магазинов за 1 кв.м.

В отношении объекта экспертизы с кадастровым номером указанная на странице 27 заключения ссылка для определения коэффициента недоиспользования не отражает информацию, указанную экспертом; информация об операционных расходах не подтверждена, принятое экспертом к расчету значение не обосновано; принятый экспертом срок жизни объекта оценки не подтвержден; при расчете коэффициента капитализации эксперт в качестве безрисковой ставки принимает ставку рефинансирования ЦБ РФ, что некорректно; при определении ставки капитализации методом Ринга (стр.28 заключения) эксперт указывает, что срок жизни для объектов, подобных объекту экспертизы составляет свыше 100 лет и принимает к расчетам оставшийся срок жизни равный 99 лет, принятые к расчету экспертом значения не подтверждены и не обоснованы; коэффициент капитализации определен методологически неверно; при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода эксперт не обосновано принимает к расчетам округленное значение ставки капитализации.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером при определении действительного валового дохода экспертом не указывает источник информации на основании которого определялся коэффициент недозагрузки; величина коэффициента недоиспользования определена на основании данных 2020 года, дата оценки 01.01.2018г.; информация об операционных расходах не подтверждена, принятое экспертом к расчету значение не обосновано; при определении ставки капитализации методом Ринга (стр.34 заключения) эксперт указывает, что срок жизни для объектов, подобных объекту экспертизы составляет свыше 100 лет и принимает к расчетам оставшийся срок жизни равный 97 лет, принятые к расчету экспертом значения не подтверждены и не обоснованы; при расчете коэффициента капитализации эксперт в качестве безрисковой ставки принимает ставку рефинансирования ЦБ РФ, что некорректно; дата оценки 01.01.2018г., к расчетам эксперт принимает значение на 21.02.2019г. (стр.34 заключения); коэффициент капитализации определен методологически неверно; эксперт не обосновано принимает к расчетам округленное значение ставки капитализации.

В рамках сравнительного подхода при оценке здания с с кадастровым номером указанная на странице 60 ссылка на источник информации, на основании которого определялась скидка на торг, не отображает информацию, указанную экспертом; дата оценки объекта эксперты 21.02.2019г., корректировка на долю стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости определена на 01.01.2018г., принятые к расчетам корректирующие коэффициенты, не отражают тенденции рынка, сложившиеся на дату оценки; корректировка на размер площади рассчитана оценщиком на основании данных 01.04.2017г., дата оценки 21.02.2019г., объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по площади, функциональному назначению; отсутствие корректировки на местоположение не обосновано; информация о техническом состоянии объектов-аналогов и объекта экспертизы не подтверждена; экспертом в расчетах не учтена корректировка на материал стен; применение в расчетах корректирующего коэффициента на этаж расположения некорректно.

При оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения: объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по функциональному назначению, площади; отсутствие корректировки на местоположение не обосновано; информация о техническом состоянии объектов-аналогов и объекта экспертизы не подтверждена; указанная на странице 71 ссылка на источник информации, на основании которой определялась скидка на торг не отображает информацию, указанную экспертом; корректировка на размер площади рассчитана оценщиком на основании данных 01.01.2017г., дата оценки 01.01.2018г., таким образом, используемая экспертом информация не актуальна на дату оценки; применение в расчетах корректирующего коэффициента на этаж расположения некорректно.

В письменных пояснениях эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО8, подготовивший заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы №98/04/22 от 12.07.2022г., указал, что необходимым условием для использования затратного подхода является достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Какой-либо сметы затрат на строительства нежилого здания, аналогичного тому, каким является объект оценки, проектная или исполнительная документация, в том числе акты на выполнение скрытых работ, в материалах административного дела не имеется. Соответственно, из указанных материалов дела эксперт не может достоверно установить объемы выполненных работ при строительстве данного объекта. Кроме того, затратный подход не учитывает основных факторов, влияющих на цену недвижимости, а именно: местоположение, транспортная доступность, перспективы развития района и т.д. В том числе и в связи с этим эксперт отказался от использования затратного подхода при оценке указанных объектов.

