Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АКБ «Ланта-Банк» (АО) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

УСТАНОВИЛ:

АКБ «Ланта-Банк» (АО), будучи собственником, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, расположенных на территории <адрес>.

Заявленное требование мотивировали тем, что <дата> между АКБ «Ланта-Банк» (АО) и <данные изъяты> был заключен предварительный договор купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости №, при том, что основной договор может быть нотариально удостоверен. Поскольку рыночная оценка отчуждаемых объектов недвижимости ниже их кадастровой стоимости, для исчисления нотариального тарифа будет учитываться кадастровая стоимость этого недвижимого имущества. Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий, сооружений, затрагивают права и обязанности административного истца при отчуждении указанных объектов.

С учетом поступивших уточнений, просили восстановить срок на обращение в суд с настоящими требованиями, установить кадастровую стоимость указанного выше недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20.09.2013 г.: для здания с кадастровым номером № – в размере 9 380 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере 7 950 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере 18 560 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере 13 270 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере 3 690 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере – 6 100 000 руб.

Представители административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю Черепахина О.В., действующая на основании доверенности, направила в адрес суда письменные пояснения, в которых оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда.

Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Красноярского края от 18.01.2012 N 15-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края, по состоянию на 01.06.2011 г.

Нежилые здания с кадастровыми номерами № в перечень объектов, кадастровая стоимость которых утверждена данным постановлением, не вошли, поскольку на момент проведения государственной кадастровой оценки эти объекты не были сформированы и учтены в государственном кадастре недвижимости.

Их кадастровая стоимость определена с применением УПКС установленного постановлением Правительства Красноярского края от 18.01.2012 N 15-п и утверждена на основании актов об утверждении кадастровой стоимости №б/н от 01.10.2013 г.

Поскольку Правительством Красноярского края до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края, то суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеназванных нежилых зданий.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника объекта недвижимости, закреплено в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В соответствии с п. 1,2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2).

Исходя из положений ч. 2 ст. 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

Как установлено судом, в собственности административного истца АКБ «Ланта-Банк» (АО) находится следующее недвижимое имущество:

- здание с кадастровым номером №, площадью 5014,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 16-18). Кадастровая стоимость здания по состоянию на <дата> составляет 71 818 320,88 руб. (л.д. 34);

- здание с кадастровым номером №, площадью 5538,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 19-21). Кадастровая стоимость здания по состоянию на <дата> составляет 79 317 388,15. (л.д. 35);

- здание с кадастровым номером №, площадью 10 685,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 22-24). Кадастровая стоимость здания по состоянию на <дата> составляет 153 034 823,48. (л.д. 36);

- здание с кадастровым номером №, площадью 7097,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 25-27). Кадастровая стоимость здания по состоянию на <дата> составляет 101 651 317,68. (л.д. 37);

- здание с кадастровым номером №, площадью 4013,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 28-30). Кадастровая стоимость здания по состоянию на <дата> составляет 57 477 572,12. (л.д. 39);

- здание с кадастровым номером №, площадью 2323,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 31-33). Кадастровая стоимость здания по состоянию на <дата> составляет 33 271 740,2 (л.д. 38);

<дата> АКБ «Ланта-Банк» (АО) и <данные изъяты> заключили предварительный договор купли-продажи объектов нежилого назначения №, по условиям которого, стороны обязались заключить в будущем, не позднее <дата>, договор купли-продажи - нежилых зданий с кадастровыми номерами № (л.д. 13-14).

<дата> АКБ «Ланта-Банк» (АО) обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванных нежилых зданий с кадастровыми номерами, с приложением необходимых для этого документов (л.д. 42-44).

Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от <дата>№ заявление АКБ «Ланта-Банк» (АО) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости, было возвращено, в связи с пропуском срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, установленного ст. 24.18 Закона об оценке (л.д. 40-41).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № от <дата>, в котором, по состоянию на <дата>, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу недвижимого имущества установлена в следующем размере: для здания с кадастровым номером № – в размере 9 380 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере 7 950 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере 18 560 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере 13 270 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере 3 690 000 руб., для здания с кадастровым номером № – в размере – 6 100 000 руб.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

Судом установлено, что при оценке нежилых зданий, находящихся в собственности административного истца, оценщиками применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Судом исследован отчет об оценке № от <дата>, и установлено, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости вышеназванных нежилых зданий подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Как следует из вышеприведенных норм законодательства, при нотариальном удостоверении сделки по отчуждению права собственности на недвижимое имущество (нежилые здания), для исчисления тарифа будет применена кадастровая стоимость этого недвижимого имущества, то это повлечёт взимание с административного истца экономически необоснованного тарифа, при её удостоверении.

Таким образом, у административного истца имеются достаточные основания для реализации как права на проведение оценки рыночной стоимости принадлежащих им объектов недвижимого имущества для целей пересмотра утвержденной в отношении них кадастровой стоимости, так и обращения в суд по вопросу установления в отношении таких объектов кадастровой стоимости, равной их рыночной стоимости. Иное противоречило бы смыслу закона, нарушало права и законные интересы собственника.

Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости вышеназванных объектов капитального строительства, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, затрагивают права административного истца. Они подлежат защите путём установления кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, по состоянию на 20.09.2013 г.,

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № должна быть установлена в размере 9 380 000 руб.,

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № должна быть установлена в размере 7 950 000 руб.,

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № должна быть установлена в размере 18 560 000 руб.,

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № должна быть установлена в размере 13 270 000 руб.,

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № должна быть установлена в размере 3 690 000 руб.,

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № должна быть установлена в размере – 6 100 000 руб.

Вышеназванный размер рыночной стоимости объектов капитального строительства подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу объектов капитального строительства, следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 19.12.2019 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, Красноярский краевой суд

РЕШИЛ:

Восстановить АКБ «Ланта-Банк» (АО) срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №

Административное исковое заявление АКБ «Ланта-Банк» (АО), – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 5014,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 9 380 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 5538,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 7 950 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость здание с кадастровым номером №, площадью 10 685,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 18 560 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 7097,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 13 270 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 4013,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 6 100 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 2323,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 3 690 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24№ считать 19.12.2019 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 57а) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.И. Пашковский