Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Леси» о признании решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости недействительными, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Леси» обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнений в порядке ст.46 КАС РФ, о признании решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости недействительными, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно:

- о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000455 от 29.04.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости недействительным, а также об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ФИО8, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, общей площадью 8937 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 09 апреля 2021, в размере 474 000 рублей;

- о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000454 от 29.04.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости недействительным, а также об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации автодорожной площадки и железнодорожного подъездного пути; общей площадью 5432+/-129 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 09 апреля 2021, в размере 320 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец - Общество с ограниченной ответственностью «Леси» (далее по тексту - ООО «Леси», Общество) указало, что является собственником вышеназванных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых, определенная ГБУ НО «Кадастровая оценка» на основании Приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», составляет:

- для земельного участка с кадастровым номером [номер] - 2046483,63 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером [номер] - 1344528,64 рублей.

С установленной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она затрагивает его права и интересы. Согласно ст.373 Налогового кодекса РФ, Общество является плательщиком налога. Согласно ст.375 Налогового кодекса РФ, налоговой базой для определения налога является кадастровая стоимость объекта налогообложения.

Таким образом, результат определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивает права и законные интересы административного истца, который согласно абз.1 п.1 ст.24.18 Закона об оценке и п.6 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015, вправе обратиться в суд с заявлением о переоценке кадастровой стоимости.

Заявленный размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], и [номер], подтвержден отчетом об оценке № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, выполненным оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов».

12.04.2021, по результатам рассмотрения заявлений ООО «Леси» об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, ГБУ НО «Кадастровая оценка» были приняты решения № ОРС-52/2021/000454 и № ОРС-52/2021/000455 об отказе в их удовлетворении.

Административные ответчики - Министерство имущественных и земельных отношений по Нижегородской области и ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» представили отзыв на административное исковое заявление ООО «Леси», в котором указали, что оспариваемые решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости № ОРС-52/2021/000454 и № ОРС-52/2021/000455, приняты в пределах компетенции Учреждения, в соответствии с утвержденной формой решения, требованиями к заполнению, к формату, подписано уполномоченным лицом.

Подробно описывая причины, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения, также указали, что с заявленными требованиями не согласны.

Считают, что административным истцом не указано, какие именно нарушения законов и иных нормативных правовых актов допущены ГБУ НО «Кадастровая оценка» при принятии решений, которые привели к нарушению прав, свобод и законных интересов административного истца.

Также указывает, что оспариваемые решения не препятствуют установлению кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости при устранении выявленных нарушений законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Считают, что выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности и их устранение не требуют судебной экспертизы. Просили в иске отказать (л.д.139-145 том 1).

Заинтересованными лицами - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области (Росреестр) и Администрацией [адрес] муниципального района Нижегородской области отзывы на административное исковое заявление ООО «Леси» в суд не представлен, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В судебное заседание представитель ООО «Леси», представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменной позиции административных ответчиков, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Исходя из положений ч.1 ст.245 КАС РФ, ст.22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В соответствии с п.2 ст.375 и п.2 ст.378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в п.1, п.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости (далее - объекты недвижимости) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (ст.3 названного закона).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Исходя из положений ч.1 ст.245 КАС РФ, ст.22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Нижегородской области от 27 ноября 2003 года №109-3 «О налоге на имущество организаций» на территории Нижегородской области введен налог на имущество организаций, а статьей 11 закона установлены особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 11 Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 года № 109-3 «О налоге на имущество организаций» налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в том числе, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и здания в них; нежилые здания, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13-566703/20, установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2020 года - 2 046 483,63 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объектов недвижимости);

- земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2020 года - 1 344 528,64 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объектов недвижимости).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года № 837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237- ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что ООО «Леси» является собственником объектов недвижимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, общей площадью 8937 кв.м., расположенный по адресу: [адрес];

Право собственности подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2021-83540947 от 07.07.2021, представленными суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.133-138 том 1).

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2020 и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2021 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2020 года составляет 2046483,63 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объектов недвижимости); [номер] по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1344528,64 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объектов недвижимости).

Согласно отчету об оценке ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021 рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 09 апреля 2021 года составила:

- для земельного участка с кадастровым номером [номер] - 320 000 рублей.

- для земельного участка с кадастровым номером [номер] - 474 000 рублей.

12 апреля 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, согласно представленному отчету об оценке №36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021.

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000455 и № ОРС-52/2021/000454 от 29 апреля 2021 года, в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 52:24:0040110:11 и 52:24:0040110:155, в размере их рыночной стоимости, согласно представленному отчету об оценке № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, было отказано.

Полагая данные решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконными, нарушающими интересы Общества, 07 июня 2021 года ООО «Леси» обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000455 и № ОРС-52/2021/000454 от 29 апреля 2021 года, административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года № 326-13-566703/20, является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости, что затрагивает его законные права по уплате налогов на имущество организаций.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах I и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 12 апреля 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер], в размере их рыночной стоимости, установленной представленным отчетом об оценке № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, по состоянию на 09 апреля 2021 года, а именно:

- для земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером [номер] - 474 000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером [номер] - 320 000 рублей (л.д.23-24 том 1).

ООО «Леси» были предоставлены все необходимые документы, включая отчет об оценке ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, которым была определена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами [номер], и [номер] (л.д.27-101 том 1).

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/000455 и № ОРС-52/2021/000454 от 29 апреля 2021 года в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с номерами [номер] и [номер], в размере их рыночной стоимости в указанном выше размере, было отказано (л.д.23-24 том 1).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетами № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021 и № 21397/1 от 13.08.2021, подготовленными ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» (оценщик ФИО9) явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке:

- объекты-аналоги № 1-5, использованные в расчете, имеют большие (в разы) расхождения площадей с актами оценки (табл.9 стр.52-53, табл.10 стр.53-54). В Справочнике оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», который использует оценщик; относительно применения корректировки на площадь указано: «авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог». Применение оценщиком корректировок в размере 1,05 и 1,17 для объектов-аналогов привело к занижению стоимости оцениваемых земельных участков. Нарушение п.5 Федерального стандарта опенки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденною приказом Минэкономразвития России от 20.05.2013 №299.

- объект-аналог №3 (табл.6 стр.28) не может использоваться в качестве аналога, т.к. больше подходит под придорожный бизнес (кафе и т.п.), а также продается вместе с готовым проектом строительства АЗС.

Объект-аналог №5 (табл.6 стр.28) не может использоваться в качестве аналога по причине нетипичных условий продаж (возможен обмен на недвижимость/автомобиль/технику), что невозможно учесть в расчетах.

Данные объекты не подходят для использования в качестве аналогов, т.к. не сопоставимы по ценообразующим факторам с объектом оценки. Нарушение п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

- в отчете не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано в отчете об оценке, Нарушение п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. На дату оценки в свободном доступе имелась информация о продаже аналогичных объектов, информация о которых отсутствует в отчете, Использование неполной рыночной информации с более низкими ценовыми характеристиками в анализе и расчетах привело к занижению стоимости объекта оценки (л.д.23-24 том 1).

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлению ООО «Леси» документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявление было правомерно принято к рассмотрению бюджетного учреждения.

Сроки уведомления о поступлении заявления ООО «Леси» и о принятии его к рассмотрению бюджетного учреждения, направленного в адреса заявителя и сроки рассмотрения указанного заявления бюджетным учреждением были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением был соблюден.

Содержание решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000455 и № ОРС-52/2021/000454 от 29 апреля 2021 года, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000455 и № ОРС-52/2021/000454 от 29.04.2021 приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, содержание и форма отчета об оценке также подлежит проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объектов недвижимости, отклоненный ГБУ НО «Кадастровая оценка», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Определением суда от 25.08.2021 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, выполненный оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО4 (л.д.27-101 том 1) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

- если не соответствует и, допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, то определить рыночную стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации автодорожной площадки и железнодорожного подъездного пути; общей площадью 5432+/-129 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], по состоянию на 09 апреля 2021 года;

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, общей площадью 8937 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], по состоянию на 09 апреля 2021 года.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Агентство оценки» ФИО1 (л.д.20-24 том 2).

Как следует из заключения эксперта ООО «Агентство оценки» ФИО1[номер]-Э от 15.11.2021, по результатам проверки отчета экспертом установлено, что Отчет об оценке №36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, подготовленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» (оценщик ФИО4) (л.д.27-101) не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Выявленные нарушения являются существенными и влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки (стр.7 - л.д.42 том 2).

По результатам проверки экспертом выявлены следующие несоответствия при составлении отчета об оценке № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, подготовленного оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО4:

1. в результате проверки отчета выявлены нарушения принципа достоверности и принципа достаточности: имеется нарушение требования п.22б ФСО № 7 в части подбора аналогов.

В таблице 6 на стр.28 отчета об оценке приведены данные о предложениях на продажу земельных участков категории земель промышленности, расположенных в различных населенных пунктах Нижегородской области. Площадь объектов выборки составляет от 2,08 Га до 9,5 Га, часть земельных участков расположена на значительном удалении от областного центра.

Объекты оценки представляют собой земельные участки площадью 5432-8937 кв.м., расположенные в [адрес] в непосредственной близости от Нижнего Новгорода. В настоящее время [адрес] уже включен в состав городского округа город Нижний Новгород, хотя адреса объектов оценки не изменены.

Эксперт считает, что оценщик недостаточно изучил рынок индустриальных земель в ближайшем окружении от областного центра. Данный параметр будет основным ценообразующим фактором, так как ценовой диапазон земель любого назначения вблизи областного центра самый дорогой. Кроме того, следует обратить внимание на земельные участки меньшей площади, также имеющиеся в продаже на дату оценки.

Для подбора аналогов при наиболее эффективном использовании земельного участка под индустриальную (производственно-складскую) застройку уместно использовать как участки имеющие категорию земли населенных пунктов с разрешенным использованием для производственной застройки, так и земли промышленности с аналогичным вариантом разрешенного использования. С точки зрения ценообразующих параметров и их влияния на величину рыночной стоимости это абсолютно идентичные объекты.

В отличии, например, от земель с/х назначения принадлежность к категории земли промышленности не накладывает никаких дополнительных ограничений на использование участков по сравнению с категорией земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для производственной застройки. Такая позиция находит свое подтверждение и в Справочниках оценщика. Например, в Справочнике оценщика -2018. Земельные участки» на стр. 44 помещена таблица 5, где участки, относящиеся к данным категориям и со схожими видами разрешенного использования, отнесены к одному классу земельных участков. Это значит, что все корректирующие коэффициенты для них определяются одинаково. Следовательно, и различия в рыночной стоимости не наблюдается.

В соответствии с вышеизложенным, т.к. аналогов с категорией земли промышленности крайне мало на рынке и они как правило, довольно значительно отличаются от объектов оценки по основным ценообразующим параметрам таким, например, как местоположение, площадь и др. необходимо рассматривать в качестве объектов-аналогов участки с категорией земли населенных пунктов и разрешенным использованием под промышленную застройку (или аналогичным), если они наиболее сопоставимы с объектом оценки по основным параметрам и требуют минимального количества корректировок. Ограничение количества аналогов только участками с категорией земли промышленности может привести при их недостаточном количестве для корректного расчета и к недостоверной величине рыночной стоимости.

Экспертом было найдено 11 земельных участков земель промышленности или земель населенных пунктов для размещения объектов индустриального назначения, расположенных в непосредственной близости от Нижнего Новгорода, площадь большинства не более 2 га.

2. не достоверна таблица корректирующих значений на площадь из Справочника оценщика. Нарушение требования п.22д ФСО № 7 и п.5 ФСО № 3 и ст.11 ФЗ-135: содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке).

У эксперта имеется доступ к On-Line-версии «Справочник оценщика -2020», приобретенной у ООО «Информ-оценка» - официального издателя справочника. Таблица 34, которую приводит оценщик на стр.52 отчета об оценке, на самом деле выглядит иначе.

2.1. Замечания к расчетам в рамках сравнительного подхода к оценке.

Замечание 1.

Методически неправильно выведена корректировка на местоположение к аналогам. Нарушение требования п.22д ФСО № 7.

Объекты оценки по адресному ориентиру расположены в [адрес] на удалении от границ городской черты Нижнего Новгорода примерно на 6-7 км.

Кроме того, на основании данный сайта «Википедия» (https://ru.wikipedia.org), [адрес] входит в состав городского округа город Нижний Новгород.

Таким образом, расположение объектов оценки на основании использованной оценщиком таблицы, должно быть принято как «Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра», а никак не «Прочие населенные пункты».

Таким образом, ко всем аналогам необходимо ввести повышающую корректировку.

Замечание 2.

Поскольку оценщик при корректировке на площадь использует недостоверную таблицу, корректировки на площадь к аналогам введены неверно (стр.9-14 Экспертного заключения – л.д.44-49 том 2).

В целом эксперт пришел к выводу о том, что в отчете об оценке № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, подготовленном оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО4, допущены нарушения, повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Оценка рыночной стоимости объектов оценки была произведена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, для чего им были отобраны 4 объекта-аналога (табл.11 на стр.51-56 экспертного заключения) и применены корректировки: на торг (табл.13 на стр.57 Экспертного заключения) на площадь (табл.14 на стр.58 Экспертного заключения) на «красную линию» крупных автодорог (табл.16 на стр.59 Экспертного заключения) – источник информации «Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2»; на дорожную инфраструктуру, на наличие коммуникаций (табл.23 на стр.70 Экспертного заключения) – источник информации: информационный портал недвижимости Ассоциацией «СтатРиэлт».

Были согласованы результаты корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, с применением математического способа расчета весовых коэффициентов (табл.21 на стр.62 Экспертного заключения).

Расчет рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода представлены в таблицах 11 и 14 Экспертного заключения (л.д.86-88, 89-91 том 2).

Согласование результатов экспертизы и заключение об итоговой величине рыночной стоимости объектов экспертизы представлены в гл.6 (стр.62 Экспертного заключения - л.д.97 том 2).

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости составила:

- для земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, общей площадью 8937 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], по состоянию на 09 апреля 2021, в размере 3 450 000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации автодорожной площадки и железнодорожного подъездного пути; общей площадью 5432+/-129 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], по состоянию на 09 апреля 2021, в размере 2 097 000 рублей (стр.62 Экспертного заключения – л.д.97 том 2).

В ходе судебного разбирательства, от представителя административного истца ФИО7 поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, поскольку при составлении экспертного заключения эксперт допустил большое количество ошибок, а именно:

1. В качестве объектов аналогов №1,2,4 брались участки в [адрес]. Объект оценки расположен в [адрес], который экономически менее развит, чем [адрес]. При этом поправка на месторасположение не применяется. Нарушение ФСО №3 п.5.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об -оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

2. Аналог №3 в [адрес] шоссе [адрес] ([номер] р./кв.м.), располагается на окружной трассе [адрес], разрешенное использование - под коммерческое использование. Близко к придорожному сервису и объектам торговли. В объявлении не указана категория земель -земли промышленности, что является наиболее важным фактором при оценке. Нарушение ФСО №7 п.22

б). В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Данный аналог №3 (шоссе [адрес][адрес], окружная трасса) в анализе рынка выставлен на продажу - 14.04.2021. Дата оценки - 09.04.2021, т.е. после даты оценки. Нарушение ФСО №1 п.8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

В расчетной таблице стоит дата аналога - 15.03.2021, что вводит в заблуждение. Нарушение ФСО №3 п.5

3. Ценовой диапазон в экспертизе составил 200-433 р./кв.м, на основе анализа рынка в основном [адрес], а не Богородского, где находится объект оценки. Нарушение ФСО №3 п.5

4. Аналог №2 в выборе аналогов таблица №13 площадь составляет 4000 кв.м., в поправке на площадь фигурирует 28000 кв.м. Нарушение ФСО №3 п.5.

Указывает, что данная судебная экспертиза была проведена с нарушениями Федеральных стандартов оценки, что в свою очередь привело к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Просил назначить повторную экспертизу (л.д.134-135 том 2).

Суд признал доводы стороны административного истца заслуживающими внимания и обоснованными. Определением суда от 04.02.2022 была назначена повторная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений; общей площадью 5432+/-129 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], по состоянию на 09 апреля 2021 года;

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, общей площадью 8937 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], по состоянию на 09 апреля 2021 года.

Проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» с возможностью включения в состав комиссии экспертов лиц, не работающих в данном учреждении, если их специальные знания необходимы для дачи заключения (л.д.144-151 том 2).

Как следует из заключения эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5[номер] от 27.04.2022, для ответа на поставленные судом вопросы, эксперт проверил соответствие содержания отчета об оценке № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, выполненный оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО10 требованиям следующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность:

- Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральным стандартам оценки №№ 1,2, утвержденные Приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298 от 20.05.2015 (ФСО № 1, ФСО № 2);

- Федеральному стандарту оценки № 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 (ФСО № 3);

- Федеральному стандарту оценки № 7, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7).

По результатам проверки отчета об оценке эксперт пришел к выводу о том, что Отчет об оценке № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, подготовленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» (оценщик ФИО4) (л.д.27-101) не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Выявленные нарушения являются существенными и влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

На основании проведенного исследования Отчета об оценке оценщика ФИО4 №36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, экспертом выявлено следующее:

- часть информации (стр.71-74 отчета), предоставленная заказчиком, не подписана уполномоченным лицом и не заверена в установленном порядке (несоответствие п.12 ФСО № 2);

- на стр.48 оценщик указывает, что объект оценки относится к прочим населенным пункта, тогда как его место положение относится к населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра (несоответствие п.22 ФСО № 7);

- объект аналог № 3 не подходит для оценки исследуемых земельных участков, поскольку относится к видам разрешенного использования «придорожный сервис», а объект оценки относится к «индустриальной застройке» (несоответствие п.5 ФСО № 3);

Проверив соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих основания принятия оспариваемых решений, суд приходит к выводу, что:

- являвшийся предметом проверки отчет об оценке ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативного-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с представленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в указанной части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-Ф3 решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации автодорожной площадки и железнодорожного подъездного пути; общей площадью 5432+/-129 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], по состоянию на 09 апреля 2021 года;

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, общей площадью 8937 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], по состоянию на 09 апреля 2021 года, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5[номер] от 27.04.2022 (л.д.186-203 том 2), при определении рыночной стоимости объектов оценки - земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер], экспертом оценка рыночной стоимости объектов оценки была произведена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, для чего им были отобраны 3 объекта-аналога (табл.6 на стр.32-33 Заключения эксперта) и применены корректировки: на торг (табл.1 стр.29 Заключения эксперта), на использование или назначение объекта (табл.3 на стр.30 Заключения эксперта), на местоположение объекта (табл.4 стр.31 Заключения эксперта), на площадь (табл.5 на стр.31, формула на стр.32 Заключения эксперта) (источник информации - Справочник оценщика недвижимости-2020 «Земельные участки. Часть 2»); на время продажи (табл.2 на стр.30 Заключения эксперта) (по данным исследований Ассоциации «СтатРиэлт» - Информационный портал недвижимости).

Расчет стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода представлен в табл.6 на стр.32-33 Заключения эксперта (л.д.201 оборот - 202 том 2).

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

- для земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации автодорожной площадки и железнодорожного подъездного пути; общей площадью 5432+/-129 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], по состоянию на 09 апреля 2021, в размере 1010980рублей (стр.34 Экспертного заключения - л.д.202 оборот том 2).

Заключение эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5[номер] от 27.04.2022, составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которого и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной судебных экспертиз, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе: отчет об оценке ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, экспертное заключение [номер]-Э от 15.11.2021 ООО «Агентство оценки», суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения исследования заключению эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5[номер] от 27.04.2022, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером [номер] - в размере 1 663 226 (один миллион шестьсот шестьдесят три тысячи двести двадцать шесть) рублей;

- земельного участка с кадастровым номером [номер] - в размере 1 010 980 (один миллион десять тысяч девятьсот восемьдесят) рублей, по состоянию на юридически значимую дату (09 апреля 2021 года).

Также суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 09 апреля 2021 года подлежат удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ООО «Леси» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ НО «Кадастровая оценка» - 12 апреля 2021 года.

Административным истцом также заявлены требования о признании недействительными решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000455 и № ОРС-52/2021/000454 от 29.04.2021.

Рассматривая указанные требования, суд приходит к следующему.

Нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, а именно - Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в качестве основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в частности в случае, если соответствующее требование не заявлено одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, поименовано решение суда о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, при этом признание судом недействительным оспариваемого решения бюджетного учреждения указанными положениями действующего законодательства не предусмотрена (ч.16 ст. 22.1 Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Кроме того, учитывая несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, федеральным стандартам в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о законности решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000455 и № ОРС-52/2021/000454 от 29.04.2021 и отказа в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер] в размере рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке № 36/04-ЗУ/2021 от 09.04.2021, выполненный оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО4, в связи с чем, административные исковые требования ООО «Леси» в указанной части удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Леси» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, общей площадью 8937 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости, в размере 1 663 226 (один миллион шестьсот шестьдесят три тысячи двести двадцать шесть) рублей, по состоянию на 09 апреля 2021.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации автодорожной площадки и железнодорожного подъездного пути; общей площадью 5432+/-129 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости, в размере 1 010 980 (один миллион десять тысяч девятьсот восемьдесят) рублей, по состоянию на 09 апреля 2021.

Датой обращения с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер], считать 12 апреля 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Леси» о признании решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000455 и № ОРС-52/2021/000454 от 29 апреля 2021 недействительными - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

П.П. Судья областного суда Дуцева Н.Е.: подпись

Решение в окончательной форме принято 16 июня 2022 года.

Судья областного суда Дуцева Н.Е.: подпись

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья областного суда: Н.Е.Дуцева