Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Афанасьевой А.А. с участием представителя административного истца Долина Д.Д. – Паниной Л.Р., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Маслакова А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Долина Д.Д. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости жилого помещения в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Долин Д.А. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 464,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 4001, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 мая 2018 года в размере 4 435 907,88 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного помещения, кадастровая стоимость которого по состоянию на 18 мая 2018 года определена в размере 13 975 260,92 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. № 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 30 ноября 2018 г., выполненным оценщиком ООО «Оценка-партнер» Демьяненко Ю.А., рыночная стоимость помещения по состоянию на 18 мая 2018 года определена в размере 4 435 907,88 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Долина Д.Д., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Комсомольска-на-Амуре, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Панина Л.Р. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснила, что объект оценки расположен в неэксплуатируемом здании, бывшем общежитии. Административным истцом помещение также не эксплуатируется.

Представитель Правительства Хабаровского края Маслаков А.И. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Используемые оценщиком объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования. Согласно выписке из ЕГРН объект оценки имеет жилое назначение. Проводя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что его фактическое использование – неопределенное, а наиболее эффективное разрешенное использование - деловое управление (ВРИ 4.1) и магазины (ВРИ 4.4). Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Сведения о допустимости такого перевода в отношении объекта оценки в Отчете не содержатся. Вывод оценщика о том, что объект оценки относится к сегменту коммерческих помещений является не обоснованным.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва администрации города Комсомольска-на-Амуре следует, что администрация возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что Отчет об оценке не является надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта оценки. В качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, относящиеся к сегменту коммерческой недвижимости, в то время как объект оценки является жилым помещением. Ссылка на научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» № 4(61) – 2017, выпускаемый ООО РСО «Кредо» не подтверждена, т.к. данный источник отсутствует в свободном доступе, копии к Отчету не приобщены. При формировании базы объявлений с учетом критериев отбора, оценщик указывает о возможности использования 10 объявлений, при этом приводит в таблице только 3 объявления, не обосновывая исключение остальных. Использованы аналоги с отсутствием сведений о кадастровых номерах. Представленные заказчиком документы, являющиеся приложением к Отчету, заказчиком не заверены.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Демьяненко Ю.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что с 18 мая 2018 года административному истцу принадлежит на праве собственности помещение, имеющее жилое назначение, с кадастровым номером №, площадью 464,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость жилого помещения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 18.05.2018г., составляет 13 975 250,92 руб., определена по состоянию на 18 мая 2018г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467 от 26 декабря 2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.».

Статьей 24.12 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.

Долин Д.Д., являясь собственником жилого помещения, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость жилого помещения, административным истцом представлен Отчет № 137/Н/2018 от 30.11.2018 г., составленный оценщиком ООО «Оценка-партнер» Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 18 мая 2018г. определена в размере 4 435 907 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 18 мая 2018 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные доводы отказа от затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Из Отчета следует, что объект оценки расположен в здании 1972 года постройки, назначение здания - многоквартирный дом (общежитие), не эксплуатируемое по причине частичного или полного отсутствия отдельных конструктивных элементов. Объект оценки находится в состоянии, требующем проведения ремонта. Целевое назначение установить невозможно, так как в ходе реконструкции утрачено первоначальное назначение – специализированный жилой фонд (общежитие). Планировка помещения на дату определения рыночной стоимости типична для коммерческих помещений (большие помещения без перегородок), расположение на 3-ем этаже тоже типично для коммерческих (офисно-торговых помещений). Разрешение на проведение реконструкции не выдавалось, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта после реконструкции не выдавалось.Приведенные в Отчете сведения подтверждаются данными Публичной кадастровой карты, из которой следует, что здание общежития по <адрес> не эксплуатируется по причине частичного или полного отсутствия отдельных конструктивных элементов.

Проводя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик указал, что согласно действующим на дату оценки «Правилам землепользования и застройки городского округа «<адрес>», утв. решением Комсомльской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009г. № 72 объект оценки расположен в зоне Ж-1 – «зона многоэтажной жилой застройки». Фактически на дату оценки и на дату составления отчета объект оценки представляет собой помещение неопределенного назначения (в силу проведения реконструкции без проекта), в то же время его расположение и пространственная конструкция типичны для помещений, относимых к сегменту коммерческих помещений. Поскольку фактическое и разрешенное использование объекта оценки не противоречит законодательно разрешенным для места нахождения объекта оценки видам использования, в качестве наиболее эффективного использования в рамках проведения настоящей оценки принимается текущее использование - сегмент коммерческих помещений.

В качестве источников информации для подбора объектов-аналогов использованы: результаты проведения аукционов по продаже объектов федеральной, краевой и муниципальной собственности, опубликованные на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (город Комсомольск-на-Амуре); результаты проведении аукционов по продаже объектов краевой и муниципальной собственности, опубликованные на официальном сайте администрации городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», официальном сайте КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края».

Определены критерии отбора аналогов: информация о состоявшихся сделках, наиболее близкая к дате оценки, ретроспективная; объекты коммерческого назначения с возможностью свободного использования (помещения); неэксплуатируемые (пустующие) помещения, относящиеся к сегменту коммерческой недвижимости.

В качестве аналогов отобрано 3 объекта: нежилое помещение площадью 158,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, (расположено на первом этаже трехэтажного кирпичного жилого дома 1953 года постройки, ранее использовалось для реализации пивной продукции, пустует с 2014 года); нежилое помещение площадью 18,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, (расположено на 1 этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома 1988 года постройки, пустующее, предназначалось для размещения лифтерной; нежилое помещение площадью 1678,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, (расположено на первом и втором этаже двухэтажного кирпичного здания 1983 года постройки, здание частично разрушено, требуется проведение капитального ремонта)

В качестве основных ценообразующих факторов выделены: условия финансирования; рыночные условия (время продажи); условия продажи (скидка на торг); передаваемые права; местоположение; расположение относительно красной линии; физическое состояние (состояние отделки); этаж; размер площади помещения.

Произведены корректировки: на местоположение; на красные линии; на состояние отделки, на этаж, на площадь.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 4 435 907 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля Демьяненко Ю.А. в судебном заседании следует, что на дату оценки объект оценки расположен в здании неэксплуатируемом по причине частичного или полного отсутствия отдельных конструктивных элементов, находится в состоянии, требующем проведения ремонта, целевое назначение установить невозможно, т.к. утрачено первоначальное назначение – специализированный жилой фонд (общежитие). Для приведения объекта в соответствие с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, необходимо проведение реконструкции. Планировка помещения на дату определения стоимости типична для коммерческих помещений. С учетом наиболее эффективного использования, объект оценки был отнесен к сегменту нежилых коммерческих помещений. В соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в Отчете имеется ссылка на научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», который является средством массовой информации. В ходе отбора аналогов ею была проанализирована информация о 10 объявлениях, в результате установлено, что для использования пригодна информация, приведенная в 3 объявлениях. Заказчиком представлены подлинники правоустанавливающих документов на объект оценки, с которых ею были сняты копии.

Положения Отчета, показания оценщика ООО «Оценка-Партнер» Демьяненко Ю.А. опровергают доводы Правительства Хабаровского края, администрации Комсомольска-на-Амуре о допущенных оценщиком нарушениях.

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемых им методов и подходов, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Совокупностью исследованных доказательств подтверждается, что первоначальное назначение объекта оценки – специализированный жилой фонд (общежитие) утрачено, объект оценки не может быть отнесен ни к одному из видов жилых помещений, указанных в статье 16 Жилищного кодекса РФ. Здание, в котором расположен объект оценки, как жилое помещение, не эксплуатируется.

При указанных обстоятельствах оценщиком обоснованно в качестве аналогов подобраны объекты, схожие с объектом оценки по своему фактическому назначению и физическим характеристикам.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам, отказ от применения иных корректировок обоснован.

Обстоятельства, на которые ссылаются Правительство Хабаровского края, Администрация города Комсомольска-на-Амуре, без установления данных о том, что произведенные оценщиком расчеты не соответствуют действительности, а рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта оценки заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 20 декабря 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 18 мая 2018 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 18 мая 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Долина Д. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 464,6 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 мая 2018 года в размере 4 435 907,88 руб. на период с 18 мая 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 20 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 08 февраля 2019 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз