Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Пак В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания «Гостиница «Центральная» с кадастровым номером №, площадью 5 949,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.09.2016 г. в размере 124 400 318 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанного объекта капитального строительства, кадастровая стоимость которого по состоянию на 09.09.2016 г. определена в размере 184 201 566,86 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 г. № 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 01.12.2017 г. № 185/Н/2017, выполненным оценщиком ООО «Оценка Партнер» ФИО4, подтвержденным экспертным заключением Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от 29.12.2017 г. № ЭП-301117-2/1, рыночная стоимость объекта капитального строительства - здания «Гостиница «Центральная» по состоянию на 09.09.2016 г. определена в размере 124 400 318 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО3, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО2 заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В нарушение подпункта «г» пункта 24 ФСО № 7 Отчет об оценке не содержит информации о проведенной оценке стоимости прав на земельный участок либо обоснования отсутствия необходимости проведения такой оценке. Стоимость объекта недвижимости как суммы прав на земельный участок и стоимости объекта капитального строительства не проведена. Определение расчета прибыли предпринимателя в соответствии со Справочником оценщика 2016 года не соответствует подпункту «з» пункта 24 ФСО № 7, согласно которому для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельных участок.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, составившую отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Паку В.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание «Гостиница «Центральная», с кадастровым номером №, площадью 5 949,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (запись о регистрации права от 07.04.2006 г. №).

Кадастровая стоимость нежилого здания «Гостиница «Центральная», внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 09.09.2016 г., составляет 184 201 566,86 руб., определена по состоянию на 09.09.2016 г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467 от 26.12.2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.».

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017 г.

Пак В.В., являясь собственником нежилого здания «Гостиница «Центральная», налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания «Гостиница «Центральная» административным истцом представлен Отчет об оценке от 01.12.2017 г. № 185/Н/2017, выполненным оценщиком ООО «Оценка Партнер» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 09.09.2016 г. определена в размере 124 400 318 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 09.09.2016 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости нежилого здания оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод укрупненных обобщенных показателей (метод сравнительной единицы), который предполагает расчет стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой здание гостиницы, построенное в 1964 году, строительным объемом 25 153 м3, количество надземных этажей – 6, подземных – 1. Фундамент – сборные железобетонные блоки. Наружные стены – кирпичные. Класс качества – Е-econom, класс конструктивной системы – КС-1.

Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям, а также сопоставимому строительному объему.

В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. В уровне цен 01.01.2016 года» раздел 3.1 «Здравоохранение», «Ночные санатории (профилактории)», код ОЗ.01.000.0119, 6 этажей.

Оценщиком обоснованы и внесены корректировки на различие в объемно-параметрических характеристиках объекта оценки и объекта-аналога, а также регионально-климатическая и регионально-экономическая поправки, поправка на текущие цены. Расчет указанных корректировок представлен в Отчете.

Расчет прибыли предпринимателя определен в размере 21,1% в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости – 2016. Том II Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Издание четвертое, под редакцией ФИО5, при инвестировании в строительство офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов недвижимости.

Определена величина затрат на строительство объекта-оценки.

Совокупный износ определен в размере 43,23 %.

Стоимость воспроизводства объекта оценки определена, как величина затрат на строительство объекта оценки минус совокупный износ.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 124 400 318 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объекта аналога и иных его характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение № ЭП-301117-2/1 от 29.12.2017 г., выполненное экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО6, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности, в том числе в экспертном заключении имеются сведения о наличии у эксперта квалификационного аттестата в области оценочной деятельности № 000024-1 от 05.09.2017г. по направлению «Оценка недвижимости».

Отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), и стандартов и правил оценочной деятельности, стоимость объекта оценки, указанная в Отчете, подтверждена.

Из показаний свидетеля ФИО4 в судебном заседании следует, что поскольку целью оценки является оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства, оценка проводилась без учета прав на земельный участок, приходящийся на объект капитального строительства, для исключения двойного налогообложения, объектами которого являются и земельный участок, и здание склада. Размер прибыли предпринимателя определен в соответствии с данными Справочника оценщика 2011 года под редакцией ФИО5, который формируется на основании экспертных оценок анализа рынка.

Положения Отчета, Экспертного заключения, показания свидетеля ФИО4 в судебном заседании опровергают доводы Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Учитывая данное обстоятельство, оценщик обоснованно рыночную стоимость здания определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.

В соответствии с подпунктом «з» пункта 24 ФСО № 7 для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Оценщиком размер прибыли предпринимателя определен в соответствии с данными Справочника оценщика 2016 года под редакцией ФИО5, информация в котором основана на экспертных оценках рынка недвижимости.

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административными истцами рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 29 декабря 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 09 сентября 2016 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания «Гостиница «Центральная» с кадастровым номером №, площадью 5 949,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.09.2016 г. в размере 124 400 318 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 01 марта 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз