Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного ответчика Правительства Белгородской области Горшковой И.О., заинтересованного лица администрации города Белгорода Сергеевой Т.И.,

в отсутствие административного истца Шамыева Э.М., представителей административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шамыева Эйваза Мамеда оглы к Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованного лица администрации города Белгорода,

об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Шамыев Э.М., являвшийся собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 2 304 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного здания в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости (<данные изъяты>.) значительно превышает его рыночную стоимость (<данные изъяты>.), которая определена оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», что затрагивает его права, поскольку до настоящего времени сохранена обязанность по уплате налога, исчисляемого от кадастровой стоимости нежилого здания, в завышенном размере.

Административный истец, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания путем направления заказной корреспонденции с уведомлением о вручении (РПО № 30800035767463), полученной 27.05.2019, в суд не явился, явку своего представителя также не обеспечил.

Представитель административного истца по доверенности, выданной 09.11.2018 сроком на три года и наделяющей ее, помимо прочего, правом на изменение основания или предмета иска, будучи также извещенной о судебном заседании путем направления заказной корреспонденции (РПО № 30800035767470, полученной 28.05.2019), в поступившем 27.05.2019 (вх. № 6085) ходатайстве, поддержав административный иск, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной, определенной в заключении эксперта от 15.04.2019 № 067.04.0199, в размере <данные изъяты> руб., а также рассмотреть административное дело по существу в отсутствие административного истца и его представителя.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о времени и месте судебного заседания извещены своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 21.05.2019 № 2017-РК/10327, от 07.03.2019 № 2017-РК/10328), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Правительства Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, считала, что иск может быть удовлетворен лишь с учетом цены зданий, определенной экспертом ФИО8 по результатам судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель администрации города Белгорода позицию правительства области поддержала.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, на основании договора купли-продажи от 27.12.2012 Шамыеву Э.М. принадлежит нежилое здание многофункционального комплекса с гостиничными номерами, площадью 2 304 кв. м, с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от 25.06.2015, запись регистрации №).

11.10.2017 за Шамыевым Э.М. осуществлена государственная регистрация права собственности на расположенные в пределах спорного нежилого здания помещения с кадастровыми номерами №, ввиду чего в соответствии с положениями части 5 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности административного истца на нежилое здание с кадастровым номером № прекращено.

Ввиду изложенных обстоятельств оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость утратила свою актуальность, то есть стала архивной.

Однако, в силу разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 14 постановления от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведениям ИФНС России по г. Белгороду от 08.02.2019 № 19-11103681 спорное нежилое здание включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденный постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 416-пп, с применением ставки 2%.

По результатам произведенного расчета налога на имущество физических лиц за 8 месяцев 2017 г. Шамыев Э.М. в отношении нежилого здания многофункционального комплекса с гостиничными номерами с кадастровым номером № имел налоговые обязательства в сумме <данные изъяты> руб.

Обязанность по уплате налога исполнена последним частично, по состоянию на 08.02.2019 задолженность по налогу составила – <данные изъяты> руб., по пене – <данные изъяты> руб.

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.

Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.

В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом Белгородской области от 02.11.2015 № 9 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01.01.2016.

Вышеуказанный объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области».

Кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 05.07.2015, для

нежилого здания с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника. Указанный выше объект недвижимости является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представили в суд составленные оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» отчет от 10.11.2018 № 1247-11-2018-Г/31. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком на 05.07.2015 в размере <данные изъяты> руб.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против представленных доказательств размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилого здания и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе расхождением (от 35, 39 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объектов недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости здания на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке от 10.11.2018 № 1247-11-2018-Г/31 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» ФИО8

По результатам экспертизы ФИО8 составлено экспертное заключение от 15.04.2019 № 067.04.0199, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб.

Отвечая на второй вопрос, - вопрос, направленный на проверку отчета об оценке № 1247/11-2018-Г/31 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о неполном соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. Выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценке; пунктов 10, 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 № 611, в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; пункта 5 раздела II, пункта 12 раздела IV Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 15.04.2019 № 067.04.0199 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости нежилого здания проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного здания.

При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы, изложив в заключении подробное обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

Эксперт, опираясь на источники информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., «Офисная и коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник» Е. Ардесмасов, пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку коммерческой недвижимости – недвижимость торгово-офисного назначения.

Данные предложений на рынке аренды торгов-офисных объектов представлены в таблице (31-33 листы экспертного заключения).

