Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройДорСервис» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ООО «СтройДорСервис» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №. Административный истец ссылается на то, что пользуется земельным участком на праве аренды, обязан платить арендную плату, размер которой рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости предмета аренды. Определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2022 года значительно ниже его кадастровой стоимости. Он просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 10 372 302, 65 рублей, что повлечет для арендатора снижение размера арендных платежей.

Представитель административного истца, - Ю.А. Осадчая, в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослалсяь на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представители министерства имущества Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что они не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривает, и не имеет возражений относительно представленного административным истцом отчета об оценке.

Заслушав объяснения лица, участвовавшего в судебном заседании, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что на кадастровый учет 08.01.2004 года поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 17 385.69 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здание административно-бытового корпуса и строения базы, местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск, пр-кт 60 лет Октября, дом 178-Б. Объекту недвижимости присвоен кадастровый номер №. В Едином государственном реестре недвижимости 15.09.2015 года зарегистрировано право собственности Хабаровского края.

Между министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (арендодатель) и ООО «СтройДорСервис» (арендатор) 13.11.2017 года без проведения торгов заключен договор аренды № 895, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, предоставленный для использования под здание административно-бытового корпуса и строения базы. Договор заключен на период с 13.11.2017 года по 01.08.2066 года.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В договоре аренды №895 от 13.11.2017 года указано, что размер годовой арендной платы определяется в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2011 № 460-пр «Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края».

Указанное Положение предусматривает, что размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2022 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 16681917,27 рублей (таблица 39, порядковый номер 380669). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2022 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023 года. Оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о кадастровой оценке).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, годовой размер которой определяется с учетом кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «СтройДорСервис» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы. Следовательно, исходя из положений статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, общество вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, арендатором которого является, путем обращения с таким иском в суд.

С заявлением об оспаривании утвержденной по состоянию на 01.01.2022 года кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в суд 22.11.2023 года.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» Гайдайчук О.С. (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 28.10.2010 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 2900), профессиональная деятельность оценщика и ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» застрахована). О результатах оценки 15.11.2023 года составлен отчет об оценке № 78/ЗУ/2023.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).

В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).

В отчете об оценке № 78/ЗУ/2023 от 15.11.2023 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил модифицированный метод выделения, так как при его применении практически сводится к нулю влияние субъективного фактора. Этот метод позволяет, при построении модели путем контроля её параметров, сделать обоснованные выводы по возможности использования модели для определения стоимости объекта оценки. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 62-65, 77, 93-116 отчета).

Оценщик, применяя модифицированный метод выделения, решил выполнить поправки не к единице сравнения, а к стоимости объекта-аналога, и только после этого выполнить переход к единице сравнения - стоимости 1 кв.м. общей площади.

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельном участке с кадастровым номером №, полученные после его визуального осмотра и изучения представленных заказчиком документов. Им установлено, что земельный участок находится по адресу<адрес>. Фактическое использование объекта оценки соответствует виду разрешенного использования, указанного в ЕГРН. На земельном участке расположены: склад, площадь 433,6 кв.м.; административно-бытовой корпус, площадь 2 321,7 кв.м.; проходная площадь, 35,4 кв.м.; здание мастерских по ремонту автодорожного оборудования, площадь 1 416,1 кв.м.; сооружение – служебно-бытовое помещение пд-18 Хабаровской дистанции гражданских сооружений, площадь 234 кв.м.. Исходя из вида разрешенного и фактического использования объекта недвижимости, оценщик пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков индустриального (производственно-складского) назначения (страницы 18-22 отчета).

Для подбора объектов-аналогов оценщик, используя открытый источник информации интернет – портал «FarPost.ru», изучил рынок земельных участков города Хабаровска за период с 01.01.2021 года по 01.01.2022 года. Им отобрано 6 объектов-аналогов. Различия между ними и объектом оценки нивелированы применением корректировок: «на условия продажи (скидки на торг)», «на рыночные условия (время продажи)», «на местоположение земельного участка», «на расположение относительно автомагистралей», «на площадь». Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок и их расчеты приведены в отчете (страницы 69-76, 79-89).

Приведя все аналоги по своим ценообразующим факторам к объекту оценки, оценщик произвел расчет рыночной стоимости объекта оценки методом наименьших квадратов. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 года оценщиком определена в размере 10 372 302 рублей 65 копеек. Полученные результаты проверены на соответствие рыночным данным. В отчете (страницы 89-92) описаны последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Оценив содержание отчета об оценке № 78/ЗУ/2023 от 15.11.2023 года, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СтройДорСервис» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 17 385,69 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здание административно-бытового корпуса и строения базы, местоположение<адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 372 302,65 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 22 ноября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда