Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца закрытого акционерного общества «Белгородский цемент» (далее - ЗАО «Белгородский цемент») Погорелого М.М., административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Хоперского Л.В., министерства имущественных и земельных отношений Городовой А.Н., заинтересованного лица администрации города Белгорода Прошевой А.С.,

в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Белгородский цемент» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ЗАО «Белгородский цемент» (далее также административный истец), обратилось в суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 9 ноября 2022 года № ОРС-31/2022/0000134 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 29 июля 2022 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога. 11 октября 2022 года административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Бюджетным учреждением принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. С выводами бюджетного учреждения административный истец не согласился, полагая, что причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе, не связаны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Белгородский цемент», извещенного о рассмотрении дела надлежащим образом и своевременно, посредством направления заказного письма с уведомлением (РПО 30800087745778 вручено 22 сентября 2023 года), заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Пояснил, что заключение судебной экспертизы вызывает сомнения в его обоснованности и содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости спорного земельного участка. Поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области полагали решение бюджетного учреждения законным и обоснованным, а требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению в размере, определенном экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области своего представителей в суд не направило. О рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также посредством электронной почты. В материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Представитель заинтересованного лица администрации города Белгорода поддержала позицию представителей административных ответчиков.

В целях полного, всестороннего и правильного рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц участвующих в деле, в судебное заседание для дачи пояснений относительно проведенного исследования вызывался эксперт ФИО7

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, заслушав пояснения эксперта, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 КАС РФ).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, в частности, предусмотрено, что в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке не применяются.

Дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Белгородской области установлена с 1 июля 2022 года, что следует из содержания постановления Правительства Белгородской области от 20 июня 2022 года № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Таким образом, с 1 июля 2022 года на территории Белгородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу положений части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

По результатам рассмотрения заявления, бюджетное учреждение, в силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вправе принять решения как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 15 статьи 22.1).

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков на территории Белгородской области установлены распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 года № 738 по состоянию на 1 января 2021 года, с датой применения, - с 2022 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> руб.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 года № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 1 января 2022 года, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 1 января 2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> руб.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

С заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административный истец обратился в бюджетное учреждение 11 октября 2022 года. Указанное свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Обратившись в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 4 октября 2022 года № 228-1/01, подготовленный оценщиком ФИО8 (<данные изъяты>»), в соответствии с которым, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29 июля 2022 года определена в размере <данные изъяты> руб.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление правомерно принято к рассмотрению бюджетным учреждением.

Решением № ОРС-31/2022/000134 от 9 ноября 2022 года бюджетное учреждение отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, допущенными при составлении отчета об оценке.

28 декабря 2022 года в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился с административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» создано в соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26 декабря 2016 года № 648-р, его уставными целями и видами деятельности являются: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункт 2.2 Устава).

Анализируя изложенные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков принятия такого решения, установленных частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, подписано уполномоченным лицом бюджетного учреждения, в полном соответствии с формой и требованиями, установленными приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287.

В силу требований части 9 статьи 213 КАС РФ, административным ответчиком представлена совокупность письменных доказательств в подтверждение соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия бюджетного учреждения на принятие оспариваемого решения; форму и вид решения; процедуру принятия и подписания (Устав ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области, утвержденный распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области № 31-р от 20 января 2022 года; изменения в Устав; распоряжение департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15 июля 2020 года № 372-р «О директоре областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области»; приказ ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15 июля 2022 года № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Административным истцом вопросы компетенции, соблюдения порядка и сроков принятия решения не оспаривались.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, бюджетное учреждение в оспариваемом решении указало на допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения положений статьи 10 Федерального закона № 135-ФЗ – отчет подписан оценщиком, у которого на период проведения оценки отсутствовал договор страхования; нарушения пунктов 3,5, 8 «д», «ж», «и», 10, 11, 13 ФСО № 3, пунктов 5, 11, 22 «б», «д» ФСО № 7, выразившиеся в некорректном применении оценщиком «Справочника оценщика недвижимости 2020», поскольку оценка проводилась на дату 29 июля 2022 года; не указании даты осмотра объекта; в отсутствии в отчете об оценке Выписки из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка, на которую ссылается оценщик; не проведении оценщиком анализа влияния на рынок оцениваемого объекта; рассмотрении оценщиком предложений, не отвечающих критериям и некорректный подбор объектов-аналогов; некорректном применении корректировок (на объем передаваемых прав, на снижение цены в процессе торгов, статус населенного пункта, конфигурацию, форму земельного участка, корректировка на наличие ж/д ветки, наличие ограждения).

В предмет доказывания по данному делу входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По ходатайству заинтересованного лица, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом назначалась экспертиза, направленная на проверку отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, о нарушении которых указано в оспариваемом решении бюджетного учреждения и определение рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручалось эксперту ФИО20. (<данные изъяты>

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении № В-230803/С от 14 августа 2023 года, при составлении отчета об оценки № 228-1/01 от 4 октября 2022 года, оценщиком допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области от 9 ноября 2022 года № ОРС-31/2022/000134, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета. В частности, экспертом подтверждено нарушение, выразившееся в некорректном применении оценщиком «Справочника оценщика недвижимости -2020. Земельные участки», поскольку датой оценки является 29 июля 2022 года, целесообразнее применить более актуальную версию Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки, где все необходимые корректировочные поправки более актуальны и ближе к дате оценки; нарушение положений пункта 5 ФСО № 3 и пункта 11 ФСО № 7 – выборка объектов, представленная в отчете об оценке на стр. 41-43, не соответствует критериям отбора, которые оценщик прописывает в отчете на стр. 40; нарушение пунктов 5, 8 «и»,13 ФСО № 3, п. 22 «д» ФСО № 7 – применение при расчете корректировки на статус населенного пункта и корректировки на площадь земельного участка более актуального на дату оценки Справочника оценщика – 2022. Земельные участки, приведет к изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; кроме того, не смотря на то, что участок оценивается как условно-свободный (без учета имеющейся на объекте ж/д ветки как объекта капитального строительства), оценщик должен был рассмотреть данный факт с точки зрения преимущества транспортной инфраструктуры и применить корректировку.

В то же время, по мнению эксперта, не допущено оценщиком в отчете об оценке выявленных бюджетным учреждением нарушений статьи 10 Федерального закона № 135-ФЗ, так как оценщиком представлена копия полиса страхования ответственности оценщика на период с 15 мая 2021 года по 14 мая 2022 года; пунктов 3, 5, 8 «д», «и», 10,11, 13 ФСО № 3, пунктов 5, 22 «д» ФСО № 7 – в отчете приведены иллюстрационные материалы всей производственной площадки ЗАО «Белгородский цемент», а отсутствие зданий/строений на земельном участке подтверждается данными Публичной кадастровой карты и Яндекс карт (спутниковые снимки); в отчете об оценке приведены общие сведения о рынке земельных участков Белгородской области с ретроспективными данными, которые в данном случае не нарушают пункты 5 и 13 ФСО № 3; поскольку подобранные оценщиком объекты- аналоги передаются на праве собственности, корректировка на имущественные права не требуется; корректировка на конфигурацию, форму земельного участка применена оценщиком верно, поскольку земельный участок используется для добычи полезных ископаемых, имеет значительный уклон и это связано с технологией добычи полезных ископаемых; наличие забора (ограждения) может оказывать влияние на рыночную стоимость земельного участка и применение оценщиком данной корректировки не является нарушением Федеральных стандартов оценки.

Оценив заключение эксперта в соответствии со статьёй 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ, подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющим длительный стаж работы в области оценочной деятельности.

Таким образом, выводы ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» о допущенных оценщиком в отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, являются обоснованными и подтверждены заключением эксперта.

Лицами, участвующими в деле, выводы эксперта в указанной части не опровергнуты.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что у ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ЗАО «Белгородский цемент» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оснований для признания оспариваемого решения незаконным не имеется, а следовательно, требования административного истца о признании решения бюджетного учреждения от 9 ноября 2023 года № ОРС-31/2022/000134 незаконным, удовлетворению не подлежат.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Несмотря на производный характер требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу положений статьи 3 КАС РФ одной из основных задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, а также то, что размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в данном случае напрямую связан с размером налога на имущество физических лиц, подлежащего уплате административным истцом, с целью реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с заключением судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 29 июля 2022 года определена в размере <данные изъяты> руб.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в заключении экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках. Составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Экспертом установлено, что исследуемый земельный участок расположен на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования – обеспечение производственной деятельности. Используя данные Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть II, под ред. Л.А. Лейфера, исследуемый участок эксперт отнес к группе «земельные участки производственного/индустриального назначения», поскольку такой вид разрешенного использования земельного участка как производственная деятельность предполагает размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. При расчете рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовал корректировки для соответствующего сегмента.

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости, составил первичную выборку продажи земельных участков под индустриальную застройку, состоящую из 28 объектов, источниками являлись материалы настоящего административного дела, данные интернет-источника и анализ Эксперта.

Для сравнения эксперт выделил объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки по виду разрешенного использования и иным ценообразующим факторам.

В заключении содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение рыночной стоимости объекта исследования проведено с использованием методологии сравнительного подхода, метод сравнения продаж, с учетом достаточного для проведения исследования количества предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости. Отказ от использования затратного и доходного подходов обоснован и мотивирован.

Использованные экспертом в расчетах три объекта –аналога сравнивались с объектом оценки по таким элементам сравнения как: передаваемые имущественные права (в т.ч. наличие обременений и ограничений), условия финансирования сделки, дата предложения (сделки), возможность торга, месторасположение, общая площадь, категория земель и вид разрешенного использования, наличие свободного подъезда к участку, расположение относительно автомагистралей, обеспеченность железнодорожной веткой, асфальтирование участка, ограждение участка, конфигурация, форма и рельеф земельного участка, снос ветхих зданий, строений и сооружений, наличие/отсутствие инженерных коммуникаций.

Применяемые в процессе оценки корректировки проведены обоснованно, по наиболее существенным ценообразующим факторам.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Выводы о рыночной стоимости объекта оценки не являются произвольными, не допускают их неоднозначное толкование, не вводят в заблуждение.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

С заключением эксперта не согласился представитель административного истца. Оспаривая выводы эксперта, представитель ссылался на нарушение последним федеральных стандартов оценки, выразившихся в том, что экспертом не учтен вид разрешенного использования объекта оценки – под разработку карьера мела «Полигон». В экспертном заключении указаны объекты –аналоги со следующими видами разрешенного использования: для строительства производственной базы, для эксплуатации нежилых зданий и сооружений промышленного назначения, объекты складского назначения различного профиля, бытовое обслуживание. При этом, на дату оценки имелись сопоставимые объекты-аналоги, расположенные в окрестностях г. Белгорода и Белгородской области, с видом разрешенного использования – под разработку карьера мела. В нарушение пункта 5 ФСО № 3 эксперт приходит к специальному допущению, которое отождествляет земли «промышленного назначения» и «недропользования», что противоречит положениям земельного кодекса в части целевого использования земельного участка (статьи 42 Земельного кодекса РФ). По мнению представителя административного истца, является необоснованным вывод эксперта об активности рынка объекта оценки, достоверная информация для подобного вывода отсутствует. Используемые в расчете объекты-аналоги не сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, так как суммарная корректировка стоимости к первоначальной цене предложений составляет более 79%, соответственно, аналоги нельзя считать сопоставимыми.

На замечания представителя административного истца, экспертом ФИО21 представлены письменные пояснения, а также эксперт допрошен в судебном заседании.

Оценив пояснения судебного эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, суд находит не состоятельным довод представителя административного истца о том, что экспертом не учтен вид разрешенного использования объекта оценки – под разработку карьера мела «Полигон» в Западной части города (Сегмент 6.1 «Недропользование»), а также о том, что на дату оценки были представлены сопоставимые объекты аналоги, расположенные в окрестностях города Белгород и области - с видом разрешенного использования «Под разработку карьера мела».

Согласно данным выписки из ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «обеспечение производственной деятельности». Экспертом учтен вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка, что прямо следует из экспертного заключения № В-230803/С от ДД.ММ.ГГГГ, изучена информация, приведенная в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412). Фактическое использование объекта экспертизы можно отнести к виду разрешенного использования с кодом 6.0 «Производственная деятельность». Подобранные объекты-аналоги также относятся к производственной деятельности с кодом 6.0, следовательно, все объекты относятся к одному сегменту рынка.

Кроме того, экспертом изучена сегментация земельных участков по категориям и видам разрешенного использования, представленная в Справочнике оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки - часть 2, под ред. Лейфера Л. А. и установлено, что по данной сегментации объект исследования с видом разрешенного использования «обеспечение производственной деятельности» относится к земельным участкам под индустриальную застройку, также как и все подобранные объекты-аналоги.

Предложенные представителем административного истца в своих замечаниях потенциальные объекты-аналоги, которые могли бы быть использованы экспертом в расчетах, были проверены экспертом и отклонены как несопоставимые с объектом оценки. Так, первый предложенный истцом объект представляет собой бывший меловой завод, на участке расположены объекты капитального строительства (здания из железобетона, отдельные приемки меловой породы, здание для конторы, АБК, охраны). Идентифицировав данный объект и найдя его кадастровый номер, эксперт установил, что он имеет категорию земель «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного производства».

Приведенные представителем административного истца предложения № 2 и № 4, являются разными объявлениями одного и того же объекта. Так в объявлении № 2 указан адрес: город Белгород, ул. Победы, однако это точно не является адресом карьера, поскольку это центральная улица города (предположительно, это адрес продавца). Адрес же карьера в объявлении описан как «Белгородская область» без уточнения населенного пункта. Однако по многим другим признакам, следует, что этот карьер и объект из объявления № 4 являются одним объектом недвижимости, расположенным в Белгородской области, Валуйском городском округе, около ж/д станции Уразово. Оба объекта площадью 4 га, стоимостью 14,5 млн руб., изведанных залежей 30-31 млн.т. с содержанием CaCO3 97-98 % и пр. описание.

Как пояснил судебный эксперт, из содержания названных объявлений следует, что продается имущественный комплекс (бизнес). С земельным участком реализуются 3 ангара, а также техника: погрузчики, камазы, трал, автокран. Все это оказывает значительное влияние на стоимость объекта, так как стоимость бизнеса по добыче полезных ископаемых может в разы отличаться от стоимости земельного участка. Также из текста объявления следует о срочности продажи, следовательно, есть вероятность, что стоимость в объявлении ниже рыночной.

Относительно предложенного объекта под номером 3, экспертом также был найден его кадастровый номер и кадастровый номер здания расположенного на земельном участке. Земельный участок реализуется вместе со зданием. Какая либо информация о здании (год постройки, объеме, основных конструктивных элементах) для корректного учета этого фактора, отсутствует. Экспертом отмечено, что объект реализуется на аукционе с начальной ценой 7,5 млн. руб., способ закупки: аукцион на повышение. Информация о том, состоялся ли данный аукцион, и если состоялся, то по какой стоимости был продан объект, отсутствует. Эксперт пояснил, что данный объект не следовало принимать в качестве аналога, так как нет возможности корректно учесть все вышеперечисленные факторы, только с большим количеством допущений, а это в свою очередь будет вызывать обоснованные сомнения в выводах об итоговой стоимости.

Экспертом применены все необходимые корректировки, учитывающие различия в характеристиках объекта исследования и подобранных объектов-аналогов.

Оснований не согласится с выводами эксперта, у суда не имеется.

Суд признает не состоятельным доводов представителя административного истца о нарушении экспертом пункта 5 ФСО № 3, выразившегося в том, что эксперт ограничился обзором рынка земельных участков промышленного назначения Белгородской области, отождествив земли «промышленного назначения» и «недропользования».

Так, на странице 28 экспертного заключения № В-230803/С экспертом указано: «Принимая во внимание основные характеристики, назначение и вид разрешенного использования объекта исследования, дальнейший анализ в рамках настоящего раздела эксперт счел целесообразным ограничить обзором рынка земельных участков промышленного назначения Белгородской области». Следовательно, административный истец ошибочно считает, что экспертом вводится специальное допущение. Как пояснил эксперт, данный анализ в рассматриваемом случае корректен и уместен как критерий объема работ по анализу рынка. Например, в данном случае не требуется анализа рынка земельных участков под ИЖС, а достаточно провести анализ рынка земельных участков промышленного назначения Белгородской области, что и было сделано экспертом, а вышеприведенная фраза эксперта не является специальным допущением.

Ссылка представителя административного истца о необоснованности выводов эксперта относительно активности рынка объекта оценки и об отсутствии в заключении достоверной информации для подобного вывода, несостоятельна.

Из пояснений эксперта следует, что трактовка понятий активного и неактивного рынков, их характерные признаки описаны в Справочнике оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки часть 2 под ред. Л.А. Лейфера. В разделе 2.3 заключения № В-230803/С проведен анализ рынка земельных участков Белгородской области под индустриальную деятельность, который позволил сделать вывод о том, что рынок является активным. Также в заключении (раздел 2.3.6) указано, что Белгород – административный центр Белгородской области, является экономически развитым, научным и культурным городом; в Белгороде развиты такие отрасли промышленности как машиностроение и металлообработка, промышленность строительных материалов, пищевая и легкая промышленность и т.д. Поэтому рынок недвижимости города Белгорода, в частности сегмента земельных участков под индустриальное использование, нельзя назвать неактивным рынком. Рынок продажи земельных участков под индустриальную застройку Белгорода характеризуется нормальным уровнем активности, достаточным количеством предложений.

Для определения активности рынка рассматривались объемы спроса и предложения. Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков можно оценить как достаточный, в первичной выборке представлено 28 предложений. Развитая промышленность региона определяет объем спроса, который нельзя назвать низким. Согласно классификации, представленной в Справочнике оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки часть 2, под ред. Лейфера Л.А., активный рынок включает ликвидные объекты, например, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах. Объект исследования расположен в крупном промышленном городе, областном центре региона с развитой экономикой и благоприятным инвестиционным климатом. В области развита промышленность, которая представлена многочисленными предприятиями. Присутствует достаточное количество источников сырья, сбыта, а также трудовых ресурсов.

Как пояснил эксперт, единственный критерий активного рынка, который не выполняется в данном случае, это «небольшой разброс цен на подобные объекты недвижимости», в результате анализа рынка был получен достаточно широкий диапазон цен (стр. 38 заключения эксперта). Однако, все остальные критерии активного рынка, такие как объем спроса, объем предложения, достаточное количество продавцов и покупателей на рынке, наличие конкуренции, ликвидность объектов, выполняются, и характеризуют рынок промышленных объектов Белгорода, в том числе земельных участков под индустриальное использование, как активный.

Учитывая, что деление на активный и не активный рынок, достаточно условное, о чем сказано в Справочнике оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки часть 2, под ред. Лейфера Л.А., экспертом делается вывод, что поскольку большинство критериев соответствуют активному рынку, корректировку на возможность торга, также необходимо применять для активного рынка по данным вышеприведенного справочника.

Замечание представителя административного истца о том, что используемые в расчете объекты-аналоги не сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, так как суммарная корректировка стоимости к первоначальной цене предложений составляет более 79 %, не свидетельствует о недостоверности оценки и ошибочности расчета рыночной стоимости объекта.

Как следует из заключения эксперта, суммы модулей корректировок к первоначальным ценам предложений составляют менее 79 %, а не более, как указано в замечании (62,08%, 53,50%, 57,20%).

По смыслу пункта 5 ФСО V значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. При этом какого-либо ограничения на суммарные корректировки к объектам-аналогам, данный пункт ФСО не предусматривает. Количество корректировок, которые необходимо внести зависит от характеристик оцениваемого объекта.

В рамках проведенного исследования в соответствии с законодательством об оценочной деятельности эксперт провел анализ рынка, определил критерии отбора объектов-аналогов. В результате экспертом выбраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги, к которым из всей представленной выборки (раздел 2.3.4 заключения эксперта № В-230803/С) нужно было внести наименьшее количество корректировок, в сравнении с другими предложениями. Далее экспертом проведены соответствующие расчеты стоимости объекта исследования по выбранным объектам-аналогам, обоснованно применение корректировочных поправок по соответствующим ценообразующим факторам стоимости недвижимости. Корректировочные поправки касались в основном следующих ценообразующих факторов: торг, фактор масштаба (общая площадь), обеспеченность железнодорожной веткой, рельеф земельного участка. Полученные значения суммарной корректировочной поправки не говорят об ошибках в выборе аналогов, проведении расчетов и внесении корректировочных поправок. Ведь все подобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования по выбранным экспертом критериям отбора, в рамках анализа рынка. В случае некоторых отличий между аналогами и объектом исследования экспертом обоснованно вносились соответствующие корректировочные поправки. В результате, все подобранные объекты обоснованно выбраны экспертом в качестве аналогов объекта исследования.

Судом также был проверен довод представителя административного истца о допущенных экспертом неточностях в расчетах. Действительно в таблице № 2-25 экспертного заключения экспертом допущена техническая описка, которая не повлияла на правильность сделанных расчетов и как следствие на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Доводы административного истца о наличии сомнений в обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы не нашли своего подтверждения. Каких-либо данных, с достоверностью опровергающих выводы эксперта и свидетельствующих о том, что избранная им методика привела к неправильному выводу, в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству административного истца не имеется, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания по настоящему делу не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Назначение повторной экспертизы без достаточных к тому оснований не только приведет к затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства, но и увеличит судебные издержки по делу.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., по результатам судебной экспертизы.

Устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статья 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, в данном случае – 29 июля 2022 года.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Белгородский цемент» заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка подано в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» 11 октября 2022 года.

Именно данная дата, влечет за собой юридически значимые последствия для ЗАО «Белгородский цемент» связанные с налогообложением за период, начиная с 1 января 2022 года.

При подаче в суд административного искового заявления административным истцом согласно платежному поручению № 3223 от 20 декабря 2022 года произведена оплата государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

Как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 года, госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании пп.3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.

В соответствии с пп.3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера, определен подпунктом 3 пункта 1 названной статьи и составляет для организаций <данные изъяты> рублей.

Таким образом, с административного истца подлежит взысканию недоплаченная государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ЗАО «Белгородский цемент» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 29 июля 2022 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 октября 2022 года.

В удовлетворении требований ЗАО «Белгородский цемент» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 9 ноября 2022 года № ОРС-31/2022/000134, отказать.

Взыскать с ЗАО «Белгородский цемент» в доход муниципального образования городской округ «город Белгород» недоплаченную государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Сотникова

Решение в окончательной форме принято 19 октября 2023 года.