Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2021 года № 5,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, администрация Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края оспаривает решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту - Комиссия) от 11.08.2021 года № 5, которым утвержденная по состоянию на 23.04.2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местонахождение: <адрес>, установлена в размере его рыночной стоимости 2 217 541,45 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что земельный участок принадлежит ему на праве собственности, передан в пользование Сердюкову С.В. по договору аренды от 20.05.2020 года. Кадастровая стоимость этого объекта по результатам проведения государственной кадастровой оценки определена в размере 9 133 717,90 рублей. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка до размера его рыночной стоимости влечет уменьшение размера поступлений арендных платежей, и, как следствие, дефицит бюджета городского поселения. Принимая решение, Комиссия не учла разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», что арендатор может оспорить кадастровую стоимость предмета аренды только с согласия собственника. В договоре аренды, заключенном с Сердюковым С.В., отсутствует согласие собственника земельного участка на пересмотр кадастровой стоимости. Разрешение на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости арендатор от администрации в иной форме не получил. Арендатор не имеет в собственности иных объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, а значит, не обладает исключительным правом выкупа земельного участка. Иные доказательств, свидетельствующие, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права и обязанности Сердюкова С.В., отсутствуют. Административный истец просит признать решение Комиссии незаконным и отменить его.

Определением судьи от 29.10.2021 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо Сердюков С.В..

В судебном заседании представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю – её председатель Мирошниченко А.В., административный иск не признал, сославшись на то, что принятое решение соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Представитель Сердюкова С.В. – адвокат Рябинин Д.А., в судебном заседании выразил несогласие с требованиями административного истца. Считает, что принятое Комиссией решение соответствует федеральному законодательству об оценочной деятельности, не нарушает права и обязанности участников правоотношений, возникших в связи с арендой объекта недвижимости.

Представители администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, и Сердюков С.В., уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между администрацией Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сердюковым С.В. (арендатором) 20.05.2020 года заключен договор аренды земельного участка из земель категории земли населённых пунктов, кадастровый номер №, общей площадью 15 305 кв.м, цель использования - размещение складов, местонахождение: <адрес>. Договор заключен сроком на 10 лет, с 01.05.2020 года до 01.05.2030 года. Арендатор Сердюков С.В. обязан ежемесячно платить арендную плату в размере 76 571 рубля.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены по состоянию на 01.01.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края. Кадастровая оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учёт 22.04.2020 года. Его кадастровая стоимость, как вновь учтенного объекта недвижимости, определена по состоянию на 23.04.2020 года в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в размере 9 133 717,90 рублей.

Результаты государственной кадастровой оценки, завершенной до 01.01.2020 года и проведенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оспариваются в соответствии установленным этим Федеральным законом порядке (части 5, 7 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

С заявлением об оспаривании утвержденной по состоянию на 23.04.2020 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № Сердюков С.В. обратился в Комиссию 19.07.2021 года. Решением Комиссии от 11.08.2021 года № 5 заявление было удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 2 217 541,45 рубля.

Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, в отношении земельного участка, расположенного на соответствующей территории, в случае, если его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов (часть 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ).

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 5 статьи 245, часть 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Земельный участок с кадастровым номером № сформирован и поставлен на кадастровый учет 27.04.2020 года, его собственником является администрация Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных зарегистрированных правах на объект недвижимости). Следовательно, это муниципальное образование вправе оспорить решение Комиссии от 11.08.2021 года № 5, которым кадастровая стоимость земельного участка была снижена на основании установления рыночной стоимости, поскольку оно затрагивает его права и законные интересы, связанные с размером поступающих неналоговых доходов (арендных платежей) в муниципальный бюджет.

Обращаясь в Комиссию с заявлением об оспаривании утвержденной по состоянию на 23.04.2020 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, арендатор Сердюков С.В. предоставил все документы, перечень которых определен статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе отчет об оценке№ 79-Б от 17.06.2021 года. Заявление принято комиссией к рассмотрению.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 16, 18, 20, 21) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Секретарь комиссии извещает заявителя о дате рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости в срок не более семи рабочих дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости, но не позднее чем за пять рабочих дней до заседания комиссии. Секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии. В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 27.06.2013 года № П/245, от 13.09.2013 года № П/370, от 21.03.2014 года № П/121, от 06.06.2014 года № П/268, от 17.12.2014 года № П/598, от 20.07.2015 года № П/384, от 29.06.2016 года № П/0320, от 02.08.2016 года № П/0365, от 09.02.2017 года № П/0058, от 09.01.2018 года№ П/0003, от 21.06.2018 года № П/0261, от 23.01.2019 года № П/0017 и от 20.03.2019 года № П/0090) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с 21.03.2019 года действует в составе: председатель комиссии – Мирошниченко А.В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – Кожан О.Л. – заместитель директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: Исаев Р.С. – начальник отдела учета и использования краевых земель управления учета и использования земель министерства имущественных отношений Хабаровского края, Щеткин Д.О. – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на Никифорому М.М., а в случае её отсутствия – возлагаются на Лепешкину А.А.

