Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» к Губернатору Волгоградской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» (далее -ООО «ГЭС розница», общество), являясь арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением. В обоснование требований указало, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО «ГЭС розница» на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права общества как плательщика арендной платы, а также права на выкуп земельного участка. В связи с чем просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 г. в размере <.......> руб.

В судебном заседании представитель административного истца Аббасова А.М. заявленные требования поддержала, просила об их удовлетворении.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Губернатор Волгоградской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области). В качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, администрация Волгограда, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Вышеуказанные лица, своевременно и надлежащим образом извещённые о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Волгоградской области направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Кроме того, вопрос о разрешении административного искового заявления представитель Управления Росреестра по Волгоградской области в ходатайстве оставил на усмотрение суда, представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Поскольку в соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Статья 245 КАС РФ предусматривает право юридических лиц на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствие с п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Оспаривание юридическими лицами кадастровой стоимости предусмотрено только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «ГЭС розница» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м. Указанное обстоятельство подтверждается следующими доказательствами.

По договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. № № <...> земельный участок администрацией Волгограда передан в аренду <.......>» на срок до ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.19-33).

ДД.ММ.ГГГГ г. в связи с заключённым между <.......> и <.......> договором купли-продажи здания автозаправочной станции (операторной), общей площадью <.......> кв.м., расположенного на спорном земельном участке по адресу: <адрес>, права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к <.......> на основании соглашения № <...> о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. № № <...> (л.д.34-35).

ДД.ММ.ГГГГ г. произошла реорганизация <.......>, <.......> и ООО «ГЭС розница», в соответствии с которой <.......> и <.......> присоединены к ООО «ГЭС розница», о чём был составлен договор. Согласно названному договору и приложения № 1 к пояснительной записке к передаточному акту при реорганизации в форме присоединения <.......> к ООО «ГЭС розница», утверждённому Решением единственного участника <.......> № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ г., все права и обязанности, а также имущество, принадлежащее <.......>, в том числе здание автозаправочной станции (операторной), общей площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в аренде, были переданы ООО «ГЭС розница» (л.д.36-45).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г. серии № <...>, здание автозаправочной станции (операторной), общей площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «Газэнергосеть розница» (л.д.46).

ДД.ММ.ГГГГ г. между администрацией Волгограда и ООО «Газэнергосеть розница» заключено изменение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. № № <...>, из которого следует, что арендатором спорного земельного участка является ООО «Газэнергосеть розница» (л.д.213-214).

В данном случае, из вышеназванного договора аренды, а также из расчёта арендной платы земельного участка, установлено, что размер арендной платы в отношении спорного земельного участка исчисляется по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, определение в отношении земельного участка кадастровой стоимости влияет на обязанность ООО «ГЭС розница» по уплате арендной платы, в связи с чем административный истец обладает правом оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, как установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером № <...> расположено здание автозаправочной станции (операторной), принадлежащее административному истцу на праве собственности.

Таким образом, ООО «ГЭС розница», являясь собственником указанного объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, обладает предусмотренным статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на его приобретение в собственность, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Исходя из изложенного, общество и по этим основаниям обладает правом оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административным истцом соблюдён предварительный досудебный порядок урегулирования спора.

Так, общество до обращения с настоящим заявлением в суд, 23 декабря 2015 г. обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Волгоградской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Рассмотрение данного заявления Комиссией отклонено (л.д.77-79, 80-82).

Постановлением Губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 года № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области» (далее - Постановление от 20 ноября 2012 г. № 1130), утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов Волгоградской области согласно приложению № 1 по состоянию на 1 января 2010 г., в число которых вошёл спорный земельный участок.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № <...> (равнозначен кадастровому номеру № <...>) следует, что сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ г. Земельный участок относится к категории - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - эксплуатация автозаправочной станции (л.д.179-180).

Из сообщения ФГБУ «ФКП Росреестра» от ДД.ММ.ГГГГ г. № № <...> следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> внесена на основании Постановления Губернатора Волгоградской области № 1130 от 20 ноября 2012 г. и по состоянию на 1 января 2010 г. составляет <.......> руб. <.......> коп. После указанной даты количественные и качественные изменения, влияющие на изменение кадастровой стоимости, по земельному участку не изменялись.

Согласно приказу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 г. № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области» утверждена новая кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. (л.д.185-186).

Таким образом, на момент рассмотрения дела в суде оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

Учитывая положения пункта 7 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд полагает, что требование административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, поскольку на дату обращения в Комиссию - 23 декабря 2015 г., у общества сохранялось право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с ч.2 ст.24.15 Закона об оценочной деятельности датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой связи рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> должна была быть определена по состоянию на 1 января 2010 г.

Не согласившись с произведенной оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, общество обратилось к независимому оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка.

Согласно представленному в суд отчёту об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. № № <...>, подготовленному <.......>, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет <.......> руб. (л.д.83-156).

В соответствии с ч.1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Согласно положениям ст.77 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Однако, при рассмотрении дела, стороны не заявляли ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определены Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 4 названного закона, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 11 этого же Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как установлено в статье 20 Закона об оценочной деятельности, требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с подп. «и», «к» п.8 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к содержанию отчета об оценке (ФСО № 3)» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299), в отчёте об оценке должны быть указаны: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подп. «и»); описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов (подп. «к»).

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п.11). При этом оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п.24).

В силу п.п.12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п.14).

Как следует из представленного отчёта, выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в открытых источниках информации, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в Волгоградской области, в соответствующий период времени и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Оценка проведена оценщиком К.Н.Н., имеющей необходимое образование и стаж работы в оценочной деятельности - <.......> лет.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, суду не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что указанный выше отчет получил положительное экспертное заключение № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ г., подготовленное <.......>, членом которой является оценщик К.Н.Н., согласно выводам которого отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определённая в отчёте рыночная стоимость объекта оценки подтверждена.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» утверждённому приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. № 328 (л.д. 157-168).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость земельного участка определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Поскольку общество представило доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, административное исковое заявление подлежит удовлетворению, кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в указанном размере.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В данном случае общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 23 декабря 2015 г. Следовательно, указанную дату следует считать датой подачи заявления.

Согласно п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Пунктом 28 вышеуказанного Постановления предусмотрено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

При таких обстоятельствах установленная судом новая кадастровая стоимость спорного земельного участка будет применяться для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, на период с 1 января 2015 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» к Губернатору Волгоградской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., категория земли - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - эксплуатация автозаправочной станции, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2010 г. в размере <.......> руб., на период с 1 января 2015 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать - 23 декабря 2015 г.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Жданова С.В.

решение в окончательной

форме принято 4 апреля 2016 г.

Судья: Жданова С.В.