Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административных ответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан – Зайнутдиновой С.М., ГБУ РД «Дагтехкадастр» - Зиравова Т.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Батыразова И.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания,

установил:

Батыразов И.А. в лице представителя Манаповой Я.А. обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав в обоснование, что ему на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, площадью 941,8 кв.м., расположенное по адресу Республика Дагестан, г.Махачкала, <адрес>-н, кадастровой стоимостью 21560078, 87 руб., что превышает его рыночную стоимость в сумме 9903 000 руб., установленную по состоянию на 1 января 2019 года отчетом оценщика Ильясова А.А. (ООО «Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования») от 29.07.2020 г. № 20/07-110, полагая, что данное обстоятельство нарушает его права, так как влечет увеличение налогооблагаемой базы.

В судебное заседание административный истец Батыразов И.А. не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела посредством смс-извещения при письменном согласии на данный способ извещения.

Представитель административного истца Манапова Я.А. в судебное заседание не явилась, под расписку извещена о времени и месте рассмотрения дела, направила письменное ходатайство об отложении, которое судом отклонено в связи с его необоснованностью.

Административные ответчики Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, Управление Росреестра по Республике Дагестан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РД и заинтересованное лицо - администрация ГОсВД «город Махачкала», надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправления и размещением информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (ч.8 ст.96 КАС РФ), своих представителей в суд не направили, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель административного соответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» Зиравов Т.З. в судебном заседании исковые требования не признал и просил отказать в их удовлетворении, указав, что установленная методом массовой оценки кадастровая стоимость здания является обоснованной, отчет оценщика не подтверждает его рыночную стоимость.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, административному истцу Батыразову И.А. на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, площадью 941,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>, кадастровой стоимостью 21560078, 87 руб.

Вышеуказанные характеристики объекта недвижимости усматриваются из имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Основанием внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости вышеуказанного объекта послужил Приказ Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от 27 ноября 2019 года № 500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов на территории Республики Дагестан», вступивший в силу с 1 января 2020 года.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3июля2016года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) и Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

В силу ч.ч. 1 и 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Являясь правообладателем объекта капитального строительства, обязанным уплачивать налог на имущество физических лиц, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

Согласно ч.7 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Датой формирования перечня объектов недвижимости, в отношении которых Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от 27 ноября 2019 года № 500 утверждены результаты определения кадастровой стоимости, является 1 января 2019 года. Эта же дата указана в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости как дата определения кадастровой стоимости, подлежащая применению с 1 января 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом в суд представлен выполненный оценщиком ООО «Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования» Ильясовым А.А.отчет об оценке от 29.07.2020 г. № 20/07-110, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость здания определена в размере 9903000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки судом назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «ИМА-КОМ» Алиева М.Г.от 19.01.2021 г. № 06/21 рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 941,8 кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, г.Махачкала, <адрес>-н, по состоянию на 1 января 2019 г. составляла 22489 400 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке от 29.07.2020 г. № 20/07-110 требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», пунктов 11, 23, 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», не содержит подробного описания проведенного исследования, необходимого обоснования выводов о рыночной стоимости объекта. Из отчета следует, что рыночная стоимость оценщиком определена путем применения затратного подхода. При этом из материалов дела усматривается, что объект недвижимости, являющийся объектом оценки, используется в торговых целях, между тем, в отчете не содержится обоснованный отказ от применения доходного подхода к оценке, а также сравнительного подхода. Сведения, приведенные в отчете, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленный оценщиком расчет стоимости объекта оценки, отчет допускает неоднозначное и неполное толкование результатов проведения оценки, его выводы опровергнуты заключением судебной экспертизы, в связи с чем данный отчет не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Экспертом проведено исследование с использованием трех независимых подходов к оценке: доходного, сравнительного и затратного.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом определен по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС) с учетом отраслевого индекса удорожаний, территориального коэффициента, индекса перехода цен, значения прибыли предпринимателя, определения величины накопленного износа, с которым суд соглашается, поскольку экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта исследования, последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода произведен методом капитализации доходов, анализа дисконтированнных потоков денежных средств, основанном на принципе ожидания, исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от недозагрузки и неплатежей по арендной плате; расчет потенциального валового дохода осуществлен экспертом на основе анализа текущих ставок на рынке аренды.

Арендная ставка определена методом капитализации доходов переводом чистого операционного дохода в текущую стоимость с использованием соответствующей ставки капитализации, определенной по данным рынка, которая вычислена путем корректировки ставки дисконтирования на фактор фонда возмещения с использованием арендных платежей.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из назначения объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В заключении представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в результате согласования результатов расчетов рыночной стоимости объекта капитального строительства.

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» в связи с использованием трех подходов к оценке экспертом произведено согласование их результатов.

Экспертом проведено исследование в пределах соответствующей специальности, объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Представителем административного истца Манаповой Я.А. в суд представлено письменное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, указывая в обоснование на то, что, со слов ее доверителя, он звонил по телефонам, указанным в объявлениях о продаже объектов-аналогов № 3 и № 4, и ему сказали, что аналог № 3 был выставлен на продажу ошибочно, вскоре снят с продажи и его не существует; собственник же объекта-аналога № 4 сообщил, что он выставлялся не за 37 млн. руб., как указано в заключении эксперта, а за 27 млн. руб. и был продан за 24 млн. руб.

В соответствии с ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

К заключению судебной экспертизы приложены распечатки объявлений о продаже объектов, использованных экспертом в качестве аналогов, в которых содержится именно та информация, которая использована экспертом при проведении исследования.

Выражая несогласие с заключением судебной экспертизы и возражая против использования судебным экспертом в качестве аналогов объектов, указанных в заключении под номерами 3 и 4, представитель административного истца не представила суду при заявлении указанного ходатайства и в последующее судебное заседание каких-либо доказательств, которые бы подтверждали приводимые ею доводы и давали суду основания сомневаться в обоснованности заключения эксперта.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований, предусмотренных ч.2 ст.83 КАС РФ, для назначения повторной судебной экспертизы, судом не установлено.

Таким образом, разрешая административный спор по существу, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимостиввиду превышения действительной рыночной стоимости здания 22489 400 рублей над его кадастровой стоимостью в размере 21560078, 87 рублей.

Принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта участвующие в деле лица не представили, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и отказе в удовлетворении административных исковых требований, исходя из того, что целью обращения административного истца в суд с настоящим иском является уменьшение кадастровой стоимости; удовлетворение же требования об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости приведет не к защите прав административного истца, а к их нарушению, так как повлечет увеличение кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, исходя из системного толкования положений части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106, статей 111 и 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, суд приходит к выводу о возложении судебных расходов на проведение экспертизы на административного истца.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

При разрешении настоящего спора в суде юридически значимым обстоятельством является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Судебная оценочная экспертиза проведена с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Согласно калькуляции затраты на проведение судебной оценочной экспертизы составили 55 180 рублей. Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Батыразова И. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, площадью 941,8 кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, г.Махачкала, <адрес>-н, по состоянию на 1 января 2019 года отказать.

Взыскать с Батыразова И.А. в пользу ООО «ИМА-КОМ» (ОГРН 1130572000217) денежную сумму за проведенную по делу судебную экспертизу в размере 55180 (пятьдесят пять тысяча сто восемьдесят) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 4 марта 2021 года.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А.Хавчаев