Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства салона информационных технологий, площадью 1000 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 1 243 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка №63/12 от 11 ноября 2010 года. Установленная в отношении объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке №437/02-2022 от 21 февраля 2022 года, подготовленного оценщиком ООО «Бюро оценки собственности». Установлением кадастровой стоимости земельного участка в завышенном размере, нарушаются права и законные интересы административного истца, поскольку размер арендной платы определяется с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО3, ФИО4

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, направил в суд представителя по доверенности (л.д.195) ФИО1, которая исковые требования поддержала. Дала пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ФИО3, ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО5 ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и рекламы», департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, не явились и своих представителей не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Бюро оценки собственности» ФИО6, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статья 5 Земельного кодекса РФ относит арендаторов земельного участка к его правообладателям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административный истец на основании договора аренды земельного участка №63/12 от 11 ноября 2010 года (в редакции дополнительных соглашений от 13 сентября 2019 года, от 1 ноября 2019 года, от 27 января 2020 года) является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства салона информационных технологий, площадью 1000 кв.м.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2 390 379,20 рублей (п/п №458486) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 28 марта 2022 года).

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1 и 5).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов» за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Названные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с приложением №2 «Расчет размера арендной платы» к договору аренды расчет арендной платы производится с учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, ФИО2 обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого является.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований представил отчет ООО «Бюро оценки собственности» №437/02-2022 от 21 февраля 2022 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 243 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Бюро оценки собственности» №437/02-2022 от 21 февраля 2022 года по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО6, дает основания суду для вывода о том, что он является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО6 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Заявляя возражения относительно отчета ООО «Бюро оценки собственности», департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что оценщик неправильно идентифицировал объект-аналог №1 (<адрес>), как земельный участок с кадастровым номером № (вид разрешенного использования (далее ВРИ) – объекты оптово-розничной торговли (склады, базы и другие подобные объекты)), так как земельный участок, предлагаемый к продаже посредством данного объявления, имеет кадастровый номер №, ВРИ – для эксплуатации промышленных строений. Данный земельный участок находится рядом с авторынком. Идентифицированный оценщиком аналог имеет адресную привязку: <адрес>. Таким образом, расчет рыночной стоимости основан на недостоверной информации: земельный участок, используемый в расчете, на рынок не выставлялся; земельный участок, идентифицированный департаментом, не может участвовать в расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как относится к другому сегменту рынка – под индустриальную застройку. Касательно объекта-аналога №3 (<адрес>), то согласно объявления на данном земельном участке имеется объект капитального строительства (фундамент). Однако оценщик игнорирует данную информацию, которая оказывает влияние на ценообразование, не устраняет данное отличие объекта-аналога от объекта оценки, тогда как для таких случае предусмотрена корректировка согласно справочнику Стат Риэлт в размере 1,075.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

По объекту-аналогу №1 (<адрес>) в приложении № 2 отчета (стр. 118-120) приведена вся имеющаяся информация, исходя из сведений, содержащихся в объявлении, в картографических материалах, в публичной кадастровой карте и справочной информации по объекту недвижимости с сайта Росреестра, в которой указан адрес объекта: Ярославль, <адрес>.

Согласно пояснениям оценщика ФИО7, по площади участка (2537 кв.м) и расположению относительно автодорог (<адрес>) и авторынка (авторынок расположен в 100 м от участка) была проведена сверка с имеющимися данными, что не вызвало сомнений и именно этот участок был идентифицирован и принят в качестве аналога.

Таким образом, в отчете ООО «Бюро оценки собственности» приведена доступная оценщику и проверенная им информация.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения.

Относительно предлагаемой департаментом имущественных и земельных отношений корректировки применительно к объекту-аналогу №3 (<адрес>), ФИО7 отметила, что на кадастровой карте на земельном участке - аналоге №3 не обозначен объект капитального строительства. В данном случае фундамент не является ветхим зданием (строением); возможно использование конструкции фундамента для дальнейшего строительства или вторичного строительного материала. Кроме того, оценщиком выполнены расчеты с учетом предлагаемой корректировки при оценке оцениваемого земельного участка. Установлено, что влияние данной корректировки на итоговую стоимость объекта оценки составило 0,48%. В случае учета в расчетах корректировки исходя из возможности вторичного использования строительного материала (фундаментных плит), то стоимость объекта оценки станет меньше из-за уменьшения весового коэффициента аналога №3.

С учетом изложенного, оснований согласиться с замечаниями административного ответчика, у суда не имеется. Возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки. Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Бюро оценки собственности», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки оценщиком ООО «Бюро оценки собственности» определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 7 апреля 2022 года (по конверту).

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства салона информационных технологий, площадью 1000 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 1 243 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 07 апреля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина