Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 и ФИО5 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО4 и ФИО5 обратились в Верховный суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, наименование – магазин «...», с кадастровым номером 21::1919, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г...., , равной его рыночной стоимости в размере 37467 489 рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2018 года.

Иск мотивирован тем, что указанный объект недвижимости принадлежит административным истцам на праве долевой собственности. По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 48432367,26 руб., однако согласно отчету от 24.09.2021 №, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО1, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ту же дату меньше. Таким образом, рыночная стоимость указанного объекта не соответствует его кадастровой стоимости, что возлагает на административных истцов бремя чрезмерной фискальной нагрузки и влечет нарушение их прав и законных интересов.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО2 административный иск поддержал и просил удовлетворить заявленное требование.

Представитель административного ответчика Минэкономразвития Чувашии ФИО3 не возражала против удовлетворения административного иска и установления кадастровой стоимости спорного объекта, исходя из заключения судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, участвуя ранее в судебных заседаниях представитель ФИО6 возражала против удовлетворения административного иска и установления кадастровой стоимости спорного объекта исходя из результатов частнопрактикующего оценщика. Также Бюджетным учреждением Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики представлен отзыв на административное исковое заявление от 15.11.2021, содержащий несогласие с отчетом частнопрактикующего оценщика (л.д.92-93).

Представители Кабинета Министров Чувашской Республики, заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенные о времени и месте рассмотрения дела заказной корреспонденцией с уведомлением, в подтверждение чего имеются расписки в получении ими судебных извещений, явку своих представителей не обеспечили. Ранее, письмом от 27.10.2021 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике просило о рассмотрении дела без участия его представителя (л.д.82).

Административные истцы ФИО4 и ФИО5, также извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, обеспечив участие своего представителя. Почтовые конверты, направленные в их адрес, вернулись в суд с отметкой «истек срок хранения».

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу разъяснений, данных в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к сообщениям суда.

В связи с чем по правилам, установленным п.2 ст. 100 КАС РФ, считается, что административные истцы о месте и времени слушания дела извещены.

Кроме того, будучи административными истцами, должны следить о движении административного дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, учитывая, что информация о месте и времени слушания дела размещена на сайте Верховного Суда Чувашской Республике в системе Интернет.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по существу, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

За ФИО4 и ФИО5 на праве долевой собственности зарегистрировано нежилое помещение, наименование – магазин «...», с кадастровым номером 21::1919, площадью ... кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика г...., , по 1/7 и 6/7 долей в праве, соответственно (л.д.16-19).

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

По смыслу ч. 1 ст. 245,п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом № 237- ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также- Федеральный закон № 269- ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон № 237- ФЗ.

В частности ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года ( ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 269-ФЗ).

Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен ст. 22. 1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино- места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона № 237- ФЗ).

В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее- решение);

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения- до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ (п. 1, подп. « а» п. 2, подп. « а- в» п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.

В соответствии со ст.400 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.401 настоящего Кодекса.

Согласно ст.401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 403 НК РФ (в редакции на настоящее время) налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

На дату начала применения кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 21:...:1919 (01.01.2019) действовала ст. 402 НК РФ, в соответствии с п.1 которой налоговая база в отношении объектов налогообложения определялась исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Пунктом 2 ст.402 НК РФ было предусмотрено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст.402 НК РФ законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Законом Чувашской Республики от 30 сентября 2015 года № 42 «Об установлении единой даты начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – с 1 января 2016 года.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившим в силу с 1 января 2017 года.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 № 512 установлено, что с 1 января 2017 года проведение государственной кадастровой оценки на территории Чувашской Республики осуществляется в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке.

Согласно п.п.2 п.1 ст.3 этого Закона кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (п.1, 2 ст.6 Закона о государственной кадастровой оценке).

Распоряжением Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 18 сентября 2017 года № 913-р принято решение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года № 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

По результатам проведенных данным учреждением работ был составлен отчет об итогах государственной кадастровой оценки.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.06.2021 № кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером 21::1919 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 48432 367,26 руб. (л.д.44).

Таким образом, установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административных истцов, в связи с чем они вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу ч.5 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее- КАС РФ), а также исходя из разъяснений, изложенных пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, возложена на административного истца.

В обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости представлен отчет от 24.09.2021 №, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 года составляет 37467489,00 руб. (л.д.20-50).

Представителем Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО6 в ходе судебного рассмотрения дела, было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением Верховного Суда Чувашской Республики от 24 февраля 2022 по настоящему делу назначена комиссионная судебная оценочная экспертиза, проведение которой, с учетом распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями», поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Чувашской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению от 06.07.2022 № (...), выполненному комиссией экспертов Федерального бюджетного учреждения Чувашской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 21::1919 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 39491 628 руб. (л.д.163-218).

Суд, оценивая представленное заключение комиссии экспертов, проведенное по результатам судебной экспертизы, приходит к выводу о том, что оснований не доверять указанному заключению комиссии экспертов не имеется.

Так, в соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В данном случае судебная оценочная экспертиза назначена определением суда в соответствии со ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение дано в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональными экспертами, которым были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и которые были в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы комиссии экспертов неясностей и разночтений не содержат, мотивированы, соответствуют предмету исследования.

Распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Приказом Минюста России от 28 декабря 2021 г. N 266 "О внесении изменений в приложения N 1 и N 2 к приказу Минюста России от 27 декабря 2012 г. N 237 "Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России", в перечень проводимых Минюстом экспертиз были добавлены экспертизы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данный приказ вступил в силу 24 января 2022 г.

Согласно статье 11 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 73-ФЗ), государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении комиссии экспертов предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

При этом выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пунктам 15 и 16 ФСО N 1, доходный подход это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, который рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Согласно пунктам 18 и 19 ФСО №1, затратный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Как следует из заключения судебной комиссионной экспертизы от 7 июля 2022 года № 00733/4-4-22 (1105/04-4), экспертами, мотивированно отказавшимися от применения метода затратного подхода, обоснованно применены при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости метод капитализации в рамках доходного подхода и сравнительный метод сравнения продаж.

Выбор экспертами подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611; каким-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

Согласно пункту 8 ФСО N 7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертами произведены анализ объекта исследования, его технические характеристики, анализ рынка недвижимости, приводятся сведения о спросе и предложениях на рынке на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемого объекта, учтено местоположение объекта.

При этом комиссия экспертов непосредственно проводила обследование объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7, экспертами исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Так, комиссией экспертов при проведении исследования в рамках сравнительного подхода использованы четыре объекта-аналога, имеющих, как и объект оценки, торговое назначение, сопоставимых по местоположению с объектом оценки (расположенных в том же городе, что и объект оценки), которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, достаточно схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. Информация об объектах получена по данным Интернет-сайтов по продаже объектов-аналогов, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

Согласно пункту 23 ФСО №7 при применении доходного подхода оценщик учитывает, помимо прочего, следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Согласно пункту 28 ФСО №7, в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При этом следует иметь ввиду, что в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В данном случае в заключении приведены особенности корректировок по отдельным элементам сравнения (корректировки на уторгование (торг), на местоположение, на площадь, статус населенного пункта, техническое состояние и другие).

Как полагает суд, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертами произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В заключении приведены подробные расчеты стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов, приведено описание процедуры согласования, приведен расчет средневзвешенного значения в таблицах и сделан вывод об итоговой величине рыночной стоимости объекта исследования на дату оценки.

В обоснование расхождения рыночной стоимости спорного объекта от его кадастровой указано на то, что это расхождение вызвано тем, что при расчете кадастровой стоимости не была учтена конъюктура рынка, местоположение и доходность объекта.

Таким образом, суд не находит оснований ставить данное экспертное заключение под сомнение, не доверять данному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, суд не находит.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая изложенное, суд за основу доказанности размера рыночной стоимости объекта оценки принимает результаты судебной оценочной экспертизы и приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходя из результатов судебной оценочной экспертизы, проведенной комиссией экспертов Федерального бюджетного учреждения Чувашской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии со ст.17 Закона о государственной кадастровой оценке орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном ст.16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В силу п.4 ст.18 Закона о государственной кадастровой оценке в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики здания будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости внесены в ЕГРН 1 января 2019, датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2019 года, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался, а административное исковое заявление подано в суд в электронном виде 12 октября 2021 года.

С учетом вышеприведенных положений законов во взаимосвязи с положением Закона Чувашской Республики «Об установлении единой даты начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения» настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, наименование – магазин «...», с кадастровым номером 21::1919, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г...., , равной его рыночной стоимости в размере 39491 628 (тридцать девять миллионов четыреста девяносто одна тысячи шестьсот двадцать восемь тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 октября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 21::1919 площадью ... кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г...., .

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период ее применения с 01.01.2019 до момента внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.

Председательствующий

Мотивированный текст изготовлен 18 августа 2022 года

Решение24.08.2022