Предложения о продаже объектов, относящихся к сегменту рынка зданий, помещений под коммерческую застройку города Белгорода (в части недвижимости торгово-офисного назначения) представлены экспертом в таблице 10 (34-38 листы экспертного заключения).

Подводя итог проведенному анализу рынка эксперт отмечает, что в связи с «сумбурностью» рынка продавцы в отсутствие широкого спектра предложений выставляют цены исходя из собственных соображений и пожеланий. На первое место встает фактор местоположения и коммерческая привлекательность каждого объекта индивидуально. Имеющиеся цены предложений часто являются очень неоднозначными и предполагают в конечном счете, большой диапазон рыночного индикатива.

Таким образом, анализ рынка недвижимости торгово-офисного назначения в городе Белгороде, без учета единичных нетипичных (критически максимальных и минимальных) коммерческих предложений позволил эксперту сделать следующие выводы о ценах: диапазон цен предложений, объектов торгово-офисного назначения (зданий) в городе Белгороде составил от 12 917, 93 руб./ кв. м до 58 664, 26 руб./ кв. м.

Диапазон ставок аренды объектов торгово-офисного назначения в городе Белгороде (центральный, северный районы) составил от 250 руб./ кв. м/мес. до 1 800 руб./ кв. м/мес.

Цены на здания и помещения торгово-офисного назначения, а также ставки аренды указанных объектов на территории города Белгорода имеют значительный диапазон колебаний.

Для расчета стоимости нежилого здания сравнительным подходом эксперт использует метод прямого сравнения продаж, в рамках которого выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников в сети «Интернет» - http://zdanie.info, https://ruads.org.

Характеристики аналогов представлены в таблице № 25 «Данные по объектам-аналогам для объекта оценки» экспертного заключения.

Анализируя объект оценки и подобранные объекты-аналоги на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В заключении при расчете сравнительным подходом стоимости нежилого здания экспертом обоснованы и применены корректировки на торг, местоположение и окружение в отношении каждого из объектов-аналогов, корректировка на площадь в отношении аналога № 4.

В результате рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составила <данные изъяты> руб., без учета стоимости земельного участка (стоимость земельного участка площадью 1 075 кв. м и НДС, определенная в разделе 8.3 экспертного заключения составляет <данные изъяты> руб.)

Используя при применении доходного подхода для определения рыночной стоимости нежилого здания метод прямой капитализации дохода, эксперт пришел к выводу, что стоимость нежилого здания, без учета стоимости земельного участка и НДС, составляет <данные изъяты> руб.

Для определения величины итоговой стоимости нежилого здания эксперт, опираясь на свое субъективное мнение, использовал метод средневзвешенного значения, учитывая преимущества и недостатки каждого из примененных методов. По результатам итогового согласования стоимость объекта оценки на 05.07.2015 составила <данные изъяты> руб.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО8 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 1247-11-2018-Г/31 содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.

В частности эксперт указывает, что использование оценщиком предложения № 8 в таблице 14, являющегося объектом производственного назначения и не относящегося к сегменту рынка объекта оценки – торгово-офисного, привело к получению недостоверного диапазона цен предложений, и, как следствие, к некорректному проведению анализа рынка объекта оценки.

Использование в качестве объекта-аналога № 4 предложения о продаже производственной базы, не относящегося к сегменту рынка объекта оценки, привело к получению недостоверного итогового значения рыночной стоимости объекта оценки.

Как отмечено экспертом, неверное определение оценщиком местоположения аналога № 3 в качестве «района крупной автомагистрали», в то время как пер. 1-й Первомайский таковой не является, также привело к получению недостоверного результата рыночной стоимости объекта оценки.

Суд также признает обоснованным замечание эксперта об ошибочном применении оценщиком в рамках доходного подхода корректировки на торг в размере 7 %, в то время как корректным являлось применение ее значения - 6%.

Выявленных экспертом ФИО8 нарушений очевидно достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания.

Ввиду этого отчет, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания в размере, определенном экспертом ФИО8 по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Доказательств обращения административного истца в Комиссию не представлено; в суд с настоящим административным иском Шамыев Э.М. обратился 17.12.2018, что подтверждается оттиском почтового календарного штемпеля на регистрируемом почтовом отправлении № 45005730025814.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Шамыева Эйваза Мамеда оглы об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость (архивную) нежилого здания многофункционального комплекса с гостиничными номерами с кадастровым номером № площадью 2 304 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> размере, равном рыночной стоимости <данные изъяты> руб. на 05.07.2015.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 28.12.2018.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 07.06.2019