Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Бакуменко Н.Т. - Абрамовича К.Л., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Кан С.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бакуменко Н.Т. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Бакуменко Н.Т. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 483,7 кв.м., инв. № 2008, лит.Д, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012г. в размере 1 989 143 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 14 396 319 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. № 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 20 декабря 2017г., выполненным оценщиком ООО «Оценка-партнер», рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 1 989 143 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Бакуменко Н.Т., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Абрамович К.Л. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Кан С.Д. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Последовательность определения стоимости объекта оценки затратным подходом определена подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 и включает в себя, в том числе, определение стоимости прав на земельный участок, как незастроенный. Отчет не содержит информации о проведенной оценке стоимости прав на земельный участок. Стоимость объекта недвижимости как суммы прав на земельный участок и стоимости объекта капитального строительства не определена. В нарушение пункта 24 ФСО № 7, определяя рыночную стоимость здания затратным путем, оценщик не учитывал данные о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов, данные о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, сметных расчетов, информацию о рыночных ценах на строительные материалы, при этом обоснование отсутствия необходимости использования указанных данных, в Отчете не приведено. Определение расчета прибыли предпринимателя в соответствии с данными Справочника оценщика 2011г. не соответствует подпункту «з» пункта 24 ФСО № 7, устанавливающему, что для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что нежилое здание склада с кадастровым номером №, площадью 483,7 кв.м, инв. № 2008, лит.Д, расположенное по адресу: <адрес>, с 29 апреля 2015г. принадлежит на праве собственности Бакуменко Н.Т.

Кадастровая стоимость нежилого здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2013г., составляет 14 396 319 руб., определена по состоянию на 29 июня 2012г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467 от 26 декабря 2012г. «Об утверждении Результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.».

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.

Бакуменко Н.Т., являясь собственником нежилого здания, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания склада, административным истцом представлен Отчет № 242.5/Н/2017 от 20 декабря 2017г., составленный оценщиком ООО «Оценка-партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимости объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 1 989 143 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29 июня 2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подхода, иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой нежилое здание склада строительным объемом 3 499 куб.м; количество надземных этажей – 1, подземных нет; фундамент – бетонные блоки; стены и их наружная отделка – металлические с утеплением; перекрытия – металлические балки; класс качества – econom; класс конструктивной системы – КС-6.

Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям.

В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. В уровне цен 01.01.2007 года» раздел 3.19 «Здания межотраслевого применения», показатели стоимости зданий, построенных по технологиям, применявшимся после 1985 года, а именно: СЗ-19.033 «Мини склады, строительным объемом 11 000 м3», класс качества – econom.

Оценщиком обоснованы и внесены корректировки на различие в объемно-параметрических характеристиках объекта оценки и объекта-аналога, а также регионально-климатическая и регионально-экономическая поправки, поправка на текущие цены. Расчеты указанных корректировок приведены в Отчете.

Расчет прибыли предпринимателя определен в соответствии с данными Справочника оценщика 2011 год под редакцией Л.А. Лейфера, при инвестировании в строительство производственно-складских объектов в размере 18,7%.

Определена величина затрат на строительство объекта оценки. Совокупный износ определен в размере 65,18%.

Стоимость воспроизводства объекта оценки определена как величина затрат на строительство объекта оценки минус совокупный износ.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 1 989 143 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что поскольку целью оценки является оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства, оценка проводилась без учета прав на земельный участок, приходящийся на объект капитального строительства, для исключения двойного налогообложения, объектами которого являются и земельный участок, и здание склада. Для применения метода сравнительной единицы в качестве базы данных о стоимостях возведенных типовых объектов могут применяться либо Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости, либо сборники КО-ИНВЕСТ, которые являются специализированными справочниками о стоимости затрат на строительство объектов-аналогов. Данные из строительных контрактов, сметных расчетов и т.д. используются при применении иных методов. Размер прибыли предпринимателя определен в соответствии с данными Справочника оценщика 2011 года под редакцией Л.А. Лейфера, который формируется на основании экспертных оценок анализа рынка.

Положения Отчета, показания свидетеля ФИО1 в судебном заседании опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится, в том числе, на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, что и было сделано оценщиком в соответствии с примененным им методом оценки.

В соответствии с подпунктом «з» пункта 24 ФСО № 7 для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Оценщиком размер прибыли предпринимателя определен в соответствии с данными Справочника оценщика 2011 года под редакцией Л.А. Лейфера, информация в котором основана на экспертных оценках рынка недвижимости.

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 25 декабря 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 106, 111, 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Бакуменко Н.Т. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 483,7 кв.м, инв. № 2008, лит.Д, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012г. в размере 1 989 143 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 25 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 14 февраля 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз