Гражданский кодекс часть 1

Калининградский областной суд в лице судьи Шкуратовой А.В., при секретаре Лемех М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ПИК-Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПИК-Инвест» обратилось в суд с вышеназванным административным иском, в котором просило установить равной рыночной стоимости в размере 131 200 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, площадью 282 182 кв.м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «на период проектирования и строительства жилых домов», расположенного по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что установленная постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 кадастровая стоимость названного земельного участка в размере 266 930 062,90 рубля является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости и влечет необоснованное завышение размера уплачиваемого обществом земельного налога.

Представитель ООО «ПИК-Инвест» Старовойтова А.А. настаивала на удовлетворении административного искового заявления и на установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 131 200 000, 00 рублей, определенной оценщиком в приложенном к административному иску отчете, указав, что проведенная по делу судебная экспертиза фактически подтвердила обоснованность заявленных административным истцом требований.

Представители ответчика Правительства Калининградской области, заинтересованного лица администрации МО «Зеленоградский городской округ» Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в письменных возражениях от 21.12.2020 1507/01 просило в удовлетворении административного искового заявления отказать; полагая заключение судебной оценочной экспертизы недопустимым доказательством по делу, считало недоказанным стороной административного истца несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Ранее, участвуя в судебном заседании в лице представителя Болгаревой А.А., занимало аналогичную позицию.

От заинтересованного лица администрации МО «Зеленоградский городской округ» Калининградской области в суд поступили письменные возражения с ходатайством о назначении по делу судебной оценочной экспертизы (л.д. 99-104).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, против удовлетворения административного искового заявления не возражало.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что ООО «ПИК-Инвест» является собственником земельного участка, площадью 282 182 кв.м, с кадастровым номером № из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «на период проектирования и строительства жилых домов», расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов Калининградской области по состоянию на 01 января 2019 года.

Названным нормативным правовым актом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 266 930 062, 90 рубля, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 28 января 2020 года (л.д. 7).

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) граждане, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «ПИК-Инвест» представил суду выполненный оценщиком ООО «Декорум» Швецовым М.А. отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 109/1-04/20 от 21 июля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего на праве собственности административному истцу земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 131 200 000, 00 рублей (л.д. 12-58).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Швецов М.А. настаивал на соблюдении методологии оценки, полагал отобранные объекты-аналоги сопоставимыми по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

У заинтересованных лиц: администрации МО «Зеленоградский городской округ» Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» возникли сомнения в достоверности определения оценщиком рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем администрацией МО «Зеленоградский городской округ» Калининградской области направлено в суд письменное ходатайство о назначении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы для разрешения вопроса о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года (л.д. 99-104, 114-116).

Представителем административного истца ООО «ПИК-Инвест» Старовойтовой А.А. в целях подтверждения достоверности определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки также заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для разрешения того же вопроса (л.д. 114-116).

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

Стороны пользуются равными правами, в том числе на заявление ходатайств, представление доказательств. Сторонам обеспечивается право представлять доказательства суду и другой стороне по административному делу, заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения (часть 3).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определением Калининградского областного суда от 26 октября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр недвижимости и консалтинга» Окомелко Н.В.

25 ноября 2020 года в Калининградский областной суд поступило заключение эксперта ООО «Центр недвижимости и консалтинга» Окомелко Н.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 132 109 000, 00 рублей (л.д. 171-245).

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

Из содержания экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке нежилого здания обоснован и сомнений не вызывает.

Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельного участка; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, определил наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов соответствуют рыночным ценам.

Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ООО «Центр недвижимости и консалтинга» Околомелко Н.В. имеет профессиональное образование по специальности «Судебная финансово-экономическая экспертиза» квалификация «судебный эксперт» (диплом № МГЮУ имени О.Е. Кутафина), стаж работы в области оценочной деятельности (23 года),

Оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда не имеется.

Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Таким образом, проведенная по делу судебная экспертиза рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № подтвердила достоверность представленных административным истцом доказательств и обоснованность заявленных им требований.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере 266 930 062, 90 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца.

В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороной административного ответчика не опровергнуты выводы эксперта относительно итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № определенной в отчете об оценке № 109/1-04/20 от 21 июля 2020 года.

Проведенная по делу судебная оценочная экспертиза подтвердила обоснованность требований ООО «ПИК Инвест» и достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной оценщиком.

Разница между рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером №, определенной в отчете об оценке № 109/1-04/20 от 21 июля 2020 года, и рыночной стоимостью этого же земельного участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, составляет 909 000, 00 рублей или 0,7 %, что позволяет суду считать доказанными и подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей 131 200 000, 00 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления в суд – 30 сентября 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «ПИК-Инвест» об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества (земельного участка) равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 282 182 кв.м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «на период проектирования и строительства жилых домов», расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года в размере 131 200 000, 00 рублей.

Датой подачи административного иска считать 30 сентября 2020 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2020 года.

Судья Калининградского

областного суда А.В. Шкуратова