Решение № 3А-3/2024 от 11.01.2024 Белгородского областного суда (Белгородская область)

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2023-000076-09

Производство № 3а-3/2024

(№ 3а-84/2023)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 января 2024 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Я.Г. Зиновьевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Воронежского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ООО «БУРМАШСНАБ» о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОРС-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «БУРМАШСНАБ» (далее также административный истец, Общество) являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами: 31:06:0136002:7 площадью 7 798 кв. м, 31:06:0136002:49 площадью 171 кв. м и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0329003:11 площадью 20 279 кв. м., 31:06:0329003:9 площадью 12 645 кв. м. расположенных в <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОРС-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0136002:7, 31:06:0136002:49, 31:06:0329003:11, 31:06:0329003:9 в размере равном их рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость земельных участков (23 2958 511, 26 руб., 562 853, 34 руб., 48 216 1612, 56 руб. и 26 461 306, 35 руб.) значительно превышает их рыночную стоимость определенную оценщиком ООО «Компания профессиональной оценки» (9 459 000 руб., 244 000 руб., 19 590 000 руб. и 13 429 000 руб.). Данное обстоятельство затрагивает права административного истца, поскольку Общество является плательщиком земельного налога по участкам 31:06:0136002:7, 31:06:0136002:49 исчисляемого от кадастровой стоимости, а по участкам с кадастровыми номерами 31:06:0329003:11, 31:06:0329003:9 является плательщиком аренной платы рассчитываемой от кадастровой стоимости, что следует из договора аренды земельных участков от 05.05.2004 № 37-1/14 и от 01.02.2005 № 1-1/05 с учетом решения Арбитражного суда Белгородской области от 30.11.2020 по делу № А08-5973/2020.

Оспариваемыми решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОРС-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку изложенные в решениях доводы о несоответствии отчетов об оценке от 20.10.2022 № 2-181, № 2-182 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

В судебном заседании представитель административного истца Погорелова И.В. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Полагала, что экспертами подтверждено отсутствие нарушений в отчетах об оценке, на которые сослалось бюджетное учреждение в оспариваемых решениях. С расчетом рыночной стоимости участков выполненным экспертом М.А.И. по результатам повторной судебной экспертизы не согласилась, сославшись на ошибочность выводов об активности рынка и не использования ряда земельных участков, в качестве объектов-аналогов, из <адрес>. Также указала на ошибочность использования экспертом ряда объектов-аналогов в расчете рыночной стоимости спорных участков. Считала возможным установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости определенной либо оценщиком в представленных Обществом отчетах об оценке, либо экспертом С.Р.В. по результатам первичной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Хоперский Л.В. считал принятые бюджетным учреждением решения законными и обоснованными, а требование Общества о признании их незаконными не подлежащим удовлетворению.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Городова А.Д. указала, что административное исковое заявление может быть удовлетворено в части установления кадастровой стоимости земельного участка, в размере определенной экспертом М.А.И.

Представитель заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Янковская в судебное заседание не явилась. На электронную почту суда направила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, где указала, что по требованию административного истца о признании решений бюджетного учреждения незаконными администрация полагается на мнение эксперта М.А.И., поскольку выявленные нарушения были подтверждены в ходе проведения экспертом судебной экспертизы. По второму требованию административного истца, администрация полагает возможным установление кадастровой стоимости земельных участков по результатам судебной экспертизы в размере, определенном экспертом М.А.И. в заключении.

Управление Росреестра по Белгородской области, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 07.12.2023) явку своего представителя в суд не обеспечило. Ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц участвующих в административном деле, судебное заседание, назначенное на 26.12.2023, было отложено для вызова и допроса эксперта М.А.И. по проведенным им исследованием и данным заключениям.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, заслушав эксперта М.А.И., исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и следует из представленных в материалы административного дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости Обществу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 31:06:0136002:7, 31:06:0136002:49 (выписки от 21.12.2022 № КУВИ-001/2022-227586826, № КУВИ-001/2022-227589157), а также административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0329003:11, 31:06:0329003:9 (договора долгосрочной аренды от 01.02.2005 № 1-1/05, от 23.05.2014 37-1/14). Размер арендной платы установлен в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Земельные участки с кадастровыми номерами31:06:0136002:7, 31:06:0136002:49 относятся к категории земель «Земли населенных пунктов» с видами разрешенного использования «Для обслуживания нежилых зданий и помещений» и «Для обслуживания производственной базы». Участки с кадастровыми номерами 31:06:0329003:11, 31:06:0329003:9 относятся к категории земель «Земли населенных пунктов» с видами разрешенного использования «Для размещения основной промплощадки цемзавода» и «Для обслуживания производственных и административных зданий».

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2021, с датой применения с 01.01.2022.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков утверждена в следующих размерах:

Судом установлено, что приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023.

Согласно информации размещенной в Публичной кадастровой карте (https://pkk.rosreestr.ru) новая кадастровая стоимость утверждена в следующих размерах:

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая обществом кадастровая стоимость земельных участков, является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Изменение кадастровой стоимости арендуемых участков приведет к уменьшению размера арендных платежей.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельных участков затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

29.12.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, представив отчеты составленные оценщиком ООО «<***>» от 20.10.2022 № 2-181, №2-182.

Решениями бюджетного учреждения от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000022 и № ОРС-31/2023/000023 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчетов следующие нарушения:

- нарушение пункта 8 ФСО № 3 – в перечне представленных документов нет справки о балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, хотя собственник юридическое лицо. В отчете указано, что балансовая стоимость «Заказчиком не представлена»;

- нарушение пункта 22 «б» ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3 – в отчете об оценке указано – отказ от сопоставимого предложения № 5 (площадь 4 500 кв. м по цене 2 111,11 руб./кв. м) из таблицы 9 с обоснованием: «Не принят в качестве аналога так как, не сопоставим по площади, и по коэффициенту вариации (имеет более низкую стоимость), при этом в качестве аналога № 1 для расчета выбрано предложение № 4 площадью 4 097 кв. м по цене 1 586, 53 руб./ кв. м»;

- нарушение пункта 5 ФСО № 3 – корректировка на площадь аналога № 1 введена (-32%) на основании матрицы корректирующих коэффициентов из «серого» диапазона, не рекомендованного к использованию. Площадь объекта оценки приближена к границе диапазонов 100-200 и 200-300 сот., так как имеет площадь 20 279 кв. м, то есть отличается от границы диапазона всего на 279 кв. м. Аналог № 1 имеет площадь 4 097 кв. м, отнесен к диапазону 0-50 сот. Согласно рекомендациям, приведенным в Справочнике, если площадь объекта оценки или аналога приближена к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости;

- нарушение пункта 8 «и» ФСО № 3 – в отчете об оценке, в таблице 11 используемым аналогам присваиваются весовые коэффициенты, в обоснование которых приводится только формула расчета весовых коэффициентов при согласовании результатов на страницах 84-85 отчета, без соответствующих расчетов. В отчете должна быть приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты;

- нарушение пункта 8 «и» ФСО № 3 – в отчете об оценке, в таблице 13 используемым аналогам присваиваются весовые коэффициенты, в обоснование которых приводится только формула расчета весовых коэффициентов при согласовании результатов на страницах 95-96 отчета, без соответствующих расчетов. В отчете должна быть приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

Решениями бюджетного учреждения от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021 и № ОРС-31/2023/000023/1 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. В качестве основания указаны следующие нарушения:

- нарушение пункта 22 «б» ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3 – отказ оценщика от сопоставимого предложения № 5 (площадь 4 500 кв. м по цене 2 111,11 руб./кв. м) из таблицы 9 с обоснованием: «Не принят в качестве аналога так как, не сопоставим по площади, и по коэффициенту вариации (имеет более низкую стоимость), при этом в качестве аналога № 1 для расчета выбрано предложение № 4 площадью 4 097 кв. м по цене 1 586, 53 руб./ кв. м», а в качестве аналога № 3 для расчета выбрано предложение № 3 площадью 5 632 кв. м по цене 1 686,79 руб./кв. м (то есть все 3 предложения сопоставимы между собой, и следовательно, с объектом оценки);

- нарушение пункта 8 «и» ФСО № 3 – в таблице 11 используемым аналогам присваиваются весовые коэффициенты, в обоснование которых приводится только формула расчета весовых коэффициентов при согласовании результатов на странице 81-82 отчета, без соответствующих расчетов. В отчете должна быть приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты;

- нарушение пункта 8 «и» ФСО № 3 – в таблице 13 используемым аналогам присваиваются весовые коэффициенты, в обоснование которых приводится только формула расчета весовых коэффициентов при согласовании результатов на страницах 93-94 отчета, без соответствующих расчетов. В отчете должна быть приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

Административное исковое заявление подано Обществом в суд в течение срока, предусмотренного статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится, в том числе назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена Чуева И.Н.

В соответствии с пунктом 5. 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемые Обществом решения от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОРС-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023 соответствуют форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписаны решения заместителем директора Калюжным Р.Н. в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решения приняты бюджетным учреждением в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявлений от Общества, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОРС-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023 приняты в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписаны уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решений бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемых решений, помимо компетенции, сроков, порядка их принятия, является обоснованность замечаний к отчетам об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решений бюджетного учреждения Обществом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков, в размере их рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решений, определением Белгородского областного суда от 11.04.2023 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» С.Р.В. (<адрес>).

Перед экспертом поставлено два вопроса, первый - допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчетов об оценке от 20.10.2022 № 2-181, № 2-182 нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОРС-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности? И второй, - какова по состоянию на 10.10.2022 рыночная стоимость спорных земельных участков?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 18.05.2023 № 24293, эксперт С.Р.В. отвечая на первый вопрос, пришла к выводу о том, при составлении отчетов об оценке от 20.10.2022 № 2-181, № 2-181 оценщиком ООО «<***>» не допущены нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 27.01.2023 №ОРС- 31/2023/000021, №ОРС-31/2023/000022, №ОРС31/2023/000023/1, №ОРС-31/2023/000023, связанные с использованием недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков.

Отвечая на второй поставленный судом, эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 10.10.2022 рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами следующая:

Установив основания, предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Белгородского областного суда от 13.07.2023 удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «АКГ «<***>» М.А.И. (<адрес>). Перед экспертом поставлены те же вопросы, что и при назначении первичной экспертизы. Основанием к назначению по делу повторной экспертизы послужило возникновение у суда сомнений в правильности подобранных экспертом С.Р.В. аналогов. В определении суда о назначении повторной экспертизы изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта.

Согласно заключению от 11.09.2023 № 230826/С, подготовленного экспертом М.А.И. по результатам проведения повторной судебной экспертизы, при составлении отчетов об оценке от 20.10.2022 № 2-181, № 2-182, подготовленных оценщиком ООО «<***>», допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОPC-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельных участков на дату оценки определена экспертом М.А.И. в следующих размерах:

Исследование в судебном заседании экспертного заключения от 11.09.2023 № 230826/С показало, что согласно сделанному экспертом выводу по первому вопросу описанные в оспариваемых Обществом решениях бюджетного учреждения нарушения подтверждены, однако обращение к исследовательской части экспертного заключения показывает, что выявленные бюджетным учреждением нарушения, явившиеся основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости участков в размере рыночной стоимости, либо не оказывают влияния на рыночную стоимость, либо вовсе не подтверждены.

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, в целях установления всех фактических и юридически значимых обстоятельств по делу, в целях полного и всестороннего его рассмотрения, в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Центрального районного суда города Воронежа был допрошен эксперт М.А.И., пояснивший, что в выводе на стр. 150 экспертного заключения касательно допущенных оценщиком ООО «<***>» нарушений содержатся не только нарушения, описанные ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» в решениях № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОPC-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023, но и нарушения, выявленные самим экспертом в результате проведения экспертного исследования. В случае же исключения из выводов нарушений, которые выявлены им самостоятельно, вывод будет об отсутствии в отчетах об оценке нарушений, описанных бюджетным учреждением в оспариваемых решениях.

Признав экспертное заключение от 11.09.2023 № 230826/С неясным, определим суда от 17.10.2023 по делу назначена дополнительная экспертиза, которая поручена тому же эксперту с постановкой вопроса, - допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчетов об оценке от 20.10.2022 № 2-181, № 2-182 нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОРС-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности?

В поступившем в суд экспертном заключении от 27.11.2023 № В-230823/С-1, выполненного по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы, содержится вывод эксперта М.А.И. о том, что при составлении отчетов об оценке от 20.10.2022 № 2-181, № 2-182, подготовленных оценщиком ООО «<***>», частично допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОPC-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Обращение к исследовательской части вышеназванного экспертного заключения вновь показало, что описанные в оспариваемых решениях нарушения допущенные оценщиком в отчетах № 2-181, № 2-182 фактически не нашли своего подтверждения.

Так в решениях от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000022 и № ОРС-31/2023/000023 в качестве первого замечания бюджетное учреждение указало, что в нарушение пункта 8 ФСО № 3 в перечне представленных документов нет справки о балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, хотя собственник юридическое лицо.

Эксперт М.А.И. указал, что согласно пункту 8 «ж» ФСО № 3 в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии)». Земельные участки находится в аренде у ООО «БУРМАШСНАБ». Исходя из этого, они не поставлены на бухгалтерский учет как объект основных средств, т.е. балансовая (остаточная) стоимость у объекта отсутствует. В задании на оценку на стр. 7 отчета об оценке оценщик указывает, что балансовая стоимость «Заказчиком не предоставлена». Таким образом, выявленное замечание не свидетельствует о наличии нарушения положения пункта 8 ФСО № 3.

В качестве второго замечания указано на нарушение пункта 22 «б» ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3, которое сводится к неправомерному отказу оценщика от использования в расчетах рыночной стоимости земельных участков сопоставимого, по мнению бюджетного учреждения, предложения № 5 из таблицы № 9.

Экспертом указано, что согласно пункту 22 «б» ФСО № 7 «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемые, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. По данным текста объявления, земельный участок предлагается «для ведения бизнеса, строительства магазина для сдачи в аренду торговым сетям», также в объявлении отсутствуют данные для точной идентификации объекта на местности. Согласно данным о местоположении объекта № 5 (<адрес>), а также в результате анализа данных карты Градостроительного зонирования города Старый Оскол, экспертом выявлено, что по указанному адресу и в его ближайшем окружении отсутствуют земельные участки индустриального назначения.

Невозможность использования предложенного бюджетным учреждением предложения № 5 эксперт обосновывает не удовлетворением критериям, а именно «ВРИ - промышленное/индустриальное использование» и «возможность точной идентификации объекта».

Таким образом, применение объекта № 5 в качестве объекта-аналога является неверным. Данное замечание не оказывает влияние на итоговую величину рыночной стоимости, приведенную в отчете об оценке.

Третье замечание в решениях касается нарушения оценщиком пункта 5 ФСО № 3, и заключается в применении в расчетах ошибочной корректировки на площадь аналога № 1 в размере -32 % на основании матрицы корректирующих коэффициентов из «серого» диапазона, не рекомендованного к использованию.

Данное нарушение также не подтверждено. Экспертом указано, что согласно данным Справочника оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки, часть 2, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2022 г., если площадь объекта аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости. Иными словами в Справочнике отсутствует запрет на применение матрицы коэффициентов, если площадь объекта аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона. Таким образом, вышеуказанная рекомендация оставляет за оценщиком право применения /не применения в расчетах матриц коэффициентов.

Четвертым замечанием в оспариваемых решениях указано на нарушение пункта 8 «и» ФСО № 3 сводящееся к тому, что в отчете об оценке, в таблице 11 используемым аналогам присваиваются весовые коэффициенты, в обоснование которых приводится только формула расчета весовых коэффициентов при согласовании результатов.

Экспертом М.А.И. в заключении указано, что согласно пункту 8 «и» ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. В действительности отчет об оценке имеет описание порядка введения и расчета корректировок, расчета весовых коэффициентов для объектов-аналогов, а также непосредственно расчет, представленный в таблице 11.

Эксперт подтвердил, что выявленное бюджетным учреждением замечание не свидетельствует о наличии нарушения положения пункта 8 «и» ФСО № 3 и не влечет недостоверность вывода об итоговой величине рыночной стоимости объектов исследования.

Последним, - пятым замечанием в решениях бюджетного учреждения указано, что нарушен пункт 8 «и» ФСО № 3, а именно в таблице 13 используемым аналогам присваиваются весовые коэффициенты, в обоснование которых приводится только формула расчета весовых коэффициентов при согласовании результатов без соответствующих расчетов.

Данное замечание также не подтверждено экспертом и обосновано мотивировкой к замечанию четвертому.

Описанные в решениях бюджетного учреждения от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021 и № ОРС-31/2023/000023/1 нарушения, тождественны описанным в решениях № ОРС-31/2023/000022 и № ОРС-31/2023/000023, и своего подтверждения также не нашли.

Участвующий посредством видеоконференц-связи при содействии Воронежского областного суда эксперт М.А.И. вновь подтвердил, что все выявленные и описанные в оспариваемых Обществом решениях бюджетного учреждения нарушения не подтверждаются, а общий вывод о наличии нарушений в отчетах об оценке им сделан исключительно ввиду выявления иных, не описанных в решениях нарушений законодательства об оценочной деятельности.

Не оставляет суд без внимания и то обстоятельство, что и эксперт С.Р.В., проводившая первичную экспертизу пришла к выводу, не поставленному лицами, участвующими в деле под сомнение, о том, что оценщиком ООО «<***>» не допущены нарушения, описанные в оспариваемых административным истцом решениях бюджетного учреждения.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» особо обращено внимание, что суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

Таким образом, наличие иных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при составлении им отчетов об оценке № 2-181 и № 2-182 которые не были выявлены ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», но установлены экспертом М.А.И., не влияют на вывод о незаконности решений.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении административного требования Общества о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОРС-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Производным от основанного требования о признания решений незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0136002:7, 31:06:0136002:49 31:06:0329003:11 и 31:06:0329003:9 в размере их рыночной стоимости на дату оценки.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости земельных участков на 10.10.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчеты об оценке от 20.10.2022 № 2-181 и № 2-182 составленные оценщиком ООО «<***>»;

- заключение по результатам первичной экспертизы от 18.05.2023 № 24293 составленное экспертом С.Р.В.;

- заключение по результатам повторной судебной экспертизы от 11.09.2023 № В-230826/С, с учетом дополнительного исследования к нему № В-230826/С-1 составленное экспертом М.А.И.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленных административным истцом отчетов об оценке, то несмотря на то, что выявленные бюджетным учреждением нарушения в судебном заседании своего подтверждения не нашли, в ходе проведения судебной экспертизы эксперт М.А.И., воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 5 части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указал на ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при составлении отчетов не отраженных в оспариваемых решениях.

Экспертом М.А.И. выявлены методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, а именно: согласно сегментации, представленной в Справочнике оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2022 (стр. 54-57, табл. 5), а также исходя из фактического использования, исследуемые оцениваемые объекты были отнесены оценщиком к сегменту рынка «земельные участки под индустриальную застройку». Несмотря на это, оценщик принимает в качестве аналога объект № 14 (таблица 9 отчетов об оценке № 2-181, № 2-182) - земельный участок с кадастровым номером 31:06:0214001:768 и видом разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торговоразвлекательные центры (комплексы). Объект не соответствует сегменту рынка «земельные участки под индустриальную застройку», следовательно, не сопоставим с оцениваемыми земельными участками по виду разрешенного использования. Указанное является нарушением п. 22 «б» ФСО № 7.

Также эксперт указал, что согласно пункту 22 «в» ФСО № 7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». В разделе 8.4 «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений в исследуемом сегменте рынка» оценщиком не приведены определенные правила (критерии) отбора объектов-аналогов. Так, например, оценщик отказывается от ряда предложений объектов по причине не сопоставимости по площади без указания конкретного диапазона площадей, тем самым, нарушая требование пункта 22 «в» ФСО № 7.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчетов об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебных экспертиз нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчетов об оценке от 20.10.2022 № 2-181, № 2-182, суд отвергает их в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков.

Оценивая заключения первичной и повторной экспертиз суд исходит из того, что оба заключения выполнены компетентными специалистами, имеющими необходимую квалификацию и длительный стаж работы, как в области оценки, так и судебной экспертизы, суд полагает необходимым в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков отдать предпочтение экспертному заключению по результатам повторной судебной экспертизы, по следующим основаниям.

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346 утверждены Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, которых в целом должны придерживаются и негосударственные эксперты, ввиду отсутствия единого методологического обеспечения негосударственной экспертной деятельности.

Пунктом 2.4 указанных рекомендаций предусмотрено, что при производстве повторной судебной экспертизы в исследовательской части заключения указываются причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, если таковые имели место.

Экспертом М.А.И. был проведен анализ расхождения выводов о стоимости земельных участков. Так эксперт М.А.И. указал, что рыночная стоимость части объектов исследования, а именно земельных участков с кадастровыми номерами: 31:06:0136002:7, 31:06:0329003:11, 31:06:0329003:9, полученная экспертом <***>, оказалась вне возможных границ интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на дату оценки (анализ расхождения результатов приведен в таблице 2-47 экспертного заключения В-230826/С).

Здесь же экспертом отмечено, что при анализе предложений купли-продажи земельных участков под индустриальную (промышленную) застройку в городе Старый Оскол экспертом М.А.И. выявлено ограниченное количество предложений свободных от застройки, и сопоставимых с объектом исследования по виду разрешенного использования, поэтому эксперт принял решение расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, в связи, с чем экспертом были рассмотрены предложения купли-продажи земельных участков под индустриальную застройку в городе Белгород.

При этом, рынок недвижимости города Старый Оскол, в частности сегмента земельных участков под индустриальную (промышленную) застройку, нельзя назвать неактивным рынком, так как неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом. В то время как, город Старый Оскол является крупным промышленным райцентром Белгородской области. А характеристикой активности рынка являются скорее социально-экономические факторы и территориальные признаки функционирования рынка недвижимости той или иной локации. Город Старый Оскол является вторым по величине городом области, экономическим, промышленным и культурным центром крупной Старооскольско-Губкинской агломерации Центрального Черноземья.

В заключении эксперта от 18.05.2023 № 24293 С.Р.В. использованы корректировочные поправки из Справочника оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 1, 2, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2022 г., отражающие ситуацию на неактивном рынке. Эксперт М.А.И. не согласился с позицией эксперта С.Р.В., посчитав, что в рамках расчета рыночной стоимости спорных земельных участков ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки из Справочника оценщика недвижимости - 2022 целесообразно применять именно для активного рынка недвижимости.

Таким образом, в процессе расчета рыночной стоимости объекта исследования, эксперт М.А.И. применил скидку на торг на уровне рекомендуемого среднего значения для активного рынка - 11, 7 %, в то время как эксперт С.Р.В. применила скидку на торг на минимальном уровне расширенного интервала для неактивного рынка -12, 4 %.

Экспертом М.А.И. в разделе «Анализ фактических данных о ценах предложений объектов из сегмента рынка, к которому отнесен земельный участок» в таблице № 6 (том 3, л.д. 42-46) в качестве аналогов подобраны объекты, являющиеся несопоставимыми с исследуемыми земельными участками по виду разрешенного использования. Так, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 31:06:0325001:10, расположенного по адресу: <адрес> (предложение № 8, табл.6) «для строительства автомойки», вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 31:06:0325004:118, расположенного по адресу: <адрес> (предложение № 18, табл. 6) «обслуживание автотранспорта», вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 31:06:0321010:108, расположенного по адресу: <адрес> (предложение № 21, табл.6) «для обслуживания сооружения - площадка стоянки автомобилей СТО тракторов». При этом, на странице 26 заключения, эксперт характеризует оцениваемые земельные участки как «земельные участки под коммерческую застройку объектами производственно-складского назначения». Объекты экспертиз относятся к сегменту: земельные участки под индустриальную (промышленную) застройку.

Как следует из экспертного заключения по результатам повторной судебной экспертизы № В-230823/С оценка стоимости земельных участков проведена экспертом М.А.И. доходным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельных участков являющихся объектом экспертизы. Экспертом выполнена и проанализирована первичная выборка земельных участков под индустриальную застройку (таблица 2-10 экспертного заключения). При этом эксперт проанализировал объекты из отчетов № 2-181, № 2-182, объекты из первичной экспертизы № 24293 и объекты подобранные самостоятельно. Из названной выборки эксперт отобрал объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с исследуемыми земельными участками. Для этого эксперт М.А.И. определил наиболее значимые критерии отбора аналогов и доверительный интервал цен (стр. 53 экспертного заключения).

Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков под индустриальную застройку оценен как достаточный. Первичная выборка продажи земельных участков под индустриальную застройку, состоящая из 30 объектов, 14 из которых - предложения, представленные оценщиком в отчетах об оценке, 9 - предложения, представленные в заключении первичной экспертизы и 7 - объекты, подобранные экспертом М.А.И.

В результате проведенного анализа рынка был получен доверительный интервал цен предложений купли-продажи земельных участков, сопоставимых по ряду ценообразующих факторов с исследуемