Гражданский кодекс часть 1

административное дело по административному иску Администрации Крапивинского городского поселения Крапивинского района Кемеровской области об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Крапивинского городского поселения Крапивинского района Кемеровской области (далее – Администрация Крапивинского городского поселения, Администрация) обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений и отказа от исковых требований в части, просила признать решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области (далее - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Комиссия) незаконными и установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что Администрация Крапивинского городского поселения является распорядителем земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровыми номерами:

№ площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

№, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

№ площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Арендатором указанных земельных участков является Кемеровский областной Союз потребительских обществ.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13 декабря 2017 года № 30 и от 20 декабря 2017 года № 31 были удовлетворены заявления Кемеровского областного Союза потребительских обществ и установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №№, в размере равном их рыночной стоимости – 842 000 руб., 602 000 руб., 270 000 руб., 173 000 руб., 624 000 руб. соответственно на даты определения их кадастровой стоимости.

Администрация Крапивинского городского поселения полагает, что указанные решения являются незаконными, поскольку приняты на основании представленных отчетов о рыночной стоимости, подготовленных с нарушением Федеральных стандартов оценки, нарушают права административного истца, так как влекут уменьшение бюджетных поступлений муниципального образования.

Административный истец обратился к оценщику ООО «Ковалев и партнеры», которым были изготовлены отчеты о рыночной стоимости земельных участков, согласно которым она составила для участков:

- с кадастровым номером №№ по состоянию на 09 июня 2017 года - 1 445 000 руб. (Отчет № 144 от 13 декабря 2017 года),

- с кадастровым номером №№ по состоянию на 28 апреля 2017 года - 526 600 руб. (Отчет № 145 от 15 декабря 2017 года),

- с кадастровым номером №№ по состоянию на 27 июля 2017 года - 1 922 000 руб. (Отчет № 141 от 15 декабря 2017 года),

- с кадастровым номером №№ по состоянию на 20 июля 2017 года - 633 000 руб. (Отчет № 142 от 15 декабря 2017 года),

- с кадастровым номером №№ по состоянию на 29 июля 2017 года - 1 992 000 руб. (Отчет № 147 от 15 декабря 2017 года).

Просит кадастровую стоимость данных земельных участков установить в указанном выше размере.

В судебном заседании представитель административного истца Арзуманов А.В., заявленные требования, с учетом уточнений и отказа в части от административных исковых требований, поддержал.

Представитель заинтересованного лица Кемеровского областного Союза потребительских обществ Худяков Д.Г. заявленные требования не признал, пояснил, что решения Комиссии приняты в соответствии с законом, представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков не соответствуют законодательству об оценочной деятельности (т. 5 л.д. 235-244).

Административные ответчики, заинтересованные лица своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемых решений, заявили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей (т. 4 л.д. 1-5, 15-19).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило письменный отзыв, будучи надлежащим образом извещенным о дате судебного заседания, своего представителя в судебное заседание не направило (т. 2 л.д. 226-229).

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, допросив оценщика ФИО7., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно требований части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу требований части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действий (бездействия) в части, которая оспаривается. При проверке законности этих решения, действий (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконным решения, действий (бездействия), органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами местного самоуправления в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы. Определенный Порядком перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению при обращении в комиссию, аналогичен указанному в статье 24.18 Федерального закона (пункт 13).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. На официальном сайте территориального органа уполномоченного федерального органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пять рабочих дней до даты проведения заседания комиссии размещается информация о рассмотрении заявления (пункт 9 Порядка).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (пункты 10-12 Порядка).

На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются:

дата, время и место проведения заседания;

фамилии, инициалы членов и секретаря комиссии;

фамилии, инициалы, места работы, должности лиц, присутствующих на заседании комиссии и не являющихся ее членами.

Также в протоколе в отношении каждого рассматриваемого заявления указываются:

фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии) (в случае, если заявление подано физическим лицом);

наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом);

наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами);

кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение и адрес (при наличии);

основания подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости;

пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании;

пояснения оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде;

результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений;

сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости (п. 17).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или о ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в течение двух рабочих дней с даты его принятия представляется секретарем комиссии в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

На территории Кемеровской области указанная комиссия создана при Управлении Росреестра по Кемеровской области, ее состав утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 20 февраля 2012 года N П/72 (с учетом изменений, внесенных приказами от 26 марта 2015 года № П/129, от 28 сентября 2015 года № П/496, от 10 марта 2016 года № П/0108, от 31 января 2017 года № П/0039, от 09 февраля 2017 года № П/0057). В соответствии с приказом в состав комиссии входят представители Управления Росреестра по Кемеровской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также представитель национального совета по оценочной деятельности (т. 4 л.д. 6-13).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, оспариваемые решения от 13 декабря 2017 года № 30 и от 20 декабря 2017 года № 31 приняты на заседаниях Комиссии при участии 50% ее членов, и иных участвующих лиц, что подтверждается протоколами № 30 от 13 декабря 2017 года и № 31 от 20 декабря 2017 года (т. 4 л.д. 27-35, 47-55).

Таким образом, решения Комиссии № 30 от 13 декабря 2017 года и № 31 от 20 декабря 2017 года приняты органом, уполномоченным на его принятие.

Как следует из материалов дела, Администрация Крапивинского городского поселения Крапивинского района Кемеровской области является распорядителем земельных участков:

- с кадастровым номером №№, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты гаражного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

На основании договоров аренды №23, 24, 25, 26, 27 от 02 августа 2017 года указанные выше земельные участки переданы Кемеровскому областному Союзу потребительских обществ, размер арендной платы определен исходя из их кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 44-63).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 30 ноября 2017 г. кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

№ по состоянию на 09 июня 2017 года составляет 3253817,32 руб. (т. 1 л.д. 18,19);

№ по состоянию на 27 июля 2017 года составляет 2619936,25 руб. (т. 1 л.д. 27).;

№ по состоянию на 20 июля 2017 года составляет 1157646,25 руб. (т. 1 л.д. 29);

№ по состоянию на 28 апреля 2017 года составляет 801822,35 руб. (т. 1 л.д. 31,32);

№ по состоянию на 20 июля 2017 года составляет 2686734,06 руб. (т. 1 л.д. 35).

24 ноября 2017 года и 08 декабря 2017 года Кемеровский областной Союз потребительских обществ обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №№ по основанию установления их рыночной стоимости на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость (т. 4 л.д. 20, 23-26).

К заявлениям были приложены: выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, нотариально удостоверенная копия правоустанавливающих документов на объект недвижимости, отчеты об оценке.

Согласно представленным отчетам об оценке составленным оценщиком ФИО8 рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами составила:

- № – 842 000 руб. (Отчет № ОН/140.14А-07-09-2017-11 от 07 декабря 2017 года, т. 4 л.д. 67-119),

- № – 270 000 руб. (Отчет № ОН/140.4А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, т. 5 л.д. 1-51),

- № – 624 000 руб. (Отчет № ОН/140.5А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, т. 5 л.д. 52-102),

- № – 602 000 руб. (Отчет № ОН/140.13А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, т. 5 л.д. 104-157),

- № – 173 000 руб. (Отчет № ОН/140.8А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, т. 5 л.д. 158-206).

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13 декабря 2017 года № 30 и от 20 декабря 2017 года № 31 заявления Кемеровского областного Союза потребительских обществ удовлетворены, установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №№, в размере равном их рыночной стоимости – 842 000 руб., 602 00 руб., 270 000 руб., 173 000 руб., 624 000 руб. соответственно (т. 4 л.д. 36-46, 56-66).

Оспаривая законность принятых Комиссией решений, административный истец указывает на необоснованность ее выводов о рыночной стоимости земельных участков ввиду того, что они сделаны на основании Отчетов не соответствующих требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Как видно из текста решений и протоколов заседания Комиссий от 13 и 20 декабря 2017 года, при разрешении заявлений Комиссия руководствовалась представленными заявителем отчетами № ОН/140.14А-07-09-2017-11 от 07 декабря 2017 года, № ОН/140.4А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, № ОН/140.5А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, № ОН/140.13А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, № ОН/140.8А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, составленными оценщиками ФИО9 согласно которым рыночная стоимость земельных участков на даты определения их кадастровой стоимости составила:

- 42:05:0109001:8896 – 842 000 руб. по состоянию на 09 июня 2017 года,

- 42:05:0109001:3023 – 270 000 руб. по состоянию на 20 июля 2017 года,

- 42:05:0109001:8903 – 624 000 руб. по состоянию на 29 июля 2017 года,

- 42:05:0109001:2626 – 602 000 руб. по состоянию на 27 июля 2017 года,

- 42:05:0109001:2624 – 173 000 руб. по состоянию на 28 апреля 2017года.

При этом Комиссия сделала вывод, что оформление и содержание указанных выше отчетов об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то есть общим требованиям к содержанию отчета об оценке. Вывода о соответствии отчетов иным требованиям, предъявляемым к отчету, установленным федеральными стандартами оценки, в решении Комиссии и в протоколе заседания Комиссии не содержится.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущества России от 06 марта 2002 N 568-р оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Доходный подход включает метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Согласно пункту 23 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Согласно материалам дела на спорных земельных участках расположены объекты, коммерческое использование которых предполагает получение дохода: здание гаража (№, т. 4 л.д.75-16), универмаг (№, т. 5 л.д. 10), объект питания - здание столовой (№, т. 5 л.д. 61), здания магазинов - (№, т. 5 л.д. 113, 166).

Из разделов 11.4 Отчетов следует, что в ходе анализа рынка оценщик использовал информацию о предложениях земельных участков в Крапивинском районе Кемеровской области за 2012 – март 2017 годы, на основании данных о ценах продаж земельных участков предоставленных Управлением Росреестра о ценах сделок на земельные участки в Отчете «01-НП15 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года», сведения сайтов объявлений, сайты «Агентства по оформлению прав на земельные участки, Администрации Крапивинского муниципального района.

Всего было выявлено для каждого из объектов оценки от двух до пяти объектов-аналогов. Анализ рынка аренды земельных участков на указанный период, по мнению оценщика, отличался неоднозначностью и нерациональностью, вследствие чего полученные данные не могли быть использованы при оценке.

Указанный вывод оценщика опровергнут представленными сведениями по аренде земельных участков представленных на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, согласно которым за период с 01 января 2012 года по 01 июля 2017 года по Крапивинскому району было выявлено 46 лотов (т. 5 л.д. 253-255).

В разделе 13.3.3 Отчетов мотивируя отказ от применения доходного подхода, а именно методов капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования оценщик указал, что не обладает достаточной информацией о сдаче в аренду земельных участков, на рынке отсутствует информация о ставках арендной платы сходных земельных участков с видами разрешенного использования, совпадающих с видом разрешенного использования объекта оценки, невозможно достоверно выделить доходы, которые приходятся на объекты капитального строительства и отдельно на земельные участки, что предполагает высокую погрешность принимаемых допущений при применении метода остатка, кроме того отсутствует достоверная информация о доходности как единых объектов недвижимости, так и отдельных составляющих.

Вместе с тем раздел «Анализ рынка» данных о том, что оценщиком производилась выборка по сделкам о предоставлении в аренду земельных участков либо единых объектов недвижимости не содержит.

При таких обстоятельствах решение оценщика о не применении доходного подхода должным образом не мотивировано.

Рыночная стоимость земельных участков определена сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Из таблиц 14.1 Отчетов усматривается, что исходными данными для получения информации о ряде объектов-аналогов, расположенных в Крапивинском районе послужила информация по зарегистрированным сделкам, размещенная на сайте Росреестра.

Согласно разделу 1 Распоряжения Минимущества РФ от 06 марта 2002 года № 508-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» условием применения метода сравнения продаж является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.)

В приведенной в Отчете информации об объектах-аналогах указаны кадастровые номера объектов недвижимости, их адреса, разрешенное использование, площадь, цена и даты сделок. Вместе с тем не приведена информация об обстоятельствах совершения сделок с указанными земельными участками.

Между тем отсутствие указанной информации не позволяет сделать однозначный вывод о рыночном характере указанных сделок, поскольку не исключается возможность приобретения данных земельных участков на условиях, в силу закона являющихся обязательными для сторон сделки, например, в порядке приватизации, собственниками расположенных на земельных участках объектов недвижимого имущества, имеющими исключительное право на приобретение таких земельных участков (статья 36 ЗК РФ), в силу чего цены таких сделок по своему характеру не могут являться рыночными.

Так, в соответствии с Законом Кемеровской области от 07 февраля 2013 года № 10-ОЗ «О порядке определения цены и оплаты земельных участков» (в редакциях, действовавших на момент заключения сделок) цена земельных участков, которые находятся в собственности Кемеровской области или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, определялась как процентная доля от кадастровой стоимости земельных участков: для граждан, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, гаражей, расположенных на приобретаемых земельных участках, – до 14 октября 2015 года в размере 5% кадастровой стоимости, для иных собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках – до 18 декабря 2013 года в размере 25% кадастровой стоимости и в период с 19 декабря 2013 года до 14 октября 2015 года - в размере 100 % кадастровой стоимости.

Исходя из статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признание стоимости рыночной допускается при соблюдении условий о том, что одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Крапивинского муниципального района Кемеровской области в Комиссию были представлены замечания к отчетам № ОН/140.14А-07-09-2017-11 от 07 декабря 2017 года, № ОН/140.4А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, № ОН/140.5А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, № ОН/140.13А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года, № ОН/140.8А-07-09-2017-11 от 23 ноября 2017 года (т. 2 л.д. 205-219), содержащие указание на недостатки отчетов, в том числе несогласие с выбранными объектами-аналогами, данные о неправильном расчете корректировок.

Оспариваемые решения Комиссии и протоколы заседаний не содержат сведений о том, что они были приняты во внимание, вместе с тем замечания указывают на наличие правомочия по распоряжению указанными земельными участками непосредственно у муниципального образования, на территории которого они расположены, то есть Крапивинского городского поселения, Администрация которого Комиссией при разрешении заявлений арендатора к участию в заседании не привлекалась.

Суд полагает, что при составлении отчетов о рыночной стоимости спорных земельных участков имеются нарушения требований федеральных стандартов оценки, относительно анализа рынка, в части обоснования отказа от применения доходного подхода, а также требований, предъявляемых к выбору объектов-аналогов объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в связи с чем отчеты не могли быть признаны доказательствами, достоверно подтверждающими размер рыночной стоимости земельных участков, доводы административного истца в указанной части являются обоснованными.

Протоколы заседания Комиссии и решения не содержат сведений, что указанные обстоятельства были предметом обсуждения и проверки Комиссии.

При таком положении решения Комиссии в оспариваемой части являются необоснованными и незаконными, поскольку приняты на основе отчетов по оценке кадастровой стоимости, соответствие которых федеральным стандартам оценки не установлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств, доводы представителя заинтересованного лица о соответствии закону оспариваемых решений не могут быть приняты во внимание.

Разрешая требования Администрации Крапивинского городского поселения об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости могут быть оспорены в суде юридическими лицами, органами местного самоуправления в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями.

Поскольку требования, предъявление которых направлено на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, как в форме оспаривания решения Комиссии по основанию несоответствия установленной ею рыночной стоимости действительной цене объекта недвижимости, так и форме установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлены на достижение одного результата путем оспаривания кадастровой стоимости, их рассмотрение целесообразно в одном производстве.

Так как в судебном заседании установлена незаконность решений Комиссии и ввиду наличия сведений о различной рыночной стоимости спорных земельных участков, на установлении которой в качестве кадастровой стоимости настаивают как административный истец, так и заинтересованное лицо, суд полагает нецелесообразным возлагать на Комиссию обязанность повторного рассмотрения заявлений Кемеровского областного Союза потребительских обществ и полагает, что обращение последнего в Комиссию позволяет сделать вывод о соблюдении в отношении спорных объектов недвижимости досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Администрация Крапивинского городского поселения в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №№, государственная собственность, на которые не разграничена, осуществляет полномочия по их распоряжению, то есть выполняет функции лица, обладающего правом на такие объекты недвижимости в том смысле, в котором это понятие используется для целей, изложенных в пункте 16 Положения, что подтверждается также договором аренды, заключенным между Администрацией и Кемеровским областным Союзом потребительских обществ в отношении упомянутых земельных участков.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права Администрации как распорядителя и арендодателя земельных участков, являющегося получателем арендных платежей в соответствии со статьей 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельных участков их рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельных участков определена отчетами ООО «Ковалев и партнеры» № 141, 142, 144, 145, 147 от 13, 15 декабря 2017 года (т. 1 л.д. 87-184, т. 2 л.д. 1-93, 133-179).

Определением Кемеровского областного суда от 19 марта 2018 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 547Э/18 от 15 мая 2018 года (том 6 л.д. 16-81), составленного экспертом ФИО10 (ООО «Центр экономических консультаций и оценки»), рыночная стоимость земельных участков № на даты оценки 09 июня 2017 года, 27 июля 2017 года, 20 июля 2017 года, 28 апреля 2017 года, 27 июля 2017 года составляет 900 000 руб., 756 000 руб., 334 000 руб., 228 000 руб., 783 000 руб.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав указанное заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка при применении сравнительного подхода методами парной регрессии по двум переменным и множественной регрессии по трем переменным. Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки, определенную по состоянию на дату на которую определена его кадастровая стоимость. Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, в ходе рассмотрения дела не представлено.

При этом, суд приходит к выводу, что выводы оценщика о рыночной стоимости земельных участков, изложенных в отчетах № 141, 142, 144, 145, 147 от 13, 15 декабря 2017 года нельзя признать достоверными, поскольку имеются основания полагать, что отчеты не отвечают требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиком не исследован в полном объеме рынок, не мотивированы выводы о фактическом использовании земельных участков, избранные оценщиком объекты – аналоги не соответствуют целям оценки рыночной стоимости земельных участков, сведения о рыночном характере сделок совершенных с объектами-аналогами не подтверждены.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данное учреждение не являются заинтересованным лицом по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).

Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.

При таких обстоятельствах исковые требования Администрации Крапивинского городского поселения подлежат удовлетворению с учетом выводов эксперта о рыночной стоимости земельных участков, изложенных в экспертном заключении.

Заинтересованным лицом Кемеровским областным Союзом потребительских обществ заявлено ходатайство о взыскании с административного истца в его пользу стоимости проведенной судебной экспертизы в размере 210 000 руб.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы по административному делу состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 1 статьи 106 КАС РФ).

В силу статьи 111 КАС РФ судебные расходы по делу присуждаются со стороны, против которой принято решение суда.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 31 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Таким образом, распределение судебных расходов зависит от позиции по делу, как административного истца, так и административного ответчика.

Из материалов дела усматривается, что административный истец просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной в представленных им отчетах ООО «Ковалев и партнеры» № 141, 142, 144, 145, 147 от 13, 15 декабря 2017 года.

В ходе рассмотрения дела от Администрации Крапивинского городского поселения и заинтересованного лица Кемеровского областного Союза потребительских обществ поступили ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Для установления действительной рыночной стоимости земельных участков судом была назначена судебная экспертиза, обязанность по оплате которой, возложена на Кемеровский областной Союз потребительских обществ.

Стоимость судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Центр экономических консультаций и оценки» составила 210 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 279 от 17 апреля 2018 года на сумму 50 000 руб., № 283 от 18 апреля 2018 года на сумму 100 000 руб., № 292 от 3 апреля 2018 года на сумму 60 000 руб.

Поскольку установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, является реализацией права административного истца на установление экономически обоснованной кадастровой стоимости, которое не оспаривалось органом, утвердившим кадастровую стоимость и иными участниками процесса, настоящее решение нельзя рассматривать как принятое против данных органов, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таких данных, с учетом положений статьи 62 КАС РФ, суд считает, что довод административного истца об отнесении указанных расходов на проведение оценочной экспертизы, по результатам которой была определена рыночная стоимость земельных участков, принятая судом в качестве их кадастровой, на счет федерального бюджета необоснованны. С учетом обстоятельств дела расходы, понесенные заинтересованным лицом в связи с рассмотрением настоящего дела, должны быть ему возмещены за счет средств административного истца.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит именно на административном истце, что следует из части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 19 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28.

Выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении об итоговой рыночной стоимости объектов недвижимости, административным истцом не опровергнуты. По настоящему делу не установлены обстоятельства, освобождающие административного истца от несения судебных расходов.

Превышение кадастровой стоимости земельных участков относительно установленной в ходе рассмотрения дела в 3,4-3,6 раза не является столь значительным, что могло бы свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к данному объекту недвижимости.

Административный истец в обоснование своих требований не ссылалась на наличие обстоятельств, свидетельствующих о допущенных при проведении государственной кадастровой оценке ошибках в методике определения кадастровой стоимости или при ее применении, приведших к завышению кадастровой стоимости, судом такие обстоятельства также не установлены.

Против удовлетворения требований административные ответчики не возражали.

С учетом изложенного, ходатайство о возмещении судебных расходов подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.175-179 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Администрации Крапивинского городского поселения Крапивинского района Кемеровской области удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2016 года № 30 в части установления по заявлению Кемеровского областного Союза потребительских обществ кадастровой стоимости земельных участков:

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 20 декабря 2017 года № 31 в части установления по заявлению Кемеровского областного Союза потребительских обществ кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты гаражного назначения, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 842 000 руб.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решениями Комиссии от 13 декабря 2016 года № 30 и от 20 декабря 2017 года № 31 кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №№

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №№ площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты гаражного назначения, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 900 000 руб. по состоянию на 09 июня 2017 года, на период с 09 июня 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- с кадастровым номером №№, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: другие объекты торговли (торговый центр), расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 756 000 руб. по состоянию на 27 июля 2017 года, на период с 27 июля 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- с кадастровым номером №№, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: универмаги, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 334 000 руб. по состоянию на 20 июля 2017 года, на период с 20 июля 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- с кадастровым номером №№, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под ярмарку, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 228 000 руб. по состоянию на 28 апреля 2017 года, на период с 28 апреля 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- с кадастровым номером №№, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов питания, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 783 000 руб. по состоянию на 20 июля 2017 года, на период с 20 июля 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата подачи заявлений об оспаривании результатов кадастровой оценки 24 ноября 2017 года и 08 декабря 2017 года.

Взыскать с Администрации Крапивинского городского поселения Крапивинского района Кемеровской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр экономических консультаций и оценки» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 210 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 09 июня 2018 года.

Судья: Пушкарева Н.В.