Гражданский кодекс часть 1

представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - Спицыной А.С.,

Заинтересованного лица Метлушко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 6 декабря 2017 года дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №677 от 08.08.2017 года,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №677 от 08.08.2017 года, полагая, что оно принято на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства. По мнению заявителя, решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. Это привело к нарушению имущественных интересов истца, поскольку установление заниженной кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в виде налоговых платежей в городской бюджет.

В судебном заседании представитель административного истца иск поддержала.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась.

Заинтересованное лицо с доводами административного истца не согласилось.

Заслушав объяснения участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются необоснованными.

При рассмотрении данного спора следует исходить из того, что Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Учитывая положения Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Из материалов дела явствует, что 14.07.2017 в Комиссию поступило заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Индустриальный, ****. По результатам рассмотрения заявления Комиссией было принято решение 677 от 08.08.2017 об определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № ** от 13.07.2017 (далее - отчет об оценке).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии представленного заинтересованным лицом в Комиссию отчета об оценке по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ и п. 6 ФСО № 3, нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что Отчет имеет сквозную нумерацию. Страница 1 является титульным листом, который может быть не пронумерован.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ и п.п. Г п. 8 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными.

Следует исходить из того, что в разделе 1.4 Отчета (стр. 8 Отчета) представлена таблица 1.4.1 «Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке...», в которой указано, что исполнителем является Общество с ограниченной ответственностью «Оценка - Пермь» (614068 г. Пермь, ул. ****), оценщиком является М. (генеральный директор ООО «Оценка-Пермь»). Сведения о номере контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, с помощью которых можно связаться с оценщиком, представлены на стр. 1 Отчета.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ и п.п. Е п. 8 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что согласно пп. Е п. 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны содержаться ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Указание в отчете на то, что рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, соответствует Закону об оценочной деятельности и не является нарушением ФСО, так как данная информация содержится в разделе «Ограничения и пределы применения полученной рыночной стоимости».

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ (стр.4), также нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что согласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. На стр. 5 Отчета в качестве допущений, на которых должна основываться оценка указано, что участок оценивается, как свободный от построек (В соответствии с Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО N 7, п. 20)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611). В целях проведения оценки объект оценки рассматривается оценщиком в качестве незастроенного, предназначенного для использования в соответствии с видом его фактического использования. Суду представлена копия решения Индустриального районного суда г.Перми от 5 августа 2014 года по делу №2-1692/14, из которого явствует, что на август 2014 года никаких построек на участке уже не было.

Следует также отметить, что в разделе 2.2. Отчета «Количественные и качественные характеристики объекта оценки» указано, что законодательно запрещено любое другое использование объекта, кроме как, в качестве земельного участка под АЗС, авторемонтные мастерские, автомойки (при условии размещения объектов V класса по классификации СанПиН) - стр. 14 Отчета. Данная информация подтверждена выкопировкой из Публичной кадастровой карты на стр. 12 Отчета. На стр. 39-41 приведен анализ наиболее эффективного использования земли как свободной, на основании которого оценщиком сделан следующий вывод: НЭП объекта оценки совпадает с видом его разрешенного использования - АЗС, авторемонтные мастерские, автомойки (при условии размещения объектов V класса по классификации СанПиН). Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка определен ответчиком верно.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п. 11 ФСО № 3 (стр.8,9), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что при определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик сделал вывод, что объект оценки относится к сегменту земель под торгово-офисную и административную застройку (стр. 26-29 отчета). Далее в Отчете представлен обзор рынка земельных участков под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство, подготовленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» за 1 квартал 2017 года (стр. 30-36 Отчета). Оценщиком, на основании представленной в отчете информации определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Следует исходить из того, что указанный участок не относится к землям промышленности, поскольку предназначен для размещения объектов придорожного сервиса.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований пп. И п. 8 ФСО № 3 (стр.9), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что на стр. 45-46 Отчета оценщиком указано, что отсутствуют предложения о сдаче земельных участков в аренду вследствие неразвитости рынка для применения метода капитализации доходов и метода остатка для земли в рамках доходного подхода. При этом оценщиком представлены адреса сайтов www.metrosphera.ru; www.rezon-realty. ш; www.perm.irr. ш; http://kvartira59.ru). Административным истцом представлены объявления с сайта https://ruads.ors;.- сервис для поиска объявлений, которые были когда-либо размещены на Российский интернет площадках. Все представленные объявления опубликованы в 2016 году, задолго до момента оценки, они относятся к землям промышленности и участкам, площадь которых несопоставима с площадью оцениваемого участка. В представленных объявлениях не указано с какого именно сайта представлена данная информация.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п. 11 ФСО № 7 (стр.9), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что Оценщиком сделан правильный вывод, что объект оценки относится к сегменту земель под торгово-офисную и административную застройку (стр. 29 Отчета). Интервалы значений ценообразующих факторов оценщиком приведены на стр. 26 Отчета. Отнесение объекта оценки к 4 зоне по категории престижности местоположения коммерческих (торгово-офисных) объектов г. Перми на основании данных ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» является обоснованным, ст. 11 Закона об оценочной деятельности не нарушена. Доказательств, подтверждающих факт отнесения объекта оценки к другому сегменту рынка, административном истцом не представлено. Доводы административного истца построены на предположениях и не подтверждены материалами дела.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований пп. И п. 8 ФСО № 3 7 (стр.9), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что в разделе 8 Отчета «Выбор подходов к оценке и описание процессов оценки» на стр. 45-46 оценщиком приведена таблица 8.3 «Обоснование использования подходов к оценке и выбор методов оценки», в которой указано обоснование выбора сравнительного подхода к оценке и мотивированные отказы от применения других методов оценки. Доходный подход разделен на следующие методы: метод капитализации дохода; метод остатка для земли; метод предполагаемого использования. Условия применения каждого метода оценщиком указаны и сделан вывод о возможности/невозможности его применения.

Выписка из ЕГРН (стр. 72-81 Отчета) об объекте недвижимости представлена в качестве правоустанавливающего документа объекта оценки. На стр. 12-14 Отчета имеются указания на количественные и качественные характеристики объекта оценки с приложением выкопировки из Публичной кадастровой карты.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п. 30 ФСО № 7 (стр.19), также нельзя признать обоснованными. Следует отметить, что на стр. 26 Отчета указано, что цены на земельные участки под коммерческое строительство в 3 и 4 зонах г. Перми (согласно распределения районов и микрорайонов г. Перми по категориям престижности местоположения для коммерческих (торгово-офисных) объектов г. Перми, подготовленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»), находятся в диапазоне 1 813 - 6 005 рублей (без учета скидки на торг). Рыночная стоимость для конкретного объекта в значительной степени варьируется в зависимости от выявленных факторов стоимости. Таким образом, интервалы значений ценообразующих факторов оценщиком приведены.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.11 ФСО № 3 (л.д.12), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что текст материалов, на которых основан отчет об оценке, приведен (воспроизведен) Оценщиком в основном тексте отчета. В отчете указан источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» представляет своим Заказчикам данные Аналитические материалы в формате Word. Соответственно, Оценщик в Отчете, практически дословно, воспроизвел содержание данных материалов. Пунктом 11 ФСО №3 не установлено в каком именно разделе Отчета должны быть приведены данные материалы. В указанном отчете, в соответствии с требованиями к оформлению отчета, к требованиям о последовательности информации, содержащейся в отчете, отчете после описания объекта оценки содержится раздел з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Из отчета явствует, что источником данных анализа рынка являются Пермская мультилистинговая система, еженедельный информационный каталог «Недвижимость как 1-2-3», газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина», сведения из данных источников находятся в общем доступе.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.5 ФСО № 3 (л.д.12), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что указанным ФСО не предусмотрен перечень обязательных ценообразующих факторов (элементов сравнения), в связи с этим корректировка на «транспортную доступность» не является обязательной.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (далее - положительное экспертное заключение).

Таким образом, комиссия вправе принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае:

если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки;

если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов и заявителем не представлено положительное экспертное заключение.

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено.

На основании вышеизложенного, следует исходить из того, что при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом не доказано нарушение требований закона при принятии решения Комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ.

При таком положении заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 215, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №677 от 08.08.2017 года отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий – подпись –