Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Зайцевой А.А., министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Городовой А.Д., заинтересованного лица Правительства Белгородской области Городовой А.Д.,

в отсутствие представителей административного истца ООО «Инвест-Ресурс», административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Инвест-Ресурс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

ООО «Инвест-Ресурс» (далее Общество, административный истец) 09.01.2023 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 01.11.2022 № № об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости указанного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28.09.2022 в размере 101 684 651 руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения 148 680 582, 96 руб. превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате налога на имущество организации, исчисляемого от кадастровой стоимости нежилого помещения, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 01.11.2022 № № незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке от 03.10.2022 № 216-10.2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

Административный истец, извещенный о месте и времени проведения судебного заседания своевременно и надлежащим образом путем направления извещения о возобновлении производства по делу заказным письмом с уведомлением (РПО 80405488218873, вручено 16.09.2023), явку своего представителя в суд не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил.

12.09.2023 в ответ на ходатайство, поступившее в Белгородский областной суд через сервис «Электронное правосудие» подсистемы «Интернет-Портал» Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» на адрес электронной почты представителя административного истца Ермакова К.А. указанный в ходатайстве, направлено заключение эксперта от 29.08.2023 № 25/23-СЭ в электронном виде. Кроме того, из указанного ходатайства усматривается, что определение о возобновлении производства по делу представителем получено, следовательно, он уведомлен о дате, месте и времени проведения судебного заседания. Об отложении судебного заседания, либо о его переносе на иную дату административным истцом не заявлено.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Зайцева А.А. считала принятое бюджетным учреждением решение законным. Полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения в размере рыночной, установленной экспертом, в рамках проведенной по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области и заинтересованного лица Правительства Белгородской области Городова А.Д. полагала, что доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения может являться экспертное заключение составленное экспертом Сидоренко С.А. по результатам проведенной повторной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 07.09.2023) явку своего представителя в суд не обеспечил.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей административного истца и административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Под пунктом 5807 Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2022 год, утвержденного распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 26.11.2021 № 790-р значится нежилое помещение с кадастровым №.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости, Общество является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (выписка от 18.04.2022 № №, т. 1 л.д.8-12).

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 25.11.2020 № 662-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области по состоянию на 01.01.2020 с датой применения, - с 01.01.2021.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на 01.01.2020 утверждена в размере 148 680 582,96 руб.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

03.10.2022 Общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке составленный оценщиком ООО «<***>» от 03.10.2022 № 216-10.2022.

Решением бюджетного учреждения от 01.11.2022 № № административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужило допущенное оценщиком при составлении отчета нарушение пункта 5 ФСО № 7, а именно, - при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. Объект оценки осмотрен: «Осмотр проведен оценщиком 29.07.2022», а дата оценки 28.09.2022, т.е. за 2 месяца до даты оценки, фото объекта также датированы 29.07.2022; нарушение пункта 5 ФСО № 3 – все принятые к расчету в сравнительном подходе объекты-аналоги существенно меньше объекта оценки по площади (от 190 кв. м до 1 023, 1 кв. м), что повлекло введение существенных корректировок, т.к. площадь объекта оценки 5 600, 1 кв. м. Использование несопоставимых аналогов привело к результату, что удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки составил 16 262 руб./кв. м, что меньше нижней границы обозначенной оценщиком диапазона цен на сопоставимые объекты (18 571 руб./кв. м - 33 000 руб./кв. м). Отмечено, что на рынке имеются предложения по зданиям и помещениям торгово-офисного назначения более сопоставимые по площади с объектом оценки, удельный показатель стоимости которых существенно выше верхнего диапазона цен, обозначенного оценщиком. Некорректность расчета в рамках сравнительного подхода (91 068 826 руб.) демонстрирует результат, полученный в рамках доходного подхода (112 300 475 руб.). Результаты имеют существенное расхождение (21 231 649 руб.), при этом оценщик не анализирует причину существенного расхождения результатов в рамках используемых подходов и принимает к согласованию с равными весовыми значениями (50 %).

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится в том числе, назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена Чуева И.Н.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое Обществом решение от 01.11.2022 № №, соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора бюджетного учреждения Калюжным Р.Н. в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решение от 01.11.2022 № № принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления Общества об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд административным истцом соблюден.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного нежилого помещения.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения бюджетного учреждения административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, в размере его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - требованию о признании незаконным решения, определением Белгородского областного суда от 16.02.2023 было удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ООО «<***>» К.В.М. (город Воронеж).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 1) допущены ли оценщиком ООО «Судебная экспертиза и оценка» при составлении отчета об оценке 03.10.2022 № 216 № 216-10.2022 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 01.11.2022 № №, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения с кадастровым номером №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности? 2) какова рыночная стоимость по состоянию на 28.09.2022 нежилого помещения с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 24.04.2023 № 04/04/23, эксперт К.В.М. отвечая на первый вопрос пришла к выводу, что при составлении отчета об оценке от 03.10.2022 № 216-10.2022, подготовленного оценщиком ООО «<***>» были выявлены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 01.11.2022 № №, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения с кадастровым номером №, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Кроме того, в отчете об оценке присутствует иное нарушение, выявленное экспертом, которое влияет на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость по состоянию на 28.09.2022 нежилого помещения с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, составляет 106 913 400 руб.

Установив обстоятельства, предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом определением от 08.06.2023 удовлетворено ходатайство представителя министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области о назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» С.С.А. Перед экспертом поставлены те же вопросы, что и при назначении первичной экспертизы.

Мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта изложены в определении суда от 08.06.2023.

Согласно заключению от 29.08.2023 № 25/23-СЭ подготовленного экспертом по результатам проведения повторной судебной экспертизы, при изучении отчета об оценке от 03.10.2022 № 216-10.2022 подтверждены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 01.11.2022 № №, а именно: - нарушение пункта 5 ФСО № 7. По мнению эксперта, оценщику в отчете об оценке следовало бы привести пояснения, почему осмотр производился заранее, за 2 месяца до даты оценки, и уточнить, соответствовало ли состояние объекта оценки на дату оценки его состоянию на момент осмотра. Так как оценщиком не приведены какие-либо суждения по данному аспекту, приходит к выводу об обоснованности замечания, приведенного в решении № №.

Соглашаясь со вторым замечанием, отраженным в решении бюджетного учреждения эксперт также считает некорректным использование в качестве аналогов объектов с большой разницей в площадях с объектом исследования. Оценщик использовал предложения по продаже нежилых встроенных помещений, преимущественно, небольших площадей: 300 кв. м, 204 кв. м, 1 023, 1 кв. м, 467, 8 кв. м, 716,1 кв. м, 190 кв. м, тогда как площадь объекта исследования составляет 5 600, 1 кв. м. При этом проведенный экспертом анализ рынка показал, что на момент оценки было представлено достаточное количество предложений по продаже нежилых помещений и отдельно стоящих зданий сопоставимого назначения с большей площадью, то есть, более приближенных объектов по данному параметру с объектом исследования. Таким образом, по мнению эксперта, оценщиком в отчете об оценке от 03.10.2022 № 216-10.2022 не был проведен полный корректный анализ рынка, что повлекло за собой выбор несопоставимых объектов недвижимости в качестве аналогов. Некорректный подбор аналогов напрямую влияет на величину итоговой рыночной стоимости. Таким образом, эксперт пришел к выводу о нарушении пункта 22 «б» ФСО № 7, о чем было указано в решении бюджетного учреждения.

В заключении эксперт указал, что проанализировал предложения по продаже объектов недвижимости, которые приведены в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» и сделал вывод, что лишь одно предложение теоретически является аналогом для объекта экспертизы – объект, расположенный по адресу: <адрес>. Остальные два предложенных объекта не сопоставимы, и в качестве аналогов учитываться не могут.

Далее, эксперт указал, что на стр. 125-126 отчета об оценке, оценщик анализирует недостатки и достоинства применяемых подходов к оценке, однако не приводит объяснение расхождения полученных результатов по подходам. Так, в рамках сравнительного подхода была определена рыночная стоимость исследуемого помещения в размере 91 068 826 руб., в рамках доходного подхода – 112 300 475 руб. разница между подходами составила 21 231 649 руб., то есть результат по доходному подходу превышает результат по сравнительному подходу на 23, 3 %. Такая значительная разница, полученная в рамках двух подходов, должна быть проанализирована оценщиком, в результате чего должны быть сделаны выводы о корректности/некорректности полученных результатов. Исходя из этого, эксперт согласился с данным замечанием, приведенным в решении бюджетного учреждения.

Эксперт С.С.А. воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 5 части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указала, что экспертом был выявлен ряд методических ошибок, допущенных оценщиком при определении рыночной стоимости объекта исследования, что привело к искажению итогового результата, а именно: в качестве аналога № 6 при определении рыночной стоимости исследуемого помещения в рамках сравнительного подхода оценщик использует предложение, выставленное на продажу 02.12.2021, то есть за 10 месяцев до даты оценки, при этом в расчетах не вводится соответствующая корректировка, что могло привести к искажению результата рыночной стоимости объекта исследования (нарушение пункта 5 ФСО № 3); в рамках доходного подхода оценщик определяет единую арендную ставку для всего исследуемого помещения, хотя объект исследования представляет собой нежилое помещение, состоящее из части первого этажа, второго и третьего этажей. При этом, на первом этаже расположены торговые, торгово-офисные помещения, а на втором и третьем этажах – офисные помещения. Как показывает анализ рынка, проведенный экспертом (табл. 5-6 заключения), данные аспекты оказывают значительное влияние на рыночные арендные ставки. Таким образом, по мнению эксперта, определение единой арендной ставки для первого, второго и третьего этажей исследуемого объекта недвижимости является не корректным, и ведет к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования (нарушение пункта 5 ФСО № 3).

Исследовав в судебном заседании отчет об оценке, решение бюджетного учреждения, заключения экспертов К.В.М. от 24.04.2023 № 04/04/23 и С.С.А. от 29.08.2023 № 25/23-СЭ, суд приходит к выводу, что выявленные и описанные бюджетным учреждением в решении от 01.11.2022 № № нарушения не носят формального характера. Названных нарушений очевидно достаточно, для принятия в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, поскольку они связаны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными ошибками, влияющими на итоговый результат определения рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости от 01.11.2022 № № не имеется.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение размера рыночной стоимости нежилого помещения на 28.09.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 03.10.2022 № 216-10.2022 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение судебной экспертизы от 24.04.2023 № 04/04/23, составленное экспертом К.В.М.

- заключение повторной судебной экспертизы от 29.08.2023 № 25/23-СЭ, составленное экспертом С.С.А.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного административным истцом отчета об оценке, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые, безусловно, влияют на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле под сомнение не поставлено.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 216-10.2022, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Мотивы несогласия суда с первичным заключением эксперта от 24.04.2023 № 04/04/23 изложены в определении суда от 08.06.2023 о назначении по делу повторной судебной экспертизы (часть 3 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Кроме того, отвергая заключение эксперта от 24.04.2023 № 04/04/23 в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого помещения суд не оставляет без внимания следующее.

В определении о назначении по делу повторной экспертизы суд указал, что в исследовательской части экспертного заключения необходимо указать причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, если такие имеют место, а также сведения о границе интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта экспертизы.

В экспертном заключении по результатам повторной судебной экспертизы экспертом С.С.А. указано, что согласно концепции расчетов, приведенных в заключении эксперта от 24.04.2023 № 04/04/23, эксперт К.В.М. определяет рыночную стоимость единого объекта недвижимости, то есть нежилого помещения и земельного участка под ним, соответственно, в рамках сравнительного и доходного подходов вычитает из полученных стоимостей по данным подходам стоимость земельного участка, определенного на основании данных Ассоциации «СтатРиелт» (используя данные по доли стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости). Эксперт С.С.А. считает такой подход необоснованным и нелогичным. Так объект исследования представляет собой встроенное нежилое помещение. В материалах дела отсутствуют сведения о конкретном земельном участке, который приходится на исследуемое помещение. В качестве объектов-аналогов используются также встроенные нежилые помещения, либо отдельно стоящие нежилые здания с последующей корректировкой на тип недвижимости, которая приводит объект-аналог к сопоставимому виду с объектом исследования. В объявлениях о продаже или аренде объектов недвижимости не указывается, что права на них предаются с учетом земельных участков или без учета таковых (это относится к аналогам, представляющим нежилые встроенные помещения), тем более, не указано выделены ли конкретные земельные участки для этих помещений, их площади и назначение. По договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость предаются права на участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Однако, при определении рыночной стоимости нежилых помещений, которую и необходимо было определить в рамках проведения экспертизы по настоящему делу, в практике оценки не вычитаются доли земельных участков, приходящихся на встроенные помещения, хоты бы из-за отсутствия точной информации.

Также эксперт С.С.А. указала, что вызывает сомнение сам способ определения стоимости земельного участка, приходящегося на объект исследования. Эксперт не приводит расчет доли земельного участка, приходящегося на исследуемое помещение, хотя известна общая площадь здания, в котором расположен объект исследования и площадь земельного участка под этим зданием. В анализе рынка приводится выборка по земельным участкам коммерческого назначения в городе Белгороде, но не производится расчет рыночной стоимости конкретного земельного участка. Доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости основана на данных справочника. Подобные суждения, без проведения корректного анализа рынка, являются довольно пространственными, и ведут к искажению итогового результата.

Таким образом, вычитание из стоимости исследуемого помещения, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, доли стоимости земельного участка, приходящегося на исследуемый объект, влечет за собой искажение величины рыночной стоимости объекта исследования.

Граница интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта экспертизы, определена экспертом С.С.А. в размере от 122 138 000 до 165 245 000 руб.

Рыночная стоимость спорного нежилого помещения определенная экспертом К.В.М. (106 913 400 руб.) в вышеуказанные границы не входит.

Суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения заключение повторной судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости нежилого здания проведена экспертом С.С.А. доходным и сравнительным подходами.

Проводя экспертизу, эксперт выполнил анализ рынка объекта экспертизы который показал, что стоимость продажи нежилых помещений и зданий торгово-офисного назначения в городе Белгороде, к типу которого отнесено нежилое помещение принадлежащее административному истцу, варьируется в широком диапазоне от 17 000 руб./ кв. м до 116 000 руб./ кв. м, без учета скидки на торг, в зависимости от ценообразующих факторов. Средняя удельная стоимость нежилых помещений и зданий составляет 50 000 руб./ кв. м без учета скидки на торг.

Месячные арендные ставки торговых помещений и помещений свободного назначения, расположенных в городе Белгороде, также варьируются в широком диапазоне от 300 руб./ кв. м до 2 000 руб. кв. м, без учета скидки на торг. Средняя величина 777 руб./ кв. м, медианное значение – 775 руб./ кв. м, без учета скидки на торг.

Месячные арендные ставки офисных помещений и помещений расположенных в городе Белгороде варьируются в диапазоне от 241 руб./ кв. м до 852 руб. кв. м, без учета скидки на торг. Средняя величина 524 руб./ кв. м, медианное значение – 500 руб./ кв. м, без учета скидки на торг.

Эксперт, опираясь на источник информации Справочник оценщика недвижимости – 2021 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. Л.А. Лейфера определил основные ценообразующие факторы для офисных объектов класса С, торговых площадей, объектов стрит-ритейл, ОСН.

Для расчета стоимости нежилого помещения эксперт подобрал три объекта-аналога также как объект экспертизы расположенных в городе Белгороде (таблица № 8). Применив необходимые корректировки (таблица № 9) и обосновав их значение и необходимость введения (стр. 113-122 экспертного заключения) эксперт пришел к выводу о том, что на 28.09.2022 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж составляет 143 788 168 руб.

Рассчитывая стоимость нежилого помещения доходным подходом, эксперт применил метод капитализации доходов. Для полной реализации данного подхода экспертом определены две основные величины: чистый операционный доход при лучшем и наиболее эффективном использовании объектов; коэффициент капитализации.

Данные об отобранных аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы экспертом и сведены в таблицы № 12, № 13. Расчеты рыночной арендной ставки приведены экспертом в таблицах № 14 - № 16. На страницах 158-164, 171-181 описаны и обоснованы со ссылкой на использованный источник информации примененные экспертом корректировки для объектов-аналогов.

Итоговая величина стоимости объекта экспертизы, определенная экспертом с применением доходного подхода составила 143 595 650 руб.

Согласовывая рыночную стоимость объекта экспертизы доходному и сравнительному подходам присвоены равные веса в размере 0,5, так как оба подхода в данном случае являются равнозначными, разница полученных результатов по каждому из подходов составляет незначительно больше 1 %.

Согласованная рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила 143 692 000 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом С.С.А. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № 25/23-СЭ.

Определенная экспертом С.С.А. величина рыночной стоимости нежилого помещения не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом доходного и сравнительного подходов, позволяют определить рыночную стоимость нежилого помещения по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации, что позволило проверить их и убедиться в правильности произведенных расчетов; распечатки объявлений о предложениях на рынке объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки. Сделанные экспертом С.С.А. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, административное исковое заявление подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере равном его рыночной, определенной по результатам проведенной повторной судебной экспертизы.

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 03.10.2022.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Инвест-Ресурс» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 143 692 000 руб. по состоянию на 28.09.2022.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 01.11.2022 № № об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 28.09.2022 отказать.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 03.10.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 17.10.2023