Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-342/2017 по административному исковому заявлению Дунаева О.И. об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием Дунаева О.И., его представителя Герасимовой Т.А.,

представителя Управления Росреестра по Самарской области Нескоромновой О.Н.,

у с т а н о в и л :

Дунаев О.И. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении его заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного им заявления от 05.12.2016 года №.

Административный истец и его представитель поддержали в судебном заседании заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области исковые требования не признала и указала, что отчет об оценке не соответствует федеральному законодательству об оценочной деятельности.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не обеспечили участие в судебном заседании своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Мэрия г.о.Тольятти просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в письменном отзыве оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства и с учетом надлежащего извещения сторон дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях / пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III-1Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что Дунаев О.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>.

На указанном земельном участке располагается принадлежащее Дунаеву О.И. нежилое помещение с кадастровым номером: №.

Будучи не согласным с установленной в отношении арендуемого земельного участка кадастровой стоимостью, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта, куда представил отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>», согласно которого рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 054 550 руб.

Решением комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление Дунаева О.И. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218, части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

С заявленными требованиями об оспаривании решения Комиссии административный истец обратился 21.02.2017 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока.

Пункт 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, регламентирует порядок принятия Комиссией решений и указывает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отклоняя заявление Дунаева О.И. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, Комиссия указала, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: описание местоположения объекта оценки содержит указание на вторую линию магистрали районного значения, однако, в действительности, рядом также имеется магистраль городского значения – ул.Дзержинского, пересекающая просп. Степана Разина, отчет вводит в заблуждение-п.5 ФСО №3; представитель заявителя, подписавший заявление в Комиссию, не имел права на совершение таких действий, ему доверялось только оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером: №.

Проанализировав вышеназванное решение, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, а замечания комиссии к отчету об оценке, указанные в решении Комиссии, являются необоснованными.

В соответствии с пунктами 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки и настоящим Требованиям.

Согласно пункта 5 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц /пользователи отчета об оценке/, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки /п.11 ФСО №3/.

Исследовав отчет об оценке, допросив оценщика ФИО1, суд приходит к выводу о том, что отчет выполнен в соответствии с предъявляемыми к нему требованиями описания в отчете методологии оценки и расчетов.

Отчетом об оценке рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости объекта оценки.

Исследование величины рыночной стоимости объекта оценки произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Для расчета оцениваемого земельного участка оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемому земельному участку по основным экономическим и физическим характеристикам.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице 11.2 на странице 67 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611. при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование вводимых корректировок на торг, на транспортную доступность и на площадь, а также отказ от применения корректировок по другим элементам сравнения приведено на страницах 69-72 отчета. Согласование полученных результатов произведено на странице 75 отчета.

По мнению Комиссии, оценщик неверно отнесла объект оценки ко второй линии магистрали районного значения вместо магистрали городского значения.

Как пояснила в судебном заседании оценщик ФИО1, объект оценки располагается на второй линии проспекта Степана Разина и по отношению к ул.Дзержинского он располагается на четвертой линии, то есть в глубине квартала. Кроме того, ул.Дзержинского не является магистралью городского значения, поскольку не обеспечивает связь между районами и центром города, центрами планировочных районов, не обеспечивает выходы на магистральные улицы и внешние автомобильные дороги. Указанная улица находится в Автозаводском районе, соединяет 1, 4,10,12,14,15 и 16 кварталы города и не соединяется ни с одним из районов г.Тольятти.

Замечание Комиссии о том, что представитель заявителя, подписавший заявление в Комиссию, не имел права на совершение таких действий, ему доверялось только оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером: №, не относится к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете методологии оценки и расчетов, а потому не могло быть основанием для отклонения заявления Дунаева О.И.

Доказательства недостоверности представленного отчета и иной величины рыночной стоимости объекта оценки сторонами вопреки требованиям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено. Вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности ставился судом в ходе рассмотрения дела, однако, ходатайств о назначении судебной экспертизы административным ответчиком не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, и учитывая, что отчет об оценке подтвержден положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией «<данные изъяты>»», в котором содержится вывод о том, что отчет соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость, определенная оценщиком в отчете, подтверждена, суд приходит к выводу о том, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области неправомерно отклонила заявление Дунаева О.И. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, чем нарушила права и законные интересы административного истца.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

Признавая, что Комиссией нарушены права административного истца, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для признания несоответствующим нормативным правовым актам решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ.№.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления Дунаева О.И. от 05.12.2016 года №.

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст.227-228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования Дунаева О.И. удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.№.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления Дунаева О.И. от 05.12.2016 года №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.