Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца Анищенко А.В., Петровского А.Г., представителя административного ответчика – администрации города Белгорода Мосиенко Ю.В., представителя заинтересованных лиц – Правительства Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Ивановой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Белгородский цемент» к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованных лиц – Правительства Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ЗАО «Белгородский цемент» (далее – административный истец, Общество) являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 31:16:0000000:8, площадью 479 951 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов для обеспечения производственной деятельности, расположенного по адресу:, город Белгород, ул. Сумская, площадка цемзавода, обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости участка в размере, равном его рыночной стоимости – 892 708 860 руб. по состоянию на 01.01.2014.

В обоснование заявленного требования указано, что кадастровая стоимость земельного участка (1 969 661 309, 88 руб.) не соответствует его рыночной стоимости (892 708 860 руб.), что затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по заказу Общества оценщиками ООО «Стремление». На составленный отчет об оценке рыночной стоимости участка получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков.

Административный истец 09.10.2015 обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Заявление было рассмотрено и решением от 06.11.2015 № 42, комиссия отклонила кадастровую стоимость земельных участков, в том числе спорного, в размере его рыночной стоимости установленной в отчете.

К участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Правительство Белгородской области и Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области.

В судебном заседании представители административного истца заявленное требование поддержали. Пояснили, что составленное экспертом ФИО1. экспертное заключение № 231-э/16 от 07.06.2016 по результатам проведенной повторной судебной экспертизы, является недостоверным, имеет ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, ввиду чего не может являться допустимым доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка. Сделанные экспертом выводы ошибочны. Представителем вновь заявлено ходатайство о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика – администрации города Белгорода, не оспаривая права административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости напротив, считал, что иск может быть удовлетворен с учетом цены земельного участка установленной в заключении эксперта ФИО1. Пояснил, что представленный Обществом отчет об оценке рыночной стоимости участка имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение его рыночной стоимости. Приведенные возражения на экспертное заключение опровергаются его содержанием и сделанными выводами.

Представитель заинтересованных лиц – Правительства Белгородской области и Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области поддержал позицию изложенную представителем администрации города.

Административные ответчики – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Имеются ходатайства о рассмотрении административного дела без участия их представителей.

Согласно представленным отзывам, административные ответчики при разрешении административного иска полагаются на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО1, которой даны пояснения по экспертному заключению с учетом имеющихся возражений представителей Общества.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, допросив эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» по состоянию на 01.01.2014. Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 31:16:0000000:8 составляет 1 969 661 309, 88 руб.

Как следует из материалов административного дела, Общество является собственником данного земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.07.2011 серии 31-АБ, № 443400.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности Общества как собственника земельного участка, оно вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участка завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам оценщика ООО «Стремление» которыми составлен отчет № 5587/1 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка. Цена участка определена оценщиками в размере 892 708 860 руб.

Экспертами Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», членами которой являются оценщики составившие отчет об оценке № 5587/1 рыночной стоимости спорного земельного участка, проведена экспертиза отчета, дано положительное экспертное заключение № 150929-1245 от 03.09.2015.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика поддержанные заинтересованными лицами, против размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (55 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 25.01.2016 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО2. На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО2. составлено заключение от 22.03.2016 № 067.04.0227.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта 22.03.2016 № 067.04.0227 и наличием противоречий в выводах эксперта определением суда от 15.04.2016 по административному делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Экономико-правовая группа «ЮНИКА-С» ФИО1

По результатам повторной судебной экспертизы экспертом ФИО1. составлено заключение от 07.06.2016 № 231-э/16.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0000000:8 по состоянию на 01.01.2014 составляет 1 344 747 734 руб. Отчет об оценке № 5587/1 от 28.09.2015 не в полной мере отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и требованиям стандартов Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение № 321-э/16 от 07.06.2016 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельных участков.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход.

В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом проведен анализ рынка недвижимости в последовательности, установленной пунктом 11 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, приведены все необходимые сведения об объекте экспертизы, его качественные и количественные характеристики.

Эксперт пришел к выводу, обоснованному им в своем заключении о том, что наиболее эффективным использованием объекта судебной экспертизы является его использование в качестве земельного участка для размещения производственных зданий, а именно для обеспечения производственной деятельности.

В рамках исследования экспертом были выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения с указанием цены предложения, расположенных на территории города Белгорода и Белгородского района Белгородской области. Для анализа выбраны предложения о продаже объектов коммерческого назначения сопоставимые с объектом экспертизы по ценообразующим факторам без учета нетипичных максимальных и минимальных коммерческих предложений.

Для сравнения эксперт выбрал пять объектов-аналогов. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в газете «Моя Реклама» от 05.08.2013 № 61/1438, от 02.12.2013 № 95/1472, объявлениях в сети Интернет на сайтах http://www.classifieds24/, http://www.rosrealt.ru/. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (таблица № 10 экспертного заключения).

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы и применены корректировки на условия продажи, на рыночные условия, на характер подъездных путей, на площадь и на наличие железнодорожной ветки.

По результатам проверки отчета об оценке № 5587/1 эксперт установил, что выбор оценщиками использованного подхода к оценке и методам в рамках данного обоснован, однако использование выбранного метода в отчете об оценке произведено с некоторыми нарушениями требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и требованиям стандартов Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», а также принципов, понятий и определений, указанных в действующем законодательстве об оценочной деятельности. Содержание отчета вводит в заблуждение пользователи, а также допускает неоднозначное толкование.

В экспертном заключении экспертом (станицы 112-127) подробно приведены выявленные нарушения и недостатки отчета об оценке 5587/1 влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0000000:8 по состоянию на 01.01.2014 составляет 1 344 747 734 руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы.

Напротив, как установлено судом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от № 5587/1 от 28.09.2015 содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости участка. Ввиду чего, представленный Обществом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0000000:8 отвергается судом в качестве доказательства его рыночной стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением на отчет об оценке, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Возражения представителя административного истца, сводящиеся к тому, что экспертное заключение содержит нарушения подпункта б пункта 11 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 несостоятельны, поскольку в разделе 3.2 экспертного заключения сегмент рынка, к которому принадлежит объект судебной экспертизы, определен.

Не указание реквизитов правоудостоверяющих документов и фактического использования участка в вышеназванном разделе экспертного заключения, как на то ссылается представитель Общества, не свидетельствует об ошибочности сделанных экспертом выводах, поскольку эксперт в полной мере располагал сведениями обо всех характеристиках спорного земельного участка, что нашло свое отражение в экспертном заключении (таблицы № 3, № 4, раздел 2.6 экспертного заключения). Информация о фактическом использовании земельного участка приведена в разделе 2.4 экспертного заключения.

Не может быть признан судом состоятельным и довод представителя административного истца о том, что экспертное заключение имеет нарушения Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299.

Вышеназванный Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» вступает в противоречие со статьей 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» ввиду чего не обязателен к применению экспертом, который на основании проведенных исследований с учетом их результатов от своего имени дает письменное заключение подписывая его.

Как выше было указано, экспертное заключение № 231-э/16 соответствует требованиям процессуального закона и Закона о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации. Более того, положения Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» экспертом были использованы в той части, в которой они не противоречат указанному выше законодательству.

Возражения представителя административного истца, сводящиеся к тому, что эксперт ошибочно отнес объекты коммерческого назначения к категории недвижимости производственного назначения, судом также отвергаются как несостоятельные.

В разделе 3.3 «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект судебной экспертизы при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен» экспертом проведен анализ допустимости использования объектов в качестве земельных участков производственного-складского назначения в зависимости от технических характеристик объектов (местоположение, площадь, наличие подъездных путей и т.д.).

Как было указано экспертом, среди представленной информации об объектах производственно-складского назначения имеются объекты, в описании которых фигурируют использование – для коммерческого назначения, под этим понятием большинство продавцов подразумевает расширенный круг разрешенных видов использования, который может предполагать данный земельный участок. Ввиду чего при подборе объектов-аналогов эксперт руководствовался анализом допустимости использования данных объектов в качестве земельных участков производственно-складского назначения в зависимости от технических характеристик.

Безосновательным является утверждение представителя Общества, сводящееся к тому, что коммерческая недвижимость не включает в себя участки промышленного назначения. Не имеет и правового значение утверждение представителя о наличии различных кадастровых групп видов разрешенного использования – для участков под размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения (5 группа) и участки промышленного назначения (9 группа), поскольку экспертом произведена оценка рыночной, а не кадастровой стоимости участка.

Информация о земельных участках (таблица № 8) обеспечена свободным доступом в сети Интернет (указаны адреса страниц в сети Интернет), а также доступны в печатных изданиях – газете «Моя реклама».

При таких обстоятельствах судом отвергается как не состоятельный довод о том, что в экспертном заключении отсутствует информация о датах публикации объявлений о продаже.

Не может суд согласится и с возражениями представителя Общества о неверном подборе экспертом для расчета ряда объектов-аналогов, исходя из следующего.

Как указано экспертом в суде, им был проведен дополнительный анализ допустимости использования объекта-аналога № 2 в качестве земельного участка производственно-складского назначения в зависимости от технических характеристик объекта (местоположение, площадь, наличие подъездных путей и т.д.). По данным официальной карты Росреестра в зоне расположения данного земельного участка, располагаются земельные участки преимущественно с разрешенным использованием – под производство.

В тексте объявлений о продаже объектов-аналогов № 3 и № 4 имеется информация о промышленном назначении земельных участков. Экспертом проведен дополнительный анализ допустимости использования данного объекта в качестве земельного участка производственно-складского назначения в зависимости от технических характеристик.

В тексте объявления о продаже объекта-аналога № 5 также указано о возможности его использования под производственные цели. По данным официальной карты Росреестра в зоне расположения данного земельного участка, располагаются преимущественно земельные участки с разрешенным использованием – под производство.

Таким образом, все объекты-аналоги подобраны экспертом корректно.

Не оставляет суд без внимания, что представитель административного истца, указывая о неверном подборе экспертом аналогов коммерческого назначения, в частности аналога № 2 – «для строительства придорожного комплекса», считает допустимым применять в расчете рыночной стоимости принадлежащего Обществу земельного участка аналог с видом разрешенного использования «для строительства банного комплекса, складов, гаражей, индивидуального строения» (таблица № 9.3-12 отчета об оценке № 5587/1).

Действительно, как на то указывает представитель административного истца, корректировка на дату продажи рассчитана методом парных продаж на основании данных информационного аналитического портала РосРиэлт Недвижимость, при этом имеющиеся возражения о том, что информация данного источника запрещена к использованию в официальных отчетах, судом отвергаются.

Как указал в суде эксперт, в процессе сбора информации он ознакомился с Пользовательским соглашением, представленном на сайте РосРиэлт Недвижимость (www/rosrealt.ru). Препятствий к применению данных материалов, для расчета корректировки не он усмотрел.

Приведенная в рецензии на экспертное заключение, которой представитель Общества воспользовался в суде как своими пояснениями, копия страницы с сайта РосРиэлт Недвижимость является архивной информацией, что прямо следует из ее содержания. Более того, экспертом указано, что приведенная в возражениях ссылка (https:web.archive.org/web/20140209021122/http://rosreait.ru/cena) отправляет на сайт цифровой библиотеки, что не является первоисточником и не может гарантировать достоверность приведенной там информации.

Не соглашается суд и с доводами представителя административного истца о том, экспертом некорректно проведена корректировка на площадь с применением справочника оценщика («Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, Том 3». Лейфер Л.А., Нижний Новгород, 2014 г.), поскольку отсутствует подтверждение тенденции отличия стоимости участка в зависимости от площади на дату оценки рынку земельных участков промышленного назначения в городе Белгороде.

Как пояснено экспертом, в указанном справочнике приведены среднерыночные общероссийские коэффициенты, определенные по материалам опроса около 200 российских оценщиков из 52 городов России. Поскольку проведенные в справочнике коэффициенты являются относительными, а не абсолютными, их применение в разных регионах России не приводит к отклонению показателей.

Вышеуказанное также подтверждается приведенными в справочнике коробчатыми диаграммами, на которых видно, что отклонение того или иного показателя по различным регионам (гороам) от среднего общероссийского показателя не существенно.

Суд отвергает возражения представителя административного истца о необоснованности использования экспертом «Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией Лейфер Л.А., изданного в 2014 году, т.е. после даты определения рыночной стоимости объекта.

Как видно из информационного письма директора ООО «Информ-оценка» Лейфер Л.А. которое имеется в материалах административного дела, пояснений эксперта в судебном заседании, Справочник оценщика недвижимости был издан в 2014 году. Работа над ним началась в 2013 году. Данные, на основании которых рассчитывались корректирующие коэффициенты соответствуют периоду февраль-сентябрь 2013 года.

Федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается.

Несостоятельными находит суд и доводы представителя административного истца об ошибочности выводов эксперта по второму вопросу судебной экспертизы, поскольку приведенные пояснения не опровергают сделанных экспертом выводов.

Судом установлено, что не все выявленные экспертом нарушения имеющие место в отчете об оценке № 5587/1 (такие как: неверное указание в отчете членства оценщиков составивших отчет в Некоммерческом партнерстве саморегулируемой организации» Национальная коллегия специалистов-оценщиков» вместо верного – Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков, неверное указание в отчете об оценке стандартов саморегулируемой организации членами которой они являются), хоть и являются нарушениями требований федеральных стандартов оценки, повлиять на правильность определения рыночной стоимости они не могли.

Вместе с тем выявлены и такие нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, в частности использование в расчете цены участка аналога расположенного не в городе Белгороде, без корректировки на местоположение.

Как установлено экспертом, отказываясь от применения корректировки на местоположение, оценщики обосновывали это тем, что на земельные участки промышленного назначения, расположенные на окраине города в пределах локальных промышленных зон, и граничащих с ними промышленными зонами населенных пунктов, расположенными за пределами города, фактор местоположения не оказывает влияния на стоимость.

Данное суждение оценщиков ошибочно вследствие некорректного определения локального местоположения объекта оценки. Оцениваемый земельный участок расположен на незначительном удалении от центральной части города Белгорода, что видно из публично доступных карт города в сети Интернет.

Таким образом, все утверждения представителя административного истца о незаконности и ошибочности экспертного заключения сводятся лишь к несогласию с выводами эксперта, направлены на выявление формальных недостатков, не влияющих на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Протокольным определением от 01.07.2016 судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Повторная экспертиза назначается в случаях предусмотренных процессуальным законом. Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе не согласие с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований в части установления рыночной стоимости принадлежащего Обществу земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта № 231-э/16, подготовленном по результатам повторной судебной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В данном случае Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 09.10.2015.

Поскольку размер кадастровой стоимости определен не в соответствии с требованиями административного истца, а административные ответчики не возражали против установления кадастровой стоимости в размере, установленном заключением эксперта, выполненного в рамках рассмотрения настоящего дела и которое принято судом, расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска, в силу положений статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, остаются на административном истце и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление ЗАО «Белгородский цемент» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0000000:8, площадью 479 951 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для обеспечения производственной деятельности, расположенного по адресу: город Белгород, ул. Сумская, площадка цемзавода, в размер, равном его рыночной стоимости, в сумме 1 344 747 734 руб.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка с кадастровым номером 31:16:0000000:8 определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2014.

Датой подачи заявления ЗАО «Белгородский цемент» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является 09.10.2015.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 06.07.2016