Представленные административным ответчиком письменные доказательства подтверждают, что заинтересованные лица были своевременно уведомлены о поступившем заявлении Сердюкова С.В. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, о принятии его к рассмотрению и о дате заседания комиссии.

Из протокола № 15 от 11.08.2021 года заседания Комиссии следует, что Комиссия проводила заседание в составе председателя комиссии Мирошниченко А.В., и члена комиссии Щеткина Д.О., протокол заседания комиссии вела секретарь Лепешкина А.А.. Оспариваемое административным истцом решение было принято членами комиссии единогласно.

Оценив представленные письменные доказательства и объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, содержание решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263. По этим основанием решение Комиссии административным истцом не оспаривается. Срок оспаривания решения Комиссии административным истцом соблюден. Административный истец не оспаривал содержание отчета об оценке № 79-Б от 17.06.2021 года и установленный им размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Не соглашаясь с решением Комиссии, административный истец ссылается на отсутствие у арендатора Сердюкова С.В. права на оспаривание кадастровой стоимости предмета аренды. Считает, что такое право у арендатора может возникнуть только после получения согласия собственника (арендодателя) на оспаривание кадастровой стоимости. А такого согласие им не дано. Такие доводы суд признает несостоятельными, так как они являются следствием неверного толкования норм материального права.

В статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером № является собственностью муниципального образования Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края. Объект недвижимости предоставлен арендатору Сердюкову С.В. в пользование на основании постановления администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края от 14.05.2020 года № 217. Договор аренды № 27 от 20.05.2020 года заключен без проведения торгов (аукциона). В договоре аренды и приложении к нему указано, что расчет арендной платы производится на основании решения Совета депутатов Эльбанского городского поселения от 30.07.2015 года № 174 (в редакции решения от 19.12.2019 года № 118).

Решением Совета депутатов Эльбанского городского поселения от 30.07.2015 года № 174 (в редакции решения от 19.12.2019 года № 118) утверждено Положение о порядке исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Эльбанского городского поселения. Положение предусматривает, что: арендная плата определяется за календарный год; размер арендной платы рассчитывается как произведение ставки арендной платы за 1 кв.м. и площади земельного участка; ставка арендной платы 1 кв.м. рассчитывается исходя из произведения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28) разъяснил (пункт 6), что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на оспаривание кадастровой стоимости, с учетом которой определяется размер арендной платы, вправе оспорить кадастровую стоимость, путем подачи заявления в Комиссию или административного иска в суд, не спрашивая на это согласие арендодателя. Такое согласие арендатору необходимо получить только в случае, если арендодателем (собственником предмета аренды) является физическое или юридическое лицо. Орган местного самоуправления к такой категории лиц не относится. Заключая договор аренды земельного участка, органы местного самоуправления исполняют свои публичные полномочия, поэтому не вправе включать в договоры аренды положения, противоречащие действующему законодательству.

Следовательно, являясь арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, Сердюков С.В. вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка без согласия его собственника – муниципального образования, поскольку размер установленной договором арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка. Снижение размера кадастровой стоимости предмета аренды до его рыночной стоимости влияет на определение размера арендной платы, а значит и на имущественные права арендатора.

Отсутствие у Сердюкова С.В. в собственности объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером №, не влияет на его право оспорить кадастровую стоимость этого земельного участка, арендная плата за который зависит от размера его кадастровой стоимости. Тот факт, что Сердюков С.В. не обладает исключительным правом выкупа земельного участка, правового значения для разрешения данного дела не имеет.

Из изложенного следует, что основания, предусмотренные частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ для признания незаконным оспариваемого решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11.08.2021 года № 5, отсутствуют. Оспариваемое административным истцом решение принято созданным в соответствии с федеральным законодательством органом в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением порядка принятия решения. При таком положении требования административного истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

р е ш и л:

Администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края в удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2021 года № 5, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 26 ноября 2021 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская