Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-366/2016 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Триада» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Торговый дом «Триада» (далее – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что является собственником нежилого отдельно стоящего здания – <....> с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м, <....>

Полагает, что утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 24.12.2012 года № 766 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере <....> рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

В соответствии с отчетом ООО <....> от <....> года № <....> рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером <....> по состоянию на 15.07.2012 года составляет <....> рублей.

Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <....> года № <....> заявление Общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

Представитель административного истца - ООО «Торговый дом «Триада» по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще; в письменном заявлении от 20.12.2016 года просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <....> с учетом проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере <....> рубля и рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя Управления.

Представитель административного ответчика - правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве указал, что правительство Тульской области не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя правительства.

Представитель заинтересованного лица – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменных пояснениях сослался на то, что сведения об оспариваемой Обществом кадастровой стоимости здания были внесены в государственный кадастр недвижимости в силу прямого предписания закона; данную кадастровую стоимость орган кадастрового учета не определял и полномочиями по определению ее достоверности не обладает; спорные отношения между административным истцом и органом кадастрового учета отсутствуют. В связи с отсутствием материально-правового интереса в данном деле просил вынести решение на усмотрение суда.

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ООО «Торговый дом «Триада» является собственником нежилого отдельно стоящего здания – <....> с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м, <....>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <....> года серия <....>, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <....> года, и сторонами не оспаривалось.

Данное нежилое здание, как усматривается из справки от <....> года, учитывается на балансе ООО «Торговый дом «Триада» в качестве объекта основных средств.

Согласно положениям пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец, как собственник вышеназванного объекта недвижимости, учитываемого на балансе в качестве объекта основных средств, относится к числу налогоплательщиков налога на имущество организаций.

В соответствии с пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Законом Тульской области от 24.11.2003 года № 414-ЗТО (с последующими изменениями и дополнениями) на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 года № 2121-ЗТО и вступившей в силу с 1 января 2015 года, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации распоряжением Министерства экономического развития Тульской области от 27.11.2015 года № 2391 определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2016 год.

Принадлежащий административному истцу объект недвижимости с кадастровым номером <....> в указанный Перечень не был включен. Вместе с тем, согласно свидетельству о государственной регистрации права от <....> года серия <....>, кадастровому паспорту здания от <....> года и техническому паспорту на него, данный объект недвижимости именуется как торговый комплекс, относящийся в силу положений статьи 1-1 Закона Тульской области от 24.11.2003 года № 414-ЗТО к видам недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, вышеназванное нежилое здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, исчисляемому из его кадастровой стоимости.

Постановлением правительства Тульской области от 24.12.2012 года № 766 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области, учтенных по состоянию на 15.07.2012 года, включая кадастровую стоимость таких объектов (приложения №№ 1-28), а также средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Тульской области (приложения №№ 29-56), минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов), Тульской области (приложение № 57).

Кадастровая стоимость принадлежащего Обществу объекта недвижимости с кадастровым номером <....> данным Постановлением установлена в размере <....> рублей (Приложение № <....>, порядковый номер <....>).

Указанная кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости, что следует из имеющихся в материалах дела кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <....> года и кадастрового паспорта здания от <....> года № <....>.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

С целью определения рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости административный истец обратился в ООО <....>.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <....> года № <....>, выполненным данной организацией, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <....> по состоянию на 15.07.2012 года составляет <....> рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По ходатайству представителя административного истца ООО «Торговый дом «Триада» по доверенности ФИО1 в целях подтверждения правильности и достоверности вышеупомянутого отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - <....>.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении названного эксперта от <....> года № <....>, отчет от <....> года № <....>, выполненный ООО <....>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается.

В соответствии с заключением эксперта - <....> от <....> года № <....>, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером <....> по состоянию на 15.07.2012 года составляет <....> рубля.

При проведении стоимостной экспертизы эксперт - <....> в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года № 297 (далее ФСО № 1), использовал доходный подход к оценке, обосновав при этом выбор данного подхода и отказ от применения сравнительного и затратного подходов.

В рамках доходного подхода эксперт использовал метод капитализации дохода по расчетным моделям, предусматривающий получение рыночной стоимости объекта оценки путем последовательного выполнения следующих действий: определение ставки арендной платы для оцениваемого объекта по скорректированным данным аналогов и величины потерь при сборе арендной платы, определение величины потенциального и действительного валового дохода, учет эксплуатационных расходов, определение величины чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации и определение рыночной стоимости оцениваемого объекта как соотношение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта и ставки капитализации. В качестве объектов-аналогов при расчете стоимости объекта оценки доходным подходом экспертом выбраны три аналога – торговые здания, наиболее близкие к объекту оценки по техническим характеристикам, местоположению, классу и качеству помещений, предложенные в аренду в марте 2012 года в <....>, а апреле 2012 года в <....>; при расчете арендной ставки и потенциального валового дохода от использования помещений первого, второго этажа и подвала объекта оценки к аналогам применены необходимые корректировки на торг, на месторасположение, на этаж; рассчитанный для данной выборки коэффициент вариации составил соответственно 5,3%, 5,4% и 5,6%. В расчете действительного валового дохода экспертом учтен коэффициент недозагрузки площадей при сдаче в аренду, в расчете чистого операционного дохода - эксплуатационные расходы, в расчете коэффициента капитализации – безрисковая ставка, поправки на риск вложения в недвижимость, низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и норма возврата капитала.

Доказательств, опровергающих правильность экспертного заключения <....>, суду не представлено.

О несогласии с вышеупомянутым заключением судебной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлялось; с ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.

Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <....> года № <....> ООО <....>, то анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статьи 11) и федеральных стандартов оценки (пунктов 10, 25 ФСО-1, пунктов 5, 8 «и» ФСО-3, пунктов 22 «а», «б», 23 «д» ФСО-7) ввиду использования аналогов (№ 2, №3 – помещения), не однородных с объектом оценки (отдельно стоящее здание); наличия технической ошибки в площади объектов (1-ый этаж), арендной плате (1-ый этаж, подвал), потенциальном валовом доходе (1-ый этаж, подвал), что повлекло ошибки при расчете величины действительного валового дохода (таблица 23), чистого операционного дохода (таблица 26) и повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем данный отчет к числу допустимых и достоверных доказательств по делу отнести нельзя.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как следует из Постановления правительства Тульской области от 24.12.2012 года № 766 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области», кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером <....> определена по состоянию на 15.07.2012 года.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта недвижимости в заключении судебной экспертизы от <....> года № <....>, признанном судом относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости названного объекта недвижимости – <....> года, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении судебной экспертизы, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в экспертном заключении <....> от <....> года № <....> рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <....> в размере <....> рубля значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же объекта в размере <....> рублей, что затрагивает права и обязанности ООО «Торговый дом «Триада» как плательщика налога на имущество организаций.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <....> может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением от <....> года № <....><....>, в связи с чем заявленные административным истцом требования с учетом их уточнения подлежат удовлетворению.

Досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административным истцом соблюден; заявление ООО «Торговый дом «Триада» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области отклонено.

Учитывая, что удовлетворение заявленных ООО «Торговый дом «Триада» требований сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, которое административными ответчиками не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), решение суда по данному делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих с административным истцом противоположных интересов, в связи с чем судебные расходы относятся на административного истца – ООО «Торговый дом «Триада».

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования (снятием с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 Закона № 221-ФЗ в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Частью 4 статьи 16 Федерального Закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ установлено, что учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

С учетом изложенного и, исходя из положений статьи 16, пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о вышеупомянутой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в качестве его кадастровой стоимости, а также о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – <....> года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Триада» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого отдельно стоящего здания – <....> с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м, <....>, равной его рыночной стоимости в размере <....> рубля.

В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Триада» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого объекта недвижимости является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – <....> года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий