Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Практик-Строитель» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, о восстановлении срока,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении ООО «Практик-Строитель» оспаривает утвержденную по состоянию на 18.09.2013 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, находящегося по адресу: г. Хабаровск, ул.Перекопская. Административный истец ссылается на то, что владеет объектом недвижимости на праве аренды, обязан платить арендную плату, базовый размер которой определяется как кадастровая стоимость предмета аренды. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже кадастровой стоимости, что влияет на размер арендных платежей. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 10 418 861 рубля. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная в размере его рыночной стоимости, согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности», применяется с даты, по состоянию на которую она определена. На основании этого ООО «Практик-Строитель» считает, что срок для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, которая стала архивной, может быть восстановлен.

Определением судьи от 13.01.2022 года к участию в деле привлечены административный соответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованное лицо администрация г. Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца Зубок поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослалась на обстоятельства, аналогичные тем, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края, - Горбачев В.С., в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что государственный орган кадастровую стоимость этого объекта недвижимости не утверждал. Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр утверждена кадастровая стоимость земельных участков, принятых на кадастровый учет по состоянию на 01.01.2012 года. Кадастровая стоимость вновь принятого на 18.09.2013 года на учет земельного участка, в соответствии с установленным статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности» порядке, определена ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Арендная плата рассчитывалась по формуле: площадь земельного участка х удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м. х коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. Значит, оспариваемая архивная кадастровая стоимость не затрагивает права и обязанности административного истца, так как не применялась при определении размера арендной платы за пользование земельным участком. Также считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям пунктов 15, 23 ФСО №1, пункту 5 ФСО №3, которые определяют, что объекты-аналоги должны подбираться так, что бы исключить необходимость применять большое количество корректировок. Оценщиком отобраны объекты-аналоги, имеющие существенные отличия по ценообразующим факторам: дате аренды, местоположению (оценочным зонам), величине годового размера арендной платы. Применение оценщиком корректировок не исключает его обязанности по подбору объектов-аналогов, сходных с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, - Дю-Попова Ю.А., просил в удовлетворении административного иска отказать. Считает, что оснований для восстановления срока для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка не имеется, так как ООО «Практик Строитель» имело возможность обратиться с таким заявлением в суд с период применения кадастровой стоимости при определении размера арендной платы – до 01.01.2019 года. Уважительные причины пропуска этого срока отсутствуют. В настоящее время арендная плата определяется исходя из иного значения кадастровой стоимости. Также считает, что отчет об оценке (страницы 47, 52, 53, 95) составлен с нарушением требований пункта 25 ФСО № 7, пунктов 5, 13, 11 ФСО № 3, поэтому не может быть принят в качестве доказательства.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что явка этих лиц не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд признал причину неявки неуважительной и, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменных пояснениях представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена учреждением по состоянию на 18.09.2013 года после внесения в ЕГРН сведений об уточненной площади объекта. Кадастровая стоимость рассчитывалась на основании удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 01.11.2004 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 10 516 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство производственной базы, адрес (местонахождение): Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Перекопская, кадастровый номер №. В Едином государственном реестре недвижимости сведения о правообладателе отсутствуют.

По условиям договора аренды № 2300 от 12.10.2004 года (с учетом дополнительных соглашений от 27.12.2013 года и от 09.07.2015 года) арендатору ООО «Практик-Строитель» во временное владение и пользование передан земельный участок, кадастровый номер №. Земельный участок находится во владении и пользовании арендатора по настоящее время.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По условиям договора аренды № 2300 от 12.10.2004 года (с учетом дополнительных соглашений) арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № исчисляется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации. С 01.03.2015 года оплата арендной платы производиться в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 25.06.2007 года № 120-пр. С 17.04.2015 года размер арендной платы рассчитывается по формуле: удельный показатель кадастровой стоимости х коэффициент вида разрешенного использования х площадь земельного участка х повышающий коэффициент.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 25.06.2007 года № 120-пр утвержден Порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые для целей, связанных со строительством, на территории городского округа "Город Хабаровск". С 17.04.2015 года постановление утратило силу (постановление Правительства Хабаровского края от 31.03.2015 года № 57-пр «О внесении изменений в постановление Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края»).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края (утратило силу с 01.01.2020 года). Согласно Положению размер арендной платы, когда предметом договоров аренды являются земельные участки, передаваемые в аренду для строительства новых и реконструкции существующих объектов, определяется по формуле: значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка х коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий х площадь участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункты 2.1, 2.2). Для определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для проведения изыскательских работ и строительства при превышении срока, определенного в распорядительном акте о предоставлении земельного участка, до одного года применяется повышающий коэффициент 1,5; от одного до двух лет - 2; от двух лет и более – 3 (пункт 2.6). В отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ, ставка арендной платы устанавливается в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.7).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр утверждены: -средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края; -средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) на территории Хабаровского края; -результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края, принятых на кадастровый учет до 01.01.2012 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 27613124,35 рублей (порядковый номер 245369 таблица 25), и применялась с 01.01.2015 года.

В ЕГРН 18.09.2013 года были внесены сведения об уточнении площади земельного участка, кадастровый номер №, площадь была изменена с 10515,60 кв.м. на 10516 кв.м.. В соответствии с установленным статьей 29.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» порядком, кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 18.09.2013 года актом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в размере 27 614 174,72 рублей, исходя из площади земельного участка и среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровом квартале № в городе Хабаровске. В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости внесены 30.12.2015 года, начало применения кадастровой стоимости - с 01.01.2015 года.

Результаты определения кадастровой стоимости, по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовый размер которой определяется с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Практик-Строитель» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта (часть 1 статьи 24.12, статьи 24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра, для целей установленных законодательством.

Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края (действовало до 01.01.2020 года), утвержденное постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр, предусматривает, что пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется при изменении кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.8).

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2016 года. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которая применяется с 01.01.2019 года.

Приказом Министерства имущества Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47 утверждены результаты проведения очередной государственной кадастровой оценки. Определена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, принятых на кадастровый учет по состоянию на 01.01.2020 года. Кадастровая стоимость применяется с 01.01.2022 года.

Таким образом, определенная на 18.09.2013 года кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер №, применялась для определения размера арендной платы с 01.01.2015 года по 01.01.2019 года.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ООО «Практик-Строитель» обращалось с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости 07.12.2021 года. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю письмом от 07.12.2021 года № 09-исх/21/13660 уведомило заявителя об оставлении заявления без рассмотрения по причине нарушения установленного законом пятилетнего срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. В суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости общество обратилось 10.01.2022 года.

Следовательно, утвержденная по состоянию на 18.09.2013 года кадастровая стоимость земельного участка стала архивной на день обращения административного истца с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Положениями статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ, действующей с 11.08.2020 года) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости.

Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (утвержден постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр (действовало до 01.01.2020 года) и постановлением Правительства Хабаровского края РФ от 19.12.2019 года № 565-пр (действует с 01.01.2020 года), предусмотрено, что если изменение кадастровой стоимости произошло по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (определение кадастровой стоимости в размере рыночной), то размер арендной платы подлежит перерасчету, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Утвержденная по состоянию на 18.09.2013 года кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый №, применялась при определении размера арендной платы за период 2015-2018 годы. В случае принятия судебного решения об определении этой кадастровой стоимости в размере рыночной, ООО «Практик Строитель» вправе обратиться к арендодателю с заявлением о перерасчете размера арендной платы за пользование земельным участком, уплаченного за эти периоды. Срок обращения с таким заявлением законом и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации – Хабаровским краем, не установлен. Поэтому суд считает, что установленный законом срок для оспаривания утвержденной по состоянию на 18.09.2013 года кадастровой стоимости земельного участка подлежит восстановлению. Заявление административного истца о восстановлении срока для оспаривания архивной кадастровой стоимости подлежит удовлетворению, как основанное на положениях федерального законодательства.

По мнению суда не заслуживает внимания позиция Правительства Хабаровского края и администрации города Хабаровска, что у административного истца отсутствует право оспаривать утвержденную по состоянию на 18.09.2013 года кадастровую стоимость земельного участка, так как с 01.01.2019 года она не применяется для расчета арендной платы. Суд считает, такая позиция является следствием неверного толкования норм материального права.

Суд не может согласиться и с доводами Правительства Хабаровского края, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость не является для него актуальной, так как при определении размера арендной платы применяляся удельный показатель кадастровой стоимости, а не сама кадастровая стоимость.Статьей 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости орган государственной власти субъекта Российской Федерации принимает акт об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации.

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года № 222 (действовали до 01.03.2019 года), предусматривают, что в случае образования нового земельного участка в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка (пункт 2.1.3).

Таким образом, значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала № города Хабаровска, было применено для определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельного участка, кадастровый №, определена по состоянию на 18.09.2013 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» Селивановым К.А. (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 13.12.2007 года является членом саморегулируемой организация оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахованы), о чем 30.11.2021 года составлен отчет об оценке № 680/2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определялась по состоянию на 18.09.2013 года, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 680/2021 от 30.11.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации доходов (земельной ренты), так как в открытом доступе имеется достаточное количество информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с ним расходы. Отказ от использования затратного и сравнительного подходов, и иных методов в рамках доходного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 42-46 отчета).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15, 16, 17 ФСО №1). Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (подпункт «в» пункта 23 ФСО 7).

Оценщик проанализировал рынок земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку за период с 18.09.2012 года по 18.09.2013 года, и степень эффективности использования земельного участка, - предмета оценки. Им выявлено 3 случая состоявшихся торгов за право на заключение договоров аренды земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку. Эти земельные участки были выбраны оценщиком в качестве аналогов при определении величины годового размера арендной платы за объект оценки в рамках доходного подхода.

Для определения величины годовой земельной ренты оценщик сопоставил объекты-аналоги по основным критериям: тип объекта – земельные участки (в качестве аналогов не рассматривались те участки, на которых на дату оценки имелись какие-либо постройки или объекты капитального строительства); дата продажи – период проведения торгов с 18.09.2012 по 18.09.2013; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования (с учетом градостроительной зоны расположения объекта оценки) – рассматривались только земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, и расположенные не в общественно-деловых и жилых зонах г. Хабаровска. Градостроительные зоны, в которых могут располагаться аналоги – это производственные (К-1, К-2, П-1, П-2 и П-3), если основные виды разрешенного использования в этих зонах являются наиболее сопоставимыми. По этим критериям оценщик корректировки стоимости аренды не вносил, так как они сопоставимы у объектов-аналогов между собой и с объектом оценки.

Корректировка размера арендной платы объектов-аналогов произведена по критериям сравнения – «дата аренды (оценки/торгов)», «местоположение», «площадь», «расположение относительно автомагистралей».

На основании полученных результатов проведен анализ изменения цены 1 кв.м. продажи и скорректирована стоимость продажи в процентах. Предельная погрешность по набору скорректированных цен объектов-аналогов была определена распределением Стьюдента. Исходя из полученных результатов, к согласованию и дальнейшему расчету приняты все объекты-аналоги.

Осуществив «взвешивание» полученных результатов, присвоив каждому объекту-аналоги весовой коэффициент в зависимости от степени сходства с объектом оценки, умножив скорректированную величину арендной платы каждого объекта-аналога на его удельный вес, и, разделив полученное значение на суммарное значение удельных весов аналогов, оценщик рассчитал рыночную величину годового размера арендной платы за оцениваемый земельный участок, - 1 977 008 рублей.

Для расчета величины ренты оценщик доход от сдачи земельного участка в аренду уменьшил на размер земельного налога, расчет которого произвел из размера кадастровой стоимости объекта оценки по состоянию на 18.09.2013 года, что в денежном выражении составило 193 299 рублей.

Коэффициент капитализации определен оценщиком для оцениваемого земельного участка в размере 0,11712.

Произведя расчет стоимости оцениваемого объекта методом прямой капитализации дохода (произведение чистого операционного дохода в год и коэффициента капитализации) оценщик определил итоговую рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 18.09.2013 года в размере 10 418 861 рубля.

Содержание отчета об оценке № 680/2021 от 30.11.2021 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Вопреки доводам административного ответчика различие объектов-аналогов между собой и с объектами оценки по оценочным зонам, площади, расположению относительно автомагистралей было устранено применением корректировок «на площадь», «на местоположение», что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Суд не может согласиться с доводами заинтересованного лица, что отчет об оценке не соответствует положениям пункта 25 ФСО №7, пунктам 5, 11, 13 ФСО №3. В отчете не приведено обоснование определения размера премии за риск и срока экспозиции, что вводит в заблуждение пользователя отчета.

Пункт 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, определяет, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В пунктах 11, 13. Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Описывая в отчете порядок определения размера «премии за риск вложения в конкретную недвижимость» и «премии за низкую ликвидность» (страницы 53, 54 отчета), оценщик указал, что он использовал открытые источники информации, находящиеся в свободном доступе, - Методические рекомендации «Оценка недвижимости активов для целей залога» (рекомендованы к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности, протокол от 25.11.2011 года). В отчете об оценке приведено описание выбранного оценщиком метода расчета этих показателей, что позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости.

Пункт 5 ФСО № 3 определяет, что: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные в отчете об оценке сведения о виде разрешенного использования объекта-аналога № 2 подтверждены приложенной к отчету выпиской из ЕГРН.

Мнение заинтересованного лица, что оценщик необоснованно уменьшил величину годового размера арендной платы на сумму земельного налога (страница 52 отчета об оценке), по мнению суда, не заслуживает внимания, так как противоречит положениям федерального законодательства.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости (пункт 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508).

Собственники земельных участков обязаны платить земельный налог (статья 337, 338 Налогового кодекса РФ).

Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 15 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Методом прямой капитализации оценка объекта осуществляется с учетом общей ставки капитализации. Структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода (подпункты «д», «е» пункта 25 ФСО № 7).

Исходя из приведенных положений, ставка капитализации должна учитывать размер земельного налога, который собственник земельного участка обязан оплачивать ежегодно.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 20.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, изменяемая вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости. Поэтому, установленная принятым после 01.01.2019 года решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № применяется, начиная с 01.03.2015 года (даты начала применения кадастровой стоимости) и до 01.01.2019 года (даты начала действия кадастровой стоимости, утвержденной по результатом новой государственной кадастровой оценки).

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Практик-Строитель» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о восстановлении срока, удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Практик-Строитель» срок для оспаривания архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить утвержденную по состоянию на 18.09.2013 года кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство производственной базы, площадь 10 516 кв.м., адрес (местонахождение): Хабаровский край, г.Хабаровск, ул. Перекопская, кадастровый номер №, в размере рыночной стоимости 10 418 861 рубля.

Установленная решением суда кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2015 года и до 01.01.2019 года.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 07 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме составлено 05 марта 2022 года.

Судья краевого суда