Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Осипова А.В., представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Федоровской А.Е., Пичугиной А.С., представителей ОГБУ «ТОЦИК» Синчиковой Л.В., Безрукова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-5/2022 по административному иску Садкова Дмитрия Витальевича к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

Садков Д.В. обратился в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 34474000 по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование требований ссылался на то, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, определенная по состоянию на 1 января 2019 г., является завышенной, не соответствует рыночной стоимости, определённой в отчёте частнопрактикующего оценщика Д. Полагал, что установлением кадастровой стоимости нежилого здания в размере выше рыночной стоимости нарушено его право на экономическую обоснованность налогообложения.

Определениями суда от 28 декабря 2021 г. и от 20 января 2022 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены муниципальное образование «Городской округ закрытое административно-территориальное образование Северск Томской области» в лице Администрации ЗАТО Северск, а также Акционерное общество «Сибирский химический комбинат» (далее – АО «СХК»).

После проведения судебной экспертизы административный истец в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 69675 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Осипов А.В. заявленные требования поддержал. Полагал, что рыночная стоимость спорного нежилого здания подлежит установлению в размере, определенном на основании заключения судебной экспертизы от 11 марта 2022 г., выполненной в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» считали, что основания для удовлетворения административного иска отсутствуют в связи с имеющимися, по их мнению, недостатками в отчете оценщика и заключении судебной экспертизы, которые повлияли на итоговые выводы о рыночной стоимости объекта. Настаивали на том, что в заключении судебной экспертизы не приведена информация о результатах выполненного анализа рынка; при определении стоимости в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов приняты объекты недвижимости, представленные на рынке в период с января по февраль 2022 года, в то время как дата оценки – 1 января 2019 года; объект-аналог № 2, используемый при сравнительном подходе, не является сопоставимым с объектом оценки, так как земельный участок, на котором он расположен, находится в аренде у собственника здания, при этом земельный участок под оцениваемым объектом принадлежит административному истцу на праве собственности, однако экспертом никаких корректировок по данному фактору применено не было. Указали, что при обосновании величины корректировки по ценообразующим факторам эксперт использовал данные Справочника оценщика «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», при этом в заключении отсутствует анализ использованных значений на соответствие рыночным данным. Также в заключении отсутствует ссылка на источник информации о примененных величинах коэффициента и индекса для приведения восстановительной стоимости в цены на 1 квартал 2019 г. Полагали, что экспертом при расчете стоимости нежилого здания затратным подходом экспертом неправильно произведен расчет физического, функционального, экономического износов объекта недвижимости.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца Садкова Д.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, представителей заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (сокращенное наименование – ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрации Города Томска, Администрации ЗАТО Северск, а также Акционерного общества «Сибирский химический комбинат», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии с требованиями частей 1, 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» не оспаривая право административного истца на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе по заявленному размеру рыночной стоимости, оставило разрешение дела по существу на усмотрение суда.

Администрация ЗАТО Северск в письменных пояснениях каких-либо возражений относительно заявленных требований не представила, указав, что реализация в судебном порядке на установление кадастровой стоимости принадлежащего Садкову Д.В. на праве собственности здания, равной его рыночной стоимости, является правом административного истца.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах, что Садкову Д.В. с 30 сентября 2021 г. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/. До этого собственником названного здания являлось АО «СХК».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта составляет 108625233,51 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

В силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого же кодекса, подпунктом 6 пункта 1 которой предусмотрены иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

На основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Администрации Томской области от 13 марта 2017 г. № 79а установлена дата перехода к проведению на территории Томской области государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 15 марта 2017 года.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. № 41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», который принят в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением Губернатора Томской области от 11 июня 2013 г. № 68 «Об утверждении Положения о Департаменте по управлению государственной собственностью Томской области», с учетом уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 ноября 2019 г. № 15-01556/19 об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, выполненному областным государственным бюджетным учреждением «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 7 ноября 2019 г. № 1ГКООН-70-2019.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23 января 2020 г. и применяются с 1 января 2020 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Приведенные данные указывают на заинтересованность административного истца в установлении кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы в размере, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, а заявленное требование в полной мере согласуется с положениями статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого недвижимого имущества равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости объекта недвижимости был представлен отчёт от 25 октября 2021 г. № 332/21 частнопрактикующего оценщика Д., в соответствии с которым указанная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером /__/ составила 34474 000 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» против принятия в качестве допустимого доказательства данного отчета по административному делу судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации (сокращенное именование – ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России).

Заключением эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России от 11 марта 2022 г. № 00175/07-4 рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 39675 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Оценивая данное заключение эксперта № 00175/07-4 в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости, оно содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, заключение достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Экспертом в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, составлено точное описание объекта оценки, его местоположения. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания, в частности, его площади, категории, информация о текущем использовании объекта оценки.

При проведении экспертизы экспертом использованы предусмотренные законодательством об оценочной деятельности сравнительный и доходный подходы оценки, обоснован отказ от применения затратного подхода.

Согласно заключению экспертом подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги для определения стоимости оцениваемого объекта.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

В заключении присутствуют скриншоты объявлений, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации, а также проверить используемые экспертом сведения.

Применение экспертами корректировок согласуется с положениями пункта 22 ФСО № 7, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости нежилого здания, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Доводы представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК», направленные на оспаривание заключения эксперта от 11 марта 2022 г. № 00175/07-4, состоятельными быть признаны не могут.

Допрошенная в судебном заседании эксперт П. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, мотивировав сделанные в его результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, а также представила подробные письменные пояснения.

В частности, методики определения рыночной стоимости, содержащиеся в Федеральных стандартах оценки, применены судебным экспертом с учетом особенностей государственной судебно-экспертной деятельности, которая регламентируется процессуальным законодательством и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу требований статьи 8 которого эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии с показаниями эксперта при производстве экспертизы был проанализирован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО № 7.

При определении рыночной стоимости объекта исследования на ретроспективную дату эксперт при производстве экспертизы может использовать базы данных по предложениям к продаже объектов, информацию статистических данных по рыночной стоимости объектов на требуемый период. В случае недостаточности данных по основным ценообразующим факторам объектов-аналогов в имеющихся в распоряжении экспертного учреждения информационных базах данных и общедоступных открытых источниках, удовлетворяющих требования достаточности и достоверности, эксперт вправе проводить исследования сегмента рынка недвижимости, относящегося к исследуемому объекту, на период производства экспертизы с дальнейшим применением корректирующего коэффициента на требуемую дату.

В данном случае, как следует из показаний эксперта, при исследовании после проведения анализа и первичной выборки рынка коммерческой недвижимости в г. Северске на дату оценки необходимых сопоставимых аналогов для определения стоимости найдено не было в связи с неразвитостью рынка недвижимости в данном сегменте. В указанной связи был расширен диапазон поиска, рассмотрены варианты предложения объектов-аналогов, даты экспозиции которых следуют за датой оценки, с дальнейшим применением корректирующего коэффициента на требуемую дату.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО № 7, максимально сопоставимы с объектом оценки по своим экономическим характеристикам и местоположению, находятся с объектом оценки в одном сегменте рынка, в том числе объект-аналог, расположенный в /__/. Так как оцениваемый объект и выбранные объекты аналоги находились в собственности, то корректировка на передаваемые права правомерно не применена экспертом. Не применение к земельному участку, находящемуся в аренде, на котором расположен названный объект-аналог, корректировки на вид права, не привело в целом к неправильным расчетам, поскольку объектом оценки в данном случае является объект капитального строительства, при этом доля стоимости земельного участка в общей цене объекта коммерческого назначения является незначительной (менее 10 %).

Вопреки доводам административного ответчика и заинтересованного лица, экспертом правомерно не была использована при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером /__/ информация с предложением о его продаже, размещенная в мае 2018 г., поскольку названный объект является в данном экспертном исследовании объектом этого исследования и не может выступать также в качестве объекта-аналога.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Указывая на отсутствие в заключении судебной экспертизы информации о результатах выполненного экспертами анализа рынка коммерческой недвижимости как на существенный недостаток заключения, представители административного ответчика и заинтересованного лица не представили доказательств тому, что наличие такой информации в заключении может повлиять на расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости и определение его рыночной стоимости на дату установления его кадастровой стоимости. Как следует из содержания заключения, показаний эксперта, такой анализ рынка проводился, учитывался при определении рыночной стоимости нежилого здания.

Примененные экспертом при расчете стоимости нежилого здания затратным подходом (по восстановительной стоимости) (таблица № 15 экспертного заключения) расчетный коэффициент в размере 21,40, рекомендуемый для определения договорных цен в строительстве и для расчетов за выполненные работы на I квартал 2000 года к базе 1984 года, а также региональный индекс изменения сметной стоимости строительства на территории Томской области, действующий на дату оценки (I квартал 2019 г.), в размере 7,34, как следует из показаний эксперта, получены из официальных источников – из сообщения ОГУП «Управления государственной вневедомственной экспертизы градостроительной и проектной документации Томской области» и приказа департамента архитектуры и строительства Томской области от 11 октября 2018 г. № 24-и «О региональных индексах изменения сметной стоимости строительства на 4 квартал 2018 года».

Применение экспертом корректирующих коэффициентов в соответствии со Справочником оценщика «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», 2018 год, под редакцией Лейфера Л.А., основано на экспертном мнении, полученном при анализе рыночных условий, факторов влияния, описанных в разделе анализа рынка. При этом в экспертном заключении приведено обоснование каждой применяемой корректировки, которые учитывают имеющиеся различия между оцениваемым объектом и каждым из выбранных аналогов.

Доказательств того, что примененные экспертом поправочные коэффициенты привели к искажению результата рыночной стоимости нежилого здания, в материалы дела не представлено.

Относительно расчета физического, функционального, экономического износов объекта недвижимости при определении стоимости здания затратным подходом эксперт П. в судебном заседании дала подробные объяснения в соответствии с которыми, при производстве экспертизы был проведен визуальный осмотр объекта оценки, в том числе с целью выявления признаков физического износа конструкций и элементов без проведения детального и инструментального обследования. Поскольку объект оценивался в ретропериоде, и провести натурные исследования на 1 января 2019 г. не представлялось возможным, в связи с чем, наряду с результатами осмотра, приняты сведения, полученные в ходе изучения документов из материалов дела, а также учтено, что на момент осмотра велись строительно-ремонтные работы, в ходе которых имеющиеся повреждения конструктивных элементов частично были устранены.

Физический износ исследуемого здания определен в размере 60 % (таблица 16 экспертного заключения), что является оптимально обоснованным с учетом срока эксплуатации здания (1962 год постройки), отсутствия своевременного капитального ремонта, проводимого на момент производства судебной экспертизы.

Физический износ для стен и перегородок принят в размере 40 % на основании приложения № 2 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404, а также на основании экспертного осмотра, в результате которого установлена длительная эксплуатация без проведения капитального ремонта.

При расчете использованы значения усредненных весов: для стен 73 %, для перегородок - 27 %, а также износ стен 30 %, который подразумевает ремонт штукатурки или подмазка швов и выкрошившихся кирпичей, очистка фасада, ремонт карниза и перемычек», износ перегородок 60 %, подразумевающий примерный ремонт в виде расчистки поверхности, замены и укрепление отдельных кирпичей (73%*30%/100 + 27% *60%/100 = 21,9+16,2=38,1 %, численные значения физического износа округлены до 5 % - для конструктивных элементов и систем, что составляет 40 % для «стен и перегородок».

При экспертном исследовании осмотр крыши не был проведен по причине невозможности его безопасного осмотра с применением специальных технических средств. Физический износ крыши определен в размере 50 % по косвенным признакам, в данном случае наличие массовых протечек указывало на неудовлетворительное состояние, что соответствует износу от 41 до 60% в соответствии с приложением № 2 Методики определения физического износа гражданских зданий.

При расчете использованы значения усредненных весов: для конструкции крыши 75 %, для кровельного покрытие 25 %, а также износ крыши - 40 %, который подразумевает замену мауэрлата и усиление части концов стропильных ног, выправка конструкций, крепление врубок, износ кровли - 70 %, подразумевающий полную замену кровли (75%*40%/100 +25%*70%/100 = 30+17,5 = 47,5%, численные значения физического износа округлены до 5 % - для конструктивных элементов и систем, что составляет 50% для крыши.

Функциональный износ принят равным 60 %, данное значение получено из данных, рассчитываемых экспертным путем на основании нормативных данных, сложившегося экспертного опыта и исходя из практики строительно-технической экспертизы: проемы 6 %, отделочные работы 5 %, внутренние санитарно-технические и электрические устройства 20 %, слаботочные, неучтенные удельными весами (пожарная, охранная сигнализация, сети интернет) 14 %, приведение в соответствие с нормативными требованиями по тепловой защите здания (утепление) 15%.

Данная величина обосновывается необходимостью полной смены инженерных коммуникаций: систем отопления, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения с использованием более современных материалов и изделий с учетом нормативных требований на расчетную дату; также необходимо провести замену внутренней отделки, оконных и дверных заполнений с применением современных материалов; имеется необходимость приведения здания к текущим нормативным требованиям по тепловой защите, пожарной безопасности, охранной сигнализации с применением современных материалов и оборудования.

В данном случае, как следует из письменных пояснений эксперта, отсутствует двойной учет износа по элементам: проемы, отделочные работы, внутренние санитарно-технические и электрические устройства, утепление, поскольку величиной физического износа определяется необходимость проведения капитального ремонта с заменой необходимых элементов, при этом замена элементов на новые с использованием более современных материалов и изделий с учетом нормативных требований на расчетную дату (установка противопожарных дверей, новые сантехническое оборудование, приборы, смесители, электрические кабели, электроприборы, отделочные материалы и пр.) не отражается в величине восстановительной стоимости, а учитывается именно в функциональном износе.

Доводы представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» об отсутствии в экспертном исследовании дополнительного расчета тепловой защиты здания, не ставят под сомнение результат проведенного экспертного исследования, поскольку решение вопроса о рыночной стоимости объекта не подразумевает проектирование и расчет тепловой защиты здания, выходит за пределы судебной экспертизы по вопросу, поставленному судом на разрешение эксперта.

Экономический (внешний) износ принят равным 20 % на основании анализа внешних износов на родственных сегментах рынка объектов недвижимости в данном месте или в аналогичных местах с установлением вероятностных связей. При этом учитывалось, что исследуемый объект расположен в удалении от центральной части города, в непосредственной близости к действующей воинской части, здание являлось частью производственного комплекса АО «СХК», что может потребовать дополнительного перевооружения или переоборудования. Данная величина также не противоречит аналитическим данным, отраженным в Справочниках оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.

Ссылки представителей административного ответчика и заинтересованного лица на необходимость определения экономического износа оцениваемого нежилого здания в размере 27% в соответствии с отчетом об итогах государственной кадастровой оценки № 1ГКООН-07-2019 от 7 ноября 2019 г., выполненным ОГБУ «ТОЦИК», на основании которого приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. № 41 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, состоятельными быть признаны не могут, поскольку при проведении массовой государственной кадастровой оценки не учитываются все индивидуальные характеристики конкретного объекта, а сама кадастровая стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта, напротив, основывается на информации об индивидуальных особенностях объекта оценки.

Использование Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» в своих расчетах, представленных в возражениях относительно заключения судебной экспертизы, отдельных данных и значений из заключения эксперта не может являться корректным, так как их применение не основано на собственном исследовании самого объекта, при этом представленное экспертное заключение является цельным по совокупности проведенного исследования, что не допускает возможности рассмотрения отдельных слов, фраз, значений, взятых из общего процесса исследования.

В рассматриваемом случае использованная экспертом информация и методология расчетов в полной мере соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО № 7).

При приведенных данных суд не находит оснований для критической оценки заключения эксперта от 11 марта 2022 г. № 00175/07-4, а недостатки, которые, по мнению стороны административного ответчика, имеются в данном заключении, таковыми быть признаны не могут, так как не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта и недостоверности определенной рыночной стоимости здания.

Само по себе несогласие стороны с заключением эксперта не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством, противоречащим задачам и принципам административного судопроизводства.

Доказательств, которые опровергали бы определенную в экспертном заключении от 11 марта 2022 г. № 00175/07-4 рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы об ее рыночной стоимости в ином размере по состоянию на 1 января 2019 года, административными ответчиками и заинтересованным лицом, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено.

При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания в размере 39675000 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая подлежит внесению в ЕГРН; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, которая имело место 28 октября 2022 года.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Садкова Дмитрия Витальевича об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 39675000 рублей.

Датой подачи заявления считать 28 октября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Бондарева

Мотивированное решение принято 11 мая 2022 года.