Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-27/2017 по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области обратился в суд с административным исковым заявлением к ООО «Имущество-Сервис-Самара» об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке его кадастровая стоимость на 01.01.2013 г. составляет 79 616 462 руб. 70 коп.

ДД.ММ.ГГ. вышеуказанный земельный участок был передан в аренду ООО «Имущество-Сервис-Самара» сроком на 11 месяцев с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. с оплатой арендной платы в размере 3 380 443,54 руб.

ООО «Имущество-Сервис-Самара» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о снижении его кадастровой стоимости.

На рассмотрение Комиссии ООО «Имущество-Сервис-Самара» был представлен отчет об оценке спорного земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., составленный ООО «<данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ.№ заявление ООО «Имущество-Сервис-Самара» удовлетворено, кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена в размере его рыночной стоимости, равной 22 282 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ..

Административный истец считает, что рыночная стоимость земельного участка существенно занижена против ее кадастровой стоимости, что приведет к значительному сокращению поступлений в бюджет городского округа Отрадный и повлечет нарушение его прав в сфере экономической деятельности.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области, с учетом уточнений, просит суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.№ о снижении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установить его кадастровую стоимость согласно заключению эксперта.

Определением суда от ДД.ММ.ГГ. произведена замена ненадлежащего административного ответчика ООО «Имущество-Сервис-Самара» надлежащими - Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области и Управлением Росреестра по Самарской области.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГ. произведена замена заинтересованного лица - ООО «Имущество-Сервис-Самара» в связи с прекращением его деятельности на правопреемника – ООО «РН-Сервис».

В судебном заседании представитель административного истца Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области – Паукова С.А., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица ООО «РН-Сервис» - Гоголева Е.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представители административных ответчиков - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области и Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещались заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили. Присутствовавшая ранее в судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области Булатова А.Р., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представители заинтересованных лиц - Правительства Самарской области и ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, извещались заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку данные лица не сообщили суду о причинах неявки своих представителей, доказательств уважительности этих причин не представили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, показания свидетеля ФИО3 и эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, суд считает требование Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и ч. 1 ст.218 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Часть 9 ст. 226 КАС РФ определяет обстоятельства, подлежащие установлению при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями.

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в абзаце пятом пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости" решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть оспорено в трехмесячный срок со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из даты поступления административного искового заявления в суд - 23.11.2016 г. следует, что указанный выше срок истцом не пропущен.

В соответствии с ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что Муниципальному образованию городской округ Отрадный Самарской области на основании распоряжения «О безвозмездной передаче имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, в муниципальную собственность городского округа Отрадный Самарской области» от 06.07.2015 №409-р, акта приема-передачи имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, передаваемого в муниципальную собственность городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС (л.д.7 Т.1).

В соответствии с п. 1.1 Положения о Комитете по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области № 411 от 29.12.2009 г., утвержденного решением Думы г.о. Отрадный (с изменениями от 25.11.2014 г.) Комитет является подразделением исполнительного органа местного самоуправления, осуществляющим в пределах, установленных действующим законодательством, функции по управлению муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, находящимися в ведении муниципального образования, правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.

Согласно п. 2.2. данного Положения Комитет осуществляет в порядке и пределах, определенным действующим законодательством, муниципальными правовыми актами полномочия собственника в отношении муниципального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций органа местного самоуправления в установленной разделом 1 настоящего Положения сфере деятельности.

На основании вышеуказанного Положения о Комитете и распоряжения Администрации г.о. Отрадный Самарской области № 329-р от 12.11.2014 между Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области и ООО «Имущество-Сервис-Самара» ДД.ММ.Гг. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС (л.д.10Т.1).

Условиями договора аренды предусмотрено исчисление размера арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ. (л.д.164-168 Т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 г. в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13.11.2013г. № 610 и она составляет 79 616 462,70 руб. (л.д.164 Т.1).

25.08.2016 г. ООО «Имущество-Сервис-Самара» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

При обращении в Комиссию ООО «Имущество-Сервис-Самара» был представлен отчет ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ФИО3, которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. определена в размере 22 282 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.№ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 г. определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости - 22 282 000 рублей. При этом, Комиссией было установлено отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости с размере 72 %.

Проверяя доводы административного истца о несоответствии отчета, выполненного ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.Гг., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу, что указанные доводы нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Так, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Абзацем первым пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу первому статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии и в суде.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца третьего части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ определено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В пункте 3 статьи 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно абзацу 5 ч. 16 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из Протокола заседания Комиссии и решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ.№ на заседании присутствовало не менее половины ее членов, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299, предусмотрено, что отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и приведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4).

В соответствии с ч.3 п.5 ФСО №3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п.п. «и» п. 8 ФСО №3 вне зависимости от вида объекта в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно п.п. 10,11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

На основании ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе, путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов, электронные документы.

Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Статья 61 КАС РФ устанавливает, что доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

В целях проверки доводов административного истца по делу была назначена судебная экспертиза для выяснения вопроса о соответствии отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «<данные изъяты>», требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Проведение экспертизы поручено ООО «Независимый кадастровый центр».

Согласно заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., выполненного экспертами ФИО4, ФИО1 и ФИО2, отчет об оценке ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Несоответствие отчета № от ДД.ММ.ГГ. выражается в следующем:

Оценщик указал неполный объем предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объекта оценки и произвел не полный анализ фактических данных о ценах предложений, исключив из анализа и расчета объекты аналоги с ценами предложений выше среднего значения, что повлияло на занижение рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик методически неверно применяет метод сравнения продаж, используемый в отчете № от ДД.ММ.ГГ. в части внесения процентных корректировок, а именно: не вносит процентные корректировки последовательно к ценам объектов аналогов, что повлияло на ошибочный расчет рыночной стоимости объекта оценки и занижение рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет № от ДД.ММ.ГГ. содержит технические ошибки, приводящие к неверному результату итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

При этом, эксперты пришли к выводу, что действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС по состоянию на 01.01.2013 года составляет 43 303 695 рублей.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Для правильного разрешения данного административного дела судом были допрошены в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «<данные изъяты>» ФИО3 и эксперт ООО «<данные изъяты>» - ФИО4

Оценщик ФИО3 выводы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме. При этом пояснила, что объект оценки был ею осмотрен, произведена фотосъемка, фотоматериалы представлены в Приложении 1 отчета. В ходе осмотра установлено, что земельный участок расположен на автодороге второстепенного значения, транспортная доступность удовлетворительная, ближайшим окружением объекта оценки является производственно-складские объекты и жилая застройка. При определении рыночной стоимости земельного участка применялся метод сравнения продаж, на основании представленных на дату оценки предложений о продаже аналогичных объектов. На первом этапе был проанализирован рынок земельных участков производственно-складского назначения г. Отрадный. В результате мониторинга был найден только один объект - аналог - №2, приведенный в Таблице 12 на странице 40 отчета. На втором этапе были проанализированы другие города Самарской области (за исключением г. Самара и г. Тольятти). В результате было найдено еще 5 объектов-аналогов - №1,3-6, приведенных в Таблице 12 на странице 40 отчета. При выборе объектов-аналогов она использовала данные рынка информационной системы «АДОН». На рынке были представлены предложения о продаже земельных участков производственно-складского назначения площадью от 10 000 до 80 000 кв.м., стоимостью от 313 до 900 рублей за 1 кв.м., или в среднем 573 рубля. Все объекты-аналоги подобраны опираясь на следующие критерии: расположены в городах Самарской области, имеют одинаковое назначение – для строительства производственно-складских объектов, имеют площадь более 10 000 кв.м., имеют доступ к проведению коммуникаций, не имеют улучшений. В результате анализа для дальнейших расчетов были отобраны все 6 аналогов. В качестве ценообразующих факторов были использованы следующие элементы сравнения: условия рынка – изменение цен между датами сделки и оценки, местоположение, транспортная доступность, площадь, наличие ж/д ветки. Введены корректировки: на площадь, местоположение, транспортную доступность, наличие ж/д ветки, на торг в размере 13%. В результате оценщик пришла к выводу, что величина рыночной стоимости земельного участка составляет 22 282 000 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4, подтвердила выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, в том числе о несоответствии представленного отчета об оценке, подготовленного ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» требованиям законодательства об оценочной деятельности. При этом, пояснила, что оценщиком в Таблице 12 на стр. 40 приведены данные о фактических ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объекта оценки. Информация оценщиком взята из базы данных «АДОН». Экспертами был исследован тот же файл «Земельные участки Самарской области/2012», который был использован оценщиком. В Таблице 12 оценщик указал один земельный участок производственно-складского назначения, расположенный в г. Отрадный, предлагаемый к продаже за 900 руб./кв.м. Однако в этом же файле содержится информация о продаже еще одного аналогичного земельного участка по цене 700 руб./кв.м. В Таблице 12 оценщик указал два земельных участка производственно-складского назначения, расположенных в г. Сызрань, предлагаемых к продаже по цене 368 и 313 руб./кв.м. Однако в этом же файле содержится информация о продаже еще одного аналогичного земельного участка по цене 533 руб./кв.м. Таким образом, оценщик указал неполный объем предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объекта оценки и произвел неполный анализ фактических данных о ценах предложений, чем нарушил п. 11 ФСО №7. На стр. 39 отчета оценщиком определен сегмент рынка объекта оценки – земельные участки для строительства производственно-складских объектов. На стр. 41 оценщик приводит раздел 8.2.3 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов». Однако в указанном разделе содержится информация о земельных участках под ИЖС, ЛПХ, земельных участках промышленного назначения, расположенных в селах Самарской области. Таким образом, в отчете отсутствует информация о земельных участках, относимых к сегменту рынка объекта оценки, а именно производственно-складских земельных участках, расположенных в городах Самарской области, исключая г. Самара и г. Тольятти. То есть в отчете присутствует неполная информация об основных выводах относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, чем так же нарушен п. 11 ФСО №7. На стр. 62 отчета оценщик указал, что в данном отчете используется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В Таблице 24 на стр. 70 отчета оценщиком приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки путем внесения поправок и цены сопоставимых объектов. При внесении поправок во второй группе корректировок (стр. 71 отчета) оценщик сначала указывает каждую корректировку в процентном выражении, далее на основании указанного процента рассчитывает корректировку в денежном выражении. При этом каждая корректировка в денежном выражении, рассчитывается от скорректированной стоимости аналога, полученной в результате применения первой группы корректировок. Данная методика расчета вводит в заблуждение пользователя отчета и не соответствует методу сравнения продаж с внесением корректировок, основы которого, изложены в различных учебниках, пособиях и справочниках недвижимости. Процентные корректировки вносятся последовательно, каждая следующая корректировка вносится к предыдущей, уже скорректированной величине цены объекта-аналога. Оценщик не сделал последовательного внесения корректировок во второй группе корректировок, что нарушает принципы применения метода сравнения продаж расчета стоимости объекта оценки. Таким образом, оценщиком при изготовлении отчета нарушен п.п. «и» п. 8 ФСО №3. На стр. 69 отчета в Таблице 23 приведены результаты расчета корректировки на площадь. В указанной Таблице содержатся арифметические ошибки. При правильном расчете указанной корректировки, используя те же формулы, которые использует оценщик в отчете, получаются иные значения. Таким образом, отчет содержит технические ошибки, приводящие к неверному результату итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, чем нарушен п. 18 ФСО № 5. При этом, экспертами в заключении произведен расчет и определена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г., которая составила 43 303 695 рублей.

Оснований не доверять показаниям эксперта ФИО4 у суда не имеется, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, стаж работы по специальности 9 лет, является членом Ассоциации СРО «<данные изъяты>», предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в исходе дела не заинтересована.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оценка земельного участка проведена оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО3 с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; данные о принятых объектах-аналогах не соответствуют предъявляемым требованиям, и информация об их рыночной стоимости не отвечает требованиям достаточности и достоверности, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценив по правилам статей 79, 82, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации.

Заключение судебной экспертизы ничем не опровергнуто, подготовлено экспертами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах соответствующей специальности и квалификации, имеющими длительный стаж работы в области оценочной деятельности. При этом, каких-либо достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности и недостоверности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения, суду не представлено.

Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

В такой ситуации оспариваемое решение Комиссии подлежит признанию не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области, которое осуществляет полномочия собственника земельного участка с кадастровым номером №.

При этом, поскольку заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области было подано 25.08.2016 г. суд обязывает Комиссию повторно рассмотреть ранее поданное заявление ООО «Имущество-Сервис-Самара» (после реорганизации ООО «РН-Сервис»).

С учетом изложенного, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований в части обязания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, в размере рыночной стоимости определенной заключением эксперта, поскольку в данном случае, такая мера восстановления нарушенных прав административного истца законом не предусмотрена.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 227-228 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области - удовлетворить частично.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.№ об удовлетворении заявления ООО «Имущество-Сервис-Самара» и определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС в размере рыночной стоимости, равной 22 282 000 рублей.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Имущество-Сервис-Самара» (после реорганизации ООО «РН-Сервис») от 25.08.2016 г. № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17.02.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.