Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца ЗАО «Белгородский цемент» Погорелого М.М., административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Хоперского Л.В., министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Городовой А.Д., заинтересованного лица администрации г. Белгорода Прошевой А.С.,

в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Белгородский цемент» о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ЗАО «Белгородский цемент» (далее также Общество, административный истец) являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в городе Белгороде 28.12.2022 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0000000:113 в размере равном его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29.07.2022 в размере 99 383 000 руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 384 860 450 руб. превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО «<***>» в отчете от 04.10.2022 № 228-7/01. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к увеличению размера арендной платы, рассчитываемой от кадастровой стоимости.

Административный истец полагает, что оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» № ОРС-31/2022/000129 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке № 228-7/01 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

В судебном заседании представитель административного истца Погорелый М.М. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Пояснил, что с выводами судебной экспертизы не согласен. Полагает, что экспертное заключение содержит нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и эти нарушения влияют на итоговый результат рыночной стоимости спорного земельного участка. Поддержал заявленное ранее ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Хоперский Л.В. и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Городова А.Д. полагали решение бюджетного учреждения № ОРС-31/2022/000129 законным, а требование Общества об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной – подлежащим удовлетворению в размере, определенном экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы. Возражали против удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации города Белгорода Прошева А.С. поддержала позицию представителей административных ответчиков.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 25.08.2023) явку своего представителя в суд не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В целях полного, всестороннего и правильного рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц участвующих в административном деле, в судебное заседание для дачи пояснений относительно проведенного исследования и данным заключением был вызван эксперт М.А.И.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, заслушав пояснения эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом, и следует из представленных в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.09.2022 № №, договора аренды земельного участка от 19.05.2017 № заключенного муниципальным образованием городского округа «Город Белгород» с Обществом, последнее является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером №, сроком до 31.12.2042 (т. 1, л.д. 9-17). Согласно приложению № к указанному договору аренды, расчет арендной платы определяется как 2 % от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 13).

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2021, с датой применения, - с 2022 года.

Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2021 утверждена в размере 384 860 450 руб.

Судом установлено, что приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 01.01.2023.

Новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 384 860 450 руб.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая Обществом кадастровая стоимость земельных участков является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

В данном случае заявление Обществом подано в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 11.10.2022. Указанное свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как ранее было указано судом, 11.10.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет составленный оценщиком ООО «<***>» от 04.10.2022 № 228-7/01.

Решением бюджетного учреждения от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения пункта 3 ФСО № 3, статьи 10 Федерального закона № 135-ФЗ – отчет подписан оценщиком, у которого на период проведения оценки отсутствовал договор страхования.

Нарушения пунктов 5, 13 ФСО № 3 – некорректное применение оценщиком «Справочника оценщика недвижимости 2020», так как оценка производилась на дату 29.07.2022, необходимо было использовать «Справочника Оценщика Недвижимости – 2022» Земельные участки. Часть 1, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород 2022 г.».

Нарушения пункта 8 «д» ФСО № 3 и пункта 5 ФСО № 7 - оценщик указывает: «Проведение оценки и подготовка отчета осуществлялась без привлечения сторонних организаций и специалистов, т.е. оценка произведена самим оценщиком П.А.И.». Однако, такой этап оценки как осмотр объекта оценки оценщиком не производился. Указано, что фотографии объектов оценки представлены заказчиком. При этом не указана дата осмотра объекта заказчиком, отсутствует «информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации». Также на представленных заказчиком фотографиях присутствуют объекты капитального строительства, при этом на стр. 19 указывается «Земельный участок не застроен».

Нарушение пункта 5, 8 «ж», 10 ФСО № 3 - в таблице № 9 приводится документ представленный заказчиком: копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.03.2022 № №, однако в приложении в качестве источника информации приведена выписка от 27.09.2022 № №. Также оценщик при описании обременений ссылается на выписку от 15.03.2022 № №, однако такой документ отсутствует в отчете.

Нарушение пункта 5 ФСО № 3 – в разделе 8.1.2 имеет название «Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта», однако оценщик приводит лишь основные показатели социально-экономического развития Белгородской области, но не проводит анализ влияния на рынок оцениваемого объекта.

Нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 7 – в качестве критерия подбора данных для анализа предложений участков указана дата предложения – первое полугодие 2022. При этом оценщик рассматривает предложения (№ 2, № 3, № 5, № 6, № 8, № 9) не отвечающие этому критерию. Еще одним критерием оценщиком определено местоположение – <адрес>, однако оценщиком рассмотрены предложения (№ 4, № 5, № 6, № 7, № 11) не отвечающие этому критерию.

Нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 «б» ФСО № 7 – некорректный подбор объектов-аналогов, поскольку оценщик, руководствуясь Справочником оценщика недвижимости – 2022 под ред. Л.А. Лейфера должен был отказаться от применения в качестве аналогов объекты с площадью менее 300 сот., т.е. объекты № 10 (аналог № 1), № 11 (аналог № 2), № 14 (аналог № 3).

Нарушение пункта 5, 13 ФСО № 3 – в разделе 8.6.1 оценщик приводит анализ земельных участков Белгородской области на основе данных за 2017-2020 гг., при дате оценки 29.07.2022.

Нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 «д» ФСО № 7 – оценщик не учел, что спорный участок с кадастровым номером № находится в аренде, и как следствие не применил корректировку на объем передаваемых прав в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2022 под ред. Л.А. Лейфера.

Нарушение пункта 5, 13 ФСО № 3 – некорректное введение корректировки на снижение цены в процессе торгов согласно выбранного оценщиком источника в размере 12 %. Должен использоваться Справочник оценщика недвижимости – 2022 под ред. Л.А. Лейфера.

Нарушение пункта 5, 13 ФСО № 3 некорректное введение оценщиком корректировки на статус населенного пункта согласно выбранного источника информации. Должен использоваться Справочник оценщика недвижимости – 2022 под ред. Л.А. Лейфера.

Нарушение положений пункта 5, 8 «и» ФСО № 3, пункта 22 «д» ФСО № 7 – оценщик применяет корректировку на площадь земельного участка для оценки объекта, определенную с использованием Справочника оценщика недвижимости – 2020 под ред. Л.А. Лейфера, при этом наиболее точную зависимости стоимости земельного участка от площади показывает формула, приведенная в Справочнике оценщика недвижимости – 2022 под редакцией Л.А. Лейфера. Аналогичные нарушения положений пункта 5, 8 «и» ФСО № 3, пункта 22 «д» ФСО № 7 касаются применения корректировок на конфигурацию, форму земельного участка и на наличие ограждений.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения государственного бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

На основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям учредителя в области управления бюджетным учреждением относится, в том числе, назначение руководителя бюджетного учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена Чуева Н.И.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое административным истцом решение от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение директором государственного бюджетного учреждения Чуевой Н.И.

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления Общества об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения государственного бюджетного учреждения Обществом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равном его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 11.05.2023 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации города Белгорода о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «АКГ «<***>» М.А.И. (город Воронеж).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 04.10.2022 № 228-7/01 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером №, нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности?;

- какова рыночная стоимость по состоянию на 29.07.2022 земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 15.08.2023 № В-230808/С, эксперт М.А.И. отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 04.10.2022 № 228-7/01, подготовленного оценщиком ООО «<***>», допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

Обращение к исследовательской части экспертного заключения, показывает, что не все указанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении нарушения нашли свое подтверждение (таблица № 2-21 экспертного заключения).

Так не нашли своего подтверждения следующие нарушения:

- «отчет подписан оценщиком, у которого на период проведения оценки отсутствовал договор страхования» (оценщик имеет страховой полис с периодом действия с 15.05.2021 по 14.05.2022, о чем размещена публичная информация на сайте СРО, членом которой является оценщик);

- «такой этап оценки как осмотр объекта оценки оценщиком не производился, фотографии объектов оценки представлены заказчиком. Не указана дата осмотра. Отсутствует информация о привлеченных к проведению оценки организаций и специалистах. На фотографиях присутствуют объекты капитального строительства, при этом на стр. отчета 19 указывается «Земельный участок не застроен» (отчет содержит допущение о не проведении осмотра с указанием соответствующей причины. В отчете приведены иллюстрирующие материалы всей производственной площадки ЗАО «Белгородский цемент, а не оцениваемого участка. Отсутствие зданий/строений подтверждается данными Публичной кадастровой карты и спутниковыми снимками);

- «приведение анализа рынка земельных участков на основании данных 2017-2020 гг. при дате оценке 29.07.2022» (в разделе 8.6.1 отчета оценщиком приведены общие сведения о рынке земельных участков в Белгородской области с ретроспективными данными, которые не нарушают пункты 5, 13 ФСО № 3);

- «не введение корректировки на объем передаваемых прав, при том что оцениваемый участок не находится на праве собственности» (согласно Методическим рекомендациям по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной СПОД РОО 04-111-2020 п. 4.2 «При определении рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщик исходит из наличия права собственности на объект оценки вне зависимости от того каким правом на объект оценки обладает заказчик. В данном случае корректировка не требовалась);

- «некорректное введение корректировки на наличие ограждения для аналогов № 1 и № 2, что уменьшает стоимость аналогов» (наличие забора (ограждения), оказывает влияние на рыночную стоимость земельного участка. В отчете оценщик использует корректировку по данному параметру согласно данным НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт». Применение названной корректировки не является нарушением ФСО).

Вместе с тем, в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129 экспертом М.А.И. подтверждены следующие нарушения:

- «использование неактуального Справочника оценщика недвижимости 2020. Земельные участки» (в отчете об оценке оценщик ссылается на материалы Справочника оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. Экспертом обращено внимание, что на дату оценки – 29.07.2022 целесообразно применять данные более актуальной версии Справочника оценщика недвижимости – 2022, в котором все необходимые корректировочные поправки более актуальны и ближе к дате оценки);

- «нарушение критериев отбора данных для анализа предложений» (выборка объектов, представленная в отчете об оценке на стр. 41-43, не соответствует критериям отбора, которые оценщик прописывает на стр. 40 отчета, что нарушает положения пункта 5 ФСО № 3);

- «некорректное введение корректировок на снижение цены в процессе торгов, на статус населенного пункта, на площадь участка, согласно выбранного оценщиком источника в размере 12 %» (в рамках проведенный расчетов, в частности при использовании корректировки на снижение цены в процессе торгов, оценщик ссылается на материалы Справочника оценщика недвижимости 2020. Эксперт обратил внимание, что на дату оценки целесообразно использовать данные наиболее актуального Справочника 2022 года. Применение в расчетах актуального источника информации приведет к изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки). Аналогичные нарушения касаются некорректного введения оценщиком корректировок на статус населенного пункта и на площадь земельного участка исходя из данных неактуального Справочника.

Частично экспертом подтверждены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129 следующего характера:

- «ссылка оценщика на выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество не приложенные к отчету» (в приложении к отчету приведена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое № №, подтверждающая количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, однако в тексте объявления имеются ссылки на иной документ, который в отчете отсутствует, что может вводить в заблуждение);

- разделе 8.1.2 «Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта», приведены лишь основные показатели социально-экономического развития Белгородской области, но не приведен анализ влияния на рынок оцениваемого объекта (в отчете приведены данные характеризующие общую политическую и социально-экономическую обстановку в Российской Федерации и регионе расположения объекта оценки, однако вывод сделанный оценщиком на стр. 39 отчета не соответствует действительности. Белгородская область является приграничным регионом и по состоянию на дату оценки политическая и социально-экономическая обстановка оказывает влияние на спрос и предложение земельных участков под индустриальную застройку, а также на сроки их экспозиции);