В соответствии с п. 1.1 Порядка ведения мониторинга цен на товары и услуги, утвержденного Приказом региональной энергетической комиссии - департамента цен и тарифов Краснодарского края, от 11 июля 2007 года №4/2007, «Мониторинг цен на товары и услуги, ведение которого осуществляется в соответствии с настоящим Порядком, является официальным источником информации о рыночных ценах».Каких-либо оснований не доверять государственному источнику информации у эксперта не было, а выводы представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края о ненадлежащем характере исследованной информации не соответствуют действующему законодательству РФ и Краснодарского края.

В экспертном заключении в качестве подтверждения информации для определения коэффициента недоиспользования приведена не только ссылка на источник информации, но и скриншот изображения использованной информации в виде таблицы.

В экспертном заключении указано, что данные о величине операционных расходов были приняты по данным аналитического агентства StatRielt. По данным источника, операционные расходы при эксплуатации торговых помещений находятся в диапазоне от 20 до 34% от суммы арендного платежа.

В зависимости от срока эксплуатации здания делятся на следующие группы: I - здания, которые прослужат более 100 лет, II - строения, служба которых ограниченна 50-100 годами, III - здания, срок службы которых 25-50 лет, IV - постройки со сроком эксплуатации, который не превышает 5-20 лет.

Согласно техническому паспорту строения, оцениваемый объект недвижимости относится к 1 группе капитальности.

Безрисковая ставка (или ставка доходности свободная от риска) - это ожидаемая норма доходности активов, по которым собственный финансовый риск равен нулю. Другими словами, это доходность по абсолютно надежным вариантам вложения денежных средств, например, по финансовым инструментам, доходность которых гарантирована государством.

Следовательно, безрисковая ставка отражает минимально возможную доходность, приемлемую для инвестора. Ни Федеральные стандарты, ни Закон об оценочной деятельности не регламентируют расчет ставки капитализации. Выбор методов остается на усмотрение эксперта, производящего расчет ставки. В то же время, многочисленные источники сети Интернет, по обучению и разъяснению процесса расчета ставки капитализации не исключают возможности использования в качестве безрисковой ставки ключевую ставку Центробанка.

Коэффициент капитализации рассчитан экспертом методом Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r1 = 1/n,

R = re + dep * (1/n),

где R - ставка капитализации;

re - ставка доходности на собственный капитал;

r1 - норма возврата капитала;

dep - доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Таким образом, коэффициент капитализации экспертом применен верно и обоснованно.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода обоснованно принято к расчетам округленное значение ставки капитализации, поскольку в соответствии с п. 14 ФСО №3, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №299, «Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

В экспертном заключении на стр. 34 допущена опечатка: дата - 21 февраля 2019 года указана неверно. Ключевая ставка на дату оценки 01.01.2018 года фактически составляла 7,75%, что и было указано в экспертном заключении на стр. 35.

Размеры ключевой ставки ЦБ РФ приведены по данным источника: https://credits-on-line.ru/faq/stavka-refinansirovaniya-cb-rf/#stavka-refinansirovaniya-tablica-2012-2022.

На стр.60 заключения экспертом по технической ошибке указан неверный источник информации для применения корректировки на торг. Источник информации является сайт «Судебные и нормативные акты Российской Федерации», расположен по адресу: https://sudact.ru/law/prikaz- minekonomrazvitiia-rossii-ot-12052017-n-226/metodicheskie-ukazaniia-o-gosudarstvennoi-kadastrovoi/prilozhenie-n-12/skidki-na-torg-dlia-drugikh/. Неправильная ссылка при этом не привела к искажению результатов оценки.

Корректировка на долю стоимости земли определена верно. В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р), объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При подготовке отчета оценщик собирает информацию с учетом своего суждения о необходимости тех или иных данных и достаточности для оценки собранного объема информации, что постулируется всеми стандартами. Инструкций или детальных правил, заменяющих профессиональное суждение, в оценке не существует.

Кроме того, доля стоимости земли в стоимости объекта капитального строительства не может изменяться со временем, поскольку земля является принадлежностью по отношению к объекту капитального строительства в соответствии с нормами ст. 135 ГК РФ.

Оценка объектов недвижимости производилась на ретроспективную дату. Кроме того, объект оценки находился в небольшом населенном пункте и подобрать полностью аналогичный объект аналог не представлялось возможным.

Если коэффициент отклонения меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 15% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 30% к значительной и если коэффициент вариации превышает 30%, то это говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов. Учитывая, что значение коэффициента вариации, полученное в рамках данного отчета, находится в диапазоне до 30%, эксперт счел возможным использовать выбранные объекты в качестве аналогов. Все объекты - аналоги имеют коммерческое назначение, имеют примерно одинаковый год постройки и примерно одинаковый уровень отделки.

В экспертном заключении указано, что поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение объекта-аналога и оцениваемого существенно различаются. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги расположены в одном районе (Абинский район Краснодарского края), возле оживленных трасс, поэтому корректировка на местоположение не требуется. Таким образом, эксперт привел обоснование для отсутствия корректировки на месторасположение.

Информация о техническом состоянии объекта оценки и объектов-аналогов вносилась в заключении на основании анализа фотографий объектов недвижимости и анализа содержания объявлений о продаже объектов-аналогов.

В объявлениях, использованных в качестве объектов-аналогов нет упоминания о материалах стен, поэтому корректировка по данному фактору не применялась.

В объявлении объекта-аналога №2 приведена площадь банкетного зала. Вместе с тем, в объявлении не указана какая-либо иная площадь, что не позволяет эксперту сделать вывод, что у объекта-аналога №2 площадь больше, чем та, которая указана в объявлении.

В экспертном заключении указано, что поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение объекта-аналога и оцениваемого существенно различаются. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги расположены в большинстве случаев в одном районе (Абинский район Краснодарского края), возле оживленных трасс, поэтому корректировка на местоположение не требуется, и лишь один объект-аналог расположен в территориально близком Северском районе.

Зависимость стоимости 1 кв.м объекта недвижимости от общей площади объекта недвижимости не имеет тенденции меняться. Использованные в экспертном заключении данные актуальны. В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки.

Изучив письменные пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся спорные объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимого имущества проведена на основании материалов дела. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

При оценке объектов недвижимости были применены сравнительный и доходный подходы (невозможность применения затратного подхода при оценке экспертом обоснованна).

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта рамках сравнительного подхода применена скидка на торг, произведены корректировки на наличие и площадь земельного участка, дату предложения, размер общей площади, этаж объекта, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

В рамках доходного подхода экспертом определены: базовая безрисковая ставка, норма текущей доходности, норма возврата капитала.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 21.02.2019г. составляет 23 194 678 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. составляет 8 919 676 рублей.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу положений абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Согласно ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером применялась с 21.02.2019г. до 01.01.2022г.

Таким образом, в отношении данного объекта недвижимости следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с 21.02.2019г. и до 01.01.2022г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0804093:28 внесена в Единый государственный реестр недвижимости 01.01.2019г. и применялась до 01.01.2022г

Таким образом, в отношении данного объекта недвижимости следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с 01.01.2019г. и до 01.01.2022г.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 21.12.2021г., сведений об обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края не имеется, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21.12.2021г.

Директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 95 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании дополнительной судебной экспертизы, подготовленной НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» административными ответчиками не опровергнут.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» подлежит удовлетворению. Оплата за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1 485,7 кв.м., расположенного по адресу: , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 21 февраля 2019 года в размере 23 194 678 рублей на период с 21 февраля 2019 года до 01 января 2022 года.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером , площадью 576,3 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 8 919 676 рублей на период с 01 января 2019 года до 01 января 2022 года

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами считать 21 декабря 2021 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 95 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 20.09.2022г.