Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2021-001627-83) по административному исковому заявлению ООО «Гостиница Туапсе» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Гостиница Туапсе» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 18 776 856 руб., определенной согласно отчету об оценке.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права ООО «Гостиница Туапсе», поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором выражено мнение о недоказанности нарушения прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка, поскольку порядок государственной кадастровой оценки земель, в состав которых входит спорный объект недвижимого имущества, был осуществлен в соответствии с законодательством. Кроме того, уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению налоговых платежей, которые отнесены к источникам доходов бюджета. Полагает, что отчет об оценке объекта не является допустимым доказательством по делу и просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя.

От администрации МО Туапсинский район поступили возражения на административное исковое заявление, в которых администрация просит отказать в удовлетворении требований ООО «Гостиница Туапсе», ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании установленных норм, регулирующих порядок проведения государственной кадастровой оценки земли, а также на то, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей.

26 апреля 2022 года от ООО «Гостиница Туапсе» поступили возражения на ходатайство ООО «Граунд» о взыскании судебных издержек за производство экспертизы в размере 66 000 руб. Административный истец полагает, что указанная сумма является несоразмерной и чрезмерно завышенной, в связи с чем, подлежит уменьшению до 56 112, 16 руб.

От администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит отказать в удовлетворении требований ООО «Гостиница Туапсе». Также от администрации поступило ходатайство о прекращении производства по административному делу в связи с несоблюдением ООО «Гостиница Туапсе» досудебного порядка урегулирования спора.

Определением Краснодарского краевого суда от 11 мая 2022 года отказано в удовлетворении ходатайства администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района о прекращении производства по административному делу.

11 мая 2022 года в предварительном судебном заседании представитель ООО «Гостиница Туапсе» уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> в размере его рыночной стоимости 28 065 000 руб., установленной по результатам судебной экспертизы.

Протокольным определением от 11 мая 2022 года уточнения административного иска приняты судом.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения, в которых учреждение выражает мнение о том, что экспертное заключение ООО «Граунд» № Г27-379/2022 от 01.04.2022 года не может являться допустимым доказательством по делу, так как выполнено экспертом с нарушением положений законодательства в области оценочной деятельности.

В судебное заседание 18 мая 2022 года явился представитель ООО «Гостиница Туапсе» по доверенности Рубан К.С., которая просила удовлетворить требования административного иска с учетом их уточнения. Поддержала доводы возражений на ходатайство ООО «Граунд» о взыскании судебных издержек.

В судебное заседание также явился представитель ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по доверенности Чермит И.М., который поддержал доводы возражений, просил отказать в удовлетворении иска.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения электронной почтой и путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Гостиница Туапсе» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта от 15.12.2021 года (л.д.15-18, том 1). Собственником земельного участка является Туапсинское городское поселение Туапсинского района.

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды от 01.06.2012 года, ООО «Гостиница Туапсе» является плательщиком арендной платы за вышеуказанный земельный участок, размер которой определяется в соответствии с его кадастровой стоимостью.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2020 года в размере 38 776 010, 16 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2020 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 15.12.2021 года (л.д.14, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № 21-123-НИ от 08.12.2021 года, подготовленным ЧПО Часовской Татьяной Сергеевной, по состоянию на 01.01.2020 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> составляет 18 776 856 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Граунд» № Г27-379/2022 от 01.04.2022 года отчет об оценке № 21-123-НИ от 08.12.2021 года, подготовленный ЧПО Часовской Татьяной Сергеевной, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 года определена экспертом в размере 28 065 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 27,6 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов и их методов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Изложенный в возражениях на административный иск довод ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу, так как эксперт неверно применил корректировку на обеспеченность коммуникациями объекта экспертизы, при этом не произвел корректировку по ценообразующему фактору (рельеф) в отношении объектов - аналогов №№1,3, является несостоятельным. Так, определение экспертом ООО «Граунд» рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащем выбором объектов - аналогов, с последующем использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличие объекта оценки от объекта - аналога, и проведением корректировок по элементам сравнения. Кроме того, эксперт отразил информацию о наличии коммуникаций (по меже) как у объекта оценки, так и у объектов - аналогов. Эксперт при исследовании объектов - аналогов установил их местоположение, в том числе исследовал особенности земель, удаленность от береговой линии, и привел соответствующие корректировки.

Довод ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» о том, что строительство гостиничного комплекса на земельном участке (объекте - аналоге № 1) ввиду наличия склона невозможно, является необоснованным, поскольку не подтвержден какими - либо доказательства. Кроме того, данный земельный участок имеет целевое использование «гостиничное обслуживание», что предусматривает его использование только в указанных целях.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора объекта недвижимости.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО «Гостиница Туапсе» подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 27 декабря 2021 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 декабря 2021 года.

Кроме того, от директора ООО «Граунд» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 66 000 руб. в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела от представителя административного истца поступили возражения на ходатайство, в которых указано о наличии оснований для уменьшения размера судебных издержек до 56 112, 16 руб., так как сумма в размере 66 000 руб. является чрезмерно завышенной и необоснованной.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Довод представителя административного истца о наличии оснований для уменьшения размера судебных издержек за проведение судебной экспертизы, не нашел своего подтверждения, поскольку в материалах дела не имеются доказательства недостоверности расчета стоимости экспертизы, произведенной в отношении объекта недвижимости, и необоснованности ее расчета.

Учитывая отсутствие оснований для уменьшения размера судебных издержек за проведение судебной экспертизы, суд приходит к выводу об удовлетворении ходатайства ООО «Граунд» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Гостиница Туапсе» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года, в размере 28 065 000 руб.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 27 декабря 2021 года.

Взыскать с ООО «Гостиница Туапсе» в пользу ООО «Граунд» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 66 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 мая 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова