Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 сентября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Чкаловский» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Министерству имущественных отношений Омской области об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Чкаловский» (далее – ОАО «Чкаловский», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 4-этажное здание, почтовый адрес ориентира: . (т. 2 л.д. 18-20)

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет рублей. (т. 2 л.д. 17)

На основании отчета об оценке от 16 июня 2021 года, выполненного ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» (оценщик ФИО1), общество 17 июня 2021 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей. (т. 1 л.д. 10-241, т. 2 л.д. 116, 117)

Решением бюджетного учреждения от 14 июля 2021 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 118-119)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 8 октября 2021 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей согласно отчету об оценке № 661-21 от 16 июня 2021 года. (т. 1 л.д. 4-9)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей согласно заключению судебной экспертизы № 2713/3-4 от 16 февраля 2022 года. (т. 4 л.д. 26-27)

В судебном заседании представитель ОАО «Чкаловский» ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представители административного ответчика бюджетного учреждения ФИО3, после перерыва ФИО4 возражали против удовлетворения административных исковых требований, считали, что решение бюджетного учреждения является законным. (возражения – т. 2 л.д. 113-115)

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО5 полагал, что решение бюджетного учреждения является законным, возражал относительно рыночной стоимости, установленной заключением эксперта, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу. (отзыв – т. 2 л.д. 67-68, т. 4 л.д. 138-139, 188, т. 5 л.д. 100-103)

Представители Министерства имущественных отношений Омской области, Управления Росреестра по Омской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали. (отзывы – т. 2 л.д. 56-58, 92-95, 96-97)

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

БУ «Омский центр КО и ТД» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116). (т. 2 л.д. 125-134)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером является действующей (т. 2 л.д. 17), результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 17 июня 2021 года ОАО «Чкаловский» обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года. К заявлению приложен отчет об оценке от 16 июня 2021 года № 661-21. (т. 1 л.д. 10-241, т. 2 л.д. 116, 117)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

14 июля 2021 года бюджетным учреждением принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов; п.п. 22 «в» ФСО № 7, поскольку оценщиком необоснованно использование в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 2 л.д. 118-119)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 661-21 от 16 июня 2021 года, подготовленный ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» (оценщик ФИО1). (т. 1 л.д. 10-241)

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет рублей.

Определением Омского областного суда от 24 ноября 2021 года по ходатайству административного истца, по ходатайству бюджетного учреждения по делу назначена экспертиза для проверки отчета № 661-21 от 16 июня 2021 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения; при наличии нарушений, определить рыночную стоимость объекта по состоянию на 15 февраля 2021 года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 6-13)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 2713/3-4 от 16 февраля 2022 года согласно которому:

- отчет № 661-21 от 16 июня 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в части несоблюдения ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п.п. 22 «б, в, д» ФСО № 7, а именно: в разделе 3.2 отсутствуют правила (критерии) отбора объектов-аналогов в расчетную выборку, что не соответствует п. 22 «в» ФСО № 7; обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, приведенное в таблице 3.1.6, является неполным, что не соответствует п. 22 «в» ФСО № 7; земельный участок с кадастровым номером (объект-аналог № 2) находится в другом сегменте рынка относительно сегмента объекта оценки, и, следовательно, не подлежит использованию в качестве объекта-аналога, что не соответствует п. 22 «б» ФСО № 7; земельный участок с кадастровым номером не принят в расчет, поскольку на нем имеется объект капитального строительства, фактически данный участок не застроен, т.е. исключение данного объекта из объектов-аналогов не обоснованно и не соответствует ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3; земельные участки с кадастровыми номерами и не приняты в расчет, поскольку предлагаются к продаже на аукционе, при этом фактически начальная цена предмета аукциона по продаже земельного участка определяется рыночной стоимостью, т.е. данные объекты исключены из расчетной выборки объектов-аналогов необоснованно, что не соответствует ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3; в п. 6 таблицы № 5.1.2 на стр. 50 Отчета необходимая корректировка на соотношение стоимости объекта оценки, принадлежащего к подсегменту «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание» к стоимости объекта-аналога № 1, относимого к подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей» не произведена, что не соответствует ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п. 22 «д» ФСО № 7; в п. 9 № 5.1.1 на стр. 43, табл. 5.1.2 на стр. 54 Отчета принято: объект-аналог № 12 «расположен на расстоянии более 500 м от значимой дороги», корректировка на транспортную доступность по отношению к объекту-аналогу № 12 применена, при этом фактически объект-аналог № 12 граничит со значимой дорогой, корректировка на транспортную доступность к нему не применима, что не соответствует ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п. 22 «д» ФСО № 7;

- в отчете № 661-21 от 16 июня 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № от 14 июля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а именно: в разделе 3.2 отсутствуют правила (критерии) отбора объектов-аналогов в расчетную выборку, что не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7; обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, приведенное в таблице 3.1.6, является неполным, что не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7; в таблице № 5.1.2 на странице 50 отчета, корректировка на соотношение стоимости объекта оценки, принадлежащего к подсегменту «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание», и стоимости объекта-аналога № 1, относимого к подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей», не произведена, что не соответствует требованиям п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135; в таблице № 5.1.1 на странице 43 указано, что объект-аналог № 12 расположен на расстоянии более 500 м от значимой автодороги, при этом фактически объект-аналог № 12 граничит с автодорогой ул. ФИО6 – что не соответствует п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет рублей. (т. 3 л.д. 57-168)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 2713/3-4 от 16 февраля 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО7 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года. (т. 3 л.д. 57)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 661-21 от 16 июня 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет рублей.

При этом как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость земельного участка без учета ограничений в использовании или ограничения прав на объект недвижимости определена экспертом в размере рублей. (стр. 106 Заключения). Вместе с тем, учитывая, что часть спорного земельного участка общей площадью кв.м имеет ограничение (обременение) в виде сервитута, применив корректировку в размере 0,52 к указанной площади, итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом в размере рублей.

Суд соглашается с указанными выводами эксперта о рыночной стоимости спорного земельного участка в связи со следующим.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Пунктом 11 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичные положения содержались в пункте 1.11 ранее действовавших Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 2018 года) публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В соответствии с частью 1 статьи 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.

Публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, в частности обеспечивать возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, систем и мелиорации. (часть 3 статьи 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»)

Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. (часть 4 статьи 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № от 7 февраля 2022 года в отношении частей спорного земельного участка с учетными номерами площадью кв.м и площадью кв.м зарегистрировано ограничение (обременение) в виде сервитута; срок действия не установлен; реквизиты документа-основания: проект территориального землеустройства от 14 декабря 2005 года № 21657, выдан: ООО РЦЗУН; содержание ограничения (обременения): установлен сервитут для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. (т. 3 л.д. 216-224)

Как следует из представленных в материалы дела документов (распоряжения Администрации города Омска от 31 января 1997 года № 88-р, договоров купли-продажи земельного участка от 26 октября 2004 года, от 30 июня 2006 года, землеустроительного дела, градостроительного плана земельного участка) 31 января 1997 года ОАО «Чкаловский» предоставлен в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью га, фактически занимаемый зданием Дома быта на землях городской застройки по ул. . (т. 5 л.д. 8-9)

На основании свидетельства о государственной регистрации права от 17 апреля 2001 года за ОАО «Чкаловский» зарегистрировано право собственности на четырехэтажное здание – Дом бытовых услуг. (т. 4 л.д. 100)

на основании договора купли-продажи, заключенного с администрацией города Омска, в собственность ОАО «Чкаловский» передан ранее предоставленный земельный участок из состава земель поселений с кадастровым номером , площадью кв.м, адрес (местоположение): . (т. 4 л.д. 121-125)

В 2005 году общество обратилось в Департамент недвижимости администрации города Омска с заявлением о предоставлении дополнительно земельного участка, прилегающего к ранее приобретенному земельному участку, в целях рационального использования территории (т. 4 л.д. 223)

При формировании земельного участка в проекте территориального землеустройства от 14 декабря 2005 года № 21657, выполненном ООО «РЦЗУН», содержится указание на обременение в виде сервитута для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

30 июня 2006 года на основании договора купли-продажи в собственность ОАО «Чкаловский» передано долей в праве собственности на земельный участок из состава земель поселений с кадастровым номером , площадью кв.м, адрес (местоположение): . (т. 4 л.д. 88-100, 101-109, 110-118, 204-231)

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (часть 5 статьи 1 указанного закона)

Запись об ограничении (обременении) спорного земельного участка в виде сервитута внесена в ЕГРН, в установленном законом порядке не оспорена.

Возражения Администрации города Омска на заключение эксперта № 2713/3-4 от 16 февраля 2022 года проанализированы судом (т. 5 л.д. 100-103), от эксперта истребованы письменные пояснения (т. 5 л.д. 112-116). Оценив представленные доказательства в совокупности, суд не принимает указанные возражения во внимание.

При производстве экспертизы были проанализированы объекты-аналоги в сегменте рынка «Предпринимательство», к которому относится оцениваемый объект (34 объекта), из них выбрано 11 аналогов, подходящих под критерии спорного земельного участка. После нормализации выборки для расчета экспертом приняты 3 объекта-аналога соответствующего вида разрешенного использования, не имеющие ограничений применительно к положениям градостроительного законодательства. Основания отбора объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка приведены в экспертном заключении, дополнительно обоснованы экспертом в письменных пояснениях, с чем суд соглашается.

Также Администрацией города Омска выражено несогласие с применением экспертом понижающего коэффициента в размере к площади земельного участка, обремененной сервитутом.

Как следует из письменных пояснений эксперта к вспомогательному назначению или использованию земельного участка относят участки, которые не могут быть застроены типичными для сегмента объектами недвижимости ввиду обременяющих условий, в том числе сервитутов. С учетом особенностей оцениваемого земельного участка, а именно наличия указанного выше ограничения (обременения), при расчете рыночной стоимости применена корректировка 0,52 на вспомогательный вид использования (п. 3.10 Справочника оценщика. Земельные участки - 2020). (т. 4 л.д. 157)

Суд отмечает, что согласно отчету об оценке № 661-21 от 16 июня 2021 года оценщиком также учтено существующее обременение в виде сервитута площадью кв.м, в связи с чем при расчете применен понижающий коэффициент 0,52. (стр. 69 Отчета № 661-21 от 16 июня 2021 года).

Приводимые доводы о необходимости учета при определении рыночной стоимости земельного участка положений Правил землепользования и застройки города Омска, которыми предусмотрено ограничение по объему застройки любых земельных участков торгово-офисного использования – 70%, в связи с этим, по мнению заинтересованного лица, коэффициент 0,52 следовало применить только к 27 % площади земельного участка, во внимание судом не принимаются, поскольку доводы не основаны на положениях законодательства об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков.

При таком положении суд принимает экспертное заключение № 2713/3-4 от 16 февраля 2022 года в качестве допустимого доказательства.

Рыночная стоимость определена экспертом по состоянию на 15 февраля 2021 года, т.е. на дату оценки.

Оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения по делу повторной экспертизы, не установлено.

Проанализировав представленные в дело доказательства в совокупности, суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 17 июня 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости рублей.

Датой подачи заявления считать 17 июня 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление открытого акционерного общества «Чкаловский» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2022 года.