- «некорректный подбор объектов-аналогов; оценщик должен был отказаться от применения в качестве аналогов объектов с площадью менее 300 сот, т.е. объекты № 10 (аналог № 1), № 11 (аналог № 2), № 14 (аналог № 3)» (в условиях ограниченности сопоставимых по площади объектов-аналогов, допустимо использовать в качестве объектов-аналогов участки площадью менее 300 сот., если они сопоставимы с объектом оценки по основным парламентам, таким как местоположение, вид разрешенного использования и т.д. Однако, в отчете отсутствует обоснование применения графика для расчета корректировки, по верхней границе интервала).

Изучив выявленные и подтвержденные экспертом нарушения, описанные бюджетным учреждением в решении № ОРС-31/2022/000129, суд приходит к выводу, что они не носят формального характера и являются достаточными для принятия ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» решения, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129 не имеется.

Суд также учитывает, что административным истцом не высказано замечаний относительно выводов эксперта по первому вопросу, поставленному судом.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом и подлежит разрешению судом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на 29.07.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 04.10.2022 № 228-7/01 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение судебной экспертизы от 14.08.2023 № В-230808/С, составленное экспертом М.А.И.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного ЗАО «Белгородский цемент» отчета об оценке от 04.10.2022 № 228-7/01, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной детальности, которые безусловно повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых (спорных) земельных участков.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 228-7/01, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка принадлежащего административному истцу.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № земельного участка заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельного участка проведена экспертом М.А.И. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельного участка являющегося объектом экспертизы. Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков оценен как достаточный.

Для целей расчетов, все ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки, применены экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка под индустриальную застройку.

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости. Им были использованы следующие источники информации: материалы дела №, база данных архива объявлений (http://ruads.net), база данных архива оценщика (http://архивоценщика.рф/) и другие открытые источники.

Экспертом была составлена первичная выборка продажи земельных участков под индустриальную застройку, состоящую из 28 объектов, 14 из которых – предложения, представленные оценщиком в отчете № 228-7/01, 14 – объекты, найденные экспертом.

Далее экспертом были выделены предложения о продаже земельных участков, сопоставимых с исследуемыми земельными участками по виду разрешенного использования и иным ценообразующим факторам.

Информация по объектам, использованным в качестве аналогов при расчете рыночной стоимости объекта исследования, в рамках сравнительного подхода, приведена в Приложении № 2 к заключению эксперта.

В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельного участка под индустриальную застройку: - передаваемые имущественные права (в т. ч. наличие обременений и ограничений); - условия финансирования сделки; - дата предложения/сделки; - возможность торга; - месторасположение; - фактор масштаба (общая площадь); - категория земель; - вид разрешенного использования; - наличие свободного подъезда; - обеспеченность железнодорожной веткой; - асфальтирование участка; - ограждение земельного участка; - форма земельного участка; - наличие инженерных коммуникаций (в т. ч. возможность подключения к ним).

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, применил корректировки: на торг, на местоположение, на площадь, на расположение относительно автомагистрали, на обеспеченность ж/д веткой, на асфальтирование и на ограждение участка, на конфигурацию, форму, рельеф, на снос ветхих зданий (сооружений), на наличие инженерных коммуникаций (таблица № 2-25 экспертного заключения).

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, на дату оценки составила 260 933 300 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом М.А.И. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № В-230808/С.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки ФСО № 1 - №3, № 7. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Приведенные представителем административного истца доводы, сводящиеся к допущенным экспертом М.А.И. нарушениям законодательства об оценочной деятельности при составлении экспертного заключения, были проверены судом и своего подтверждения не нашли.

Так, довод представителя административного истца о том, что экспертом не учтен вид разрешенного использования объекта оценки – для разработки карьера мела «Полигон» (Сегмент 6.1 «Недропользование»), а также о том, что на дату оценки были представлены сопоставимые объекты аналоги, расположенные в окрестностях <адрес> и области - с видом разрешенного использования «Под разработку карьера мела» судом отвергается как несостоятельный.

Экспертом был учтен вид разрешенного использования, что прямо следует из экспертного заключения № В-230808/С. Как следует из экспертного заключения, пояснений эксперта М.А.И., экспертом была изучена информация, приведенная в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412), - фактическое использование объекта экспертизы можно отнести к виду разрешенного использования «Недропользование» с кодом 6.1 при этом вид разрешенного использования «Производственная деятельность» с кодом 6.0 включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 6.1 – 6.12. Вид разрешенного использования всех подобранных объектов-аналогов, также относятся к «Производственной деятельности» с кодом 6.0, следовательно, все объекты относятся к одному сегменту рынка.

Также экспертом была изучена сегментация земельных участков по категориям и видам разрешенного использования, представленная в Справочнике оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки - часть 2, под ред. Лейфера Л. А., и выяснено, что по данной сегментации объект исследования с видом разрешенного использования «Под разработку карьера мела и глины» относится к земельным участкам под индустриальную застройку, также как и все подобранные объекты-аналоги.

Предложенные представителем административного истца в своих замечаниях потенциальные объекты-аналоги, которые могли бы быть использованы экспертом в расчетах, экспертом были проверены и отклонены, поскольку несопоставимы с объектом экспертизы. Так, первый предложенный истцом объект представляет собой бывший меловой завод, на участке расположены объекты капитального строительства (здания из железобетона, отдельные приемки меловой породы, здание для конторы, АБК, охраны). Более того, эксперт идентифицировал этот объект, и найдя его кадастровый номер, установил, что объект имеет категорию земель «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Указанное, свидетельствует о существенном различии характеристик данного объекта с объектом экспертизы.

Далее эксперт указал, что два приведенных представителем административного истца предложения (№ 2 и № 4), являются разными объявлениями одного и того же объекта. Так в объявлении № 2 указан адрес: <адрес>, однако это точно не является адресом карьера, поскольку это центральная улица города (предположительно это адрес продавца). Адрес же карьера в объявлении описан как «<адрес>» без уточнения населенного пункта. Однако по многим другим признакам, следует, что этот карьер и объект из объявления № являются одним объектом недвижимости, расположенном в <адрес>. Оба объекта площадью <***> га, стоимостью 14,5 млн. руб., изведанных залежей 30-31 млн. т. с содержанием CaCO3 97-98 % и пр. описание.

Из содержания названных объявлений видно, что продается имущественный комплекс (бизнес). С земельным участком реализуются 3 ангара, а также техника: погрузчики, камазы, трал, автокран. Все это оказывает значительное влияние на стоимость объекта, стоимость бизнеса по добыче полезных ископаемых может в разы отличаться от стоимости земельного участка. Также из текста объявления следует о срочности продажи, следовательно, есть вероятность, что стоимость в объявлении ниже рыночной.

Что касается предложенного объекта под номером 3, то экспертом был найден его кадастровый номер, а также кадастровый номер здания расположенного на земельном участке. Земельный участок реализуется вместе со зданием. Какая либо информация о здании (год постройки, объеме, основных конструктивных элементах) для корректного учета этого фактора, отсутствуют. Также экспертом отмечено, что объект реализуется на аукционе с начальной ценой 7,5 млн. руб., способ закупки: аукцион на повышение. Информация состоялся ли данный аукцион, и если состоялся, то по какой стоимости был продан объект, отсутствует. Эксперт пояснил, что данный объект не следовало принимать в качестве аналога, так как нет возможности корректно учесть все вышеперечисленные факторы, только с большим количеством допущений, а это в свою очередь будет вызывать обоснованные сомнения в выводах об итоговой стоимости.

В экспертном заключении М.А.И. особо обратил внимание, что в процессе анализа данных в открытых источниках не было выявлено информации о продаже земельных участков под карьеры мела и глины в Белгороде. Карьеры зачастую реализуются как бизнес, с учетом лицензии на пользование недрами. Также в состав бизнеса обычно входят здания и движимое имущество. Все это оказывает значительное влияние на стоимость объекта, в результате стоимость бизнеса по добыче полезных ископаемых может в разы отличаться от стоимости земельных участков под недропользования. В результате экспертом было принято решение рассмотреть земельные участки под промышленное/индустриальное использование, расположенные на землях населенных пунктов, как наиболее сопоставимые с объектом исследования.

Все приведенные административным истцом объекты, подтверждают этот вывод, сделанный экспертом, эти объекты не могут использоваться в расчете.

Следует отметить, что экспертом были применены все необходимые корректировки, учитывающие различия в характеристиках объекта исследования и подобранных объектов-аналогов, в том числе корректировка на рельеф, в которой учтено фактическое использование оцениваемого земельного участка под разработку месторождения полезных ископаемых (рельеф участка нарушен, перепад высот 125 м - 195 м). Участок имеет уклон, это связано с технологией добычи полезных ископаемых. Открытая добыча предполагает постепенное углубление по площади в процессе работ.

Не разделяет суд доводов представителя административного истца о том, что в нарушение пункта 5 ФСО №3 эксперт приходит к специальному допущению: «Эксперт счел целесообразным ограничиться обзором рынка земельных участков промышленного назначения Белгородской области».

Так на стр. 28 экспертного заключения № В-230808/С экспертом М.А.И. указано: «Принимая во внимание основные характеристики, назначение и вид разрешенного использования объекта исследования, дальнейший анализ в рамках настоящего раздела эксперт счел целесообразным ограничить обзором рынка земельных участков промышленного назначения Белгородской области». Следовательно, административный истец ошибочно считает, что экспертом вводится специальное допущение. Как указал эксперт, данный анализ в рассматриваемом случае корректен и уместен как критерий объема работ по анализу рынка.

Например, в данном случае не требуется анализ рынка земельных участков под ИЖС, а достаточно провести анализ рынка земельных участков промышленного назначения Белгородской области, что и было сделано экспертом.

Неубедительным является и довод о том, что эксперт безосновательно сделал вывод об активности рынка.

Трактовка понятий активного и неактивного рынков, их характерные признаки описаны в Справочнике оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки часть 2 под ред. Л.А. Лейфера.

В разделе 2.3 заключения эксперта № В-230808/С проведен анализ рынка земельных участков Белгородской области под индустриальную деятельность, который позволил эксперту сделать вывод о том, что рынок является активным. В заключении эксперта (раздел 2.3.6) указано, что Белгород – административный центр Белгородской области, является экономически развитым, научным и культурным городом. В Белгороде развиты такие отрасли промышленности как машиностроение и металлообработка, промышленность строительных материалов, пищевая и легкая промышленность и т.д. Поэтому рынок недвижимости города Белгорода, в частности сегмента земельных участков под индустриальное использование, нельзя назвать неактивным рынком. Рынок продажи земельных участков под индустриальную застройку города Белгорода характеризуется нормальным уровнем активности, достаточным количеством предложений.

Для определения активности рынка рассматривались объемы спроса и предложения. Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков можно оценить как достаточный, в первичной выборке представлено 28 предложений. Развитая промышленность региона определяет объем спроса, который нельзя назвать низким. Согласно классификации, представленной в Справочнике оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки часть 2, под ред. Лейфера Л.А., активный рынок включает ликвидные объекты, например, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах. При этом объект исследования расположен в крупном промышленном городе, областном центре региона с развитой экономикой и благоприятным инвестиционным климатом. В области развита промышленность, которая представлена многочисленными предприятиями. Присутствует достаточное количество источников сырья, сбыта, а также трудовых ресурсов.

Можно сказать, что единственный критерий активного рынка, который не выполняется в данном случае это «небольшой разброс цен на подобные объекты недвижимости», в результате анализа рынка был получен достаточно широкий диапазон цен (стр. 38 заключения эксперта). Однако, все остальные критерии активного рынка, такие как объем спроса, объем предложения, достаточное количество продавцов и покупателей на рынке, наличие конкуренции, ликвидность объектов, выполняются, и характеризуют рынок промышленных объектов Белгорода, в том числе земельных участков под индустриальное использование, как активный. Учитывая, что деление на активный и не активный рынок, достаточно условное, о чем сказано в Справочнике оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки часть 2, под ред. Лейфера Л.А., экспертом делается вывод, что в связи с тем, что большинство критериев соответствуют активному рынку, корректировку на возможность торга, также необходимо применять для активного рынка по данным вышеприведенного справочника.

Также довод представителя административного истца о том, что используемые экспертом в расчете на стр. 90-92 экспертного заключения объекты-аналоги не сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, так суммарная корректировка стоимости к первоначальной цене предложений составляет более 79 %, судом признается не состоятельным.

Суммы модулей корректировок к первоначальным ценам предложений в заключении эксперта составляют менее 79 %, а не более, как указано в замечании.

По смыслу пункта 5 ФСО V значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. При этом какого-либо ограничения на суммарные корректировки к объектам-аналогам, данный пункт ФСО не предусматривает. Количество корректировок, которые необходимо внести зависит от характеристик оцениваемого объекта.

В рамках проведенного исследования в соответствии с законодательством об оценочной деятельности эксперт провел анализ рынка, определил критерии отбора объектов-аналогов. В результате экспертом были выбраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги, к которым из всей представленной выборки (раздел 2.3.4 заключения эксперта № В-230808/С) нужно было внести наименьшее количество корректировок, в сравнении с другими предложениями. Далее экспертом были проведены соответствующие расчеты стоимости объекта исследования по выбранным объектам-аналогам, обоснованно применение корректировочных поправок по соответствующим ценообразующим факторам стоимости недвижимости. Корректировочные поправки касались в основном следующих ценообразующих факторов: торг, фактор масштаба (общая площадь), обеспеченность железнодорожной веткой, рельеф земельного участка. Полученные значения суммарной корректировочной поправки не говорят об ошибках в выборе аналогов, проведении расчетов и внесении корректировочных поправок. Ведь все подобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования по выбранным экспертом критериям отбора, в рамках анализа рынка. В случае некоторых отличий между аналогами и объектом исследования экспертом обоснованно вносились соответствующие корректировочные поправки. В результате, все подобранные объекты обоснованно выбраны экспертом в качестве аналогов объекта исследования.

Судом также был проверен довод представителя административного истца о допущенных экспертом неточностях в расчетах. Действительно в таблице № 2-25 экспертного заключения экспертом М.А.И. допущена техническая описка, которая не повлияла на правильность сделанных расчетов и как следствие на итоговый результат рыночной стоимости.

Таким образом, приведенные административным истцом замечания, при их проверке судом, своего подтверждения не нашли.

Суд полагает необходимым особо обратить внимание, что в судебном заседании представитель административного истца полагал представленный им отчет об оценке от 04.10.2022 № 228-7/01 правильным и верным. При этом оценщик ООО «<***>» равно как и эксперт М.А.И. пришли к одному выводу, что участки отнесены под производственную деятельность, и рынок является активным.

Протокольным определением от 21.09.2023 судом отклонено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Повторная экспертиза по делу назначается судом не произвольно, а лишь в случаях установленных законом. Так из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Суд также учитывает, что назначение повторной экспертизы, без достаточных к тому оснований, не только приведет затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства, но и увеличит судебные издержки по делу.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 11.10.2022.

Как указывалось выше, приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, установленная судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению до даты внесения сведений о новой кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости; в данном случае, сведения о новой кадастровой стоимости внесены 26.12.2022.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ЗАО «Белгородский цемент» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 260 933 300 руб. по состоянию на 29.07.2022.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000129 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0000000:113 в размере его рыночной стоимости, отказать.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 11.10.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 11.10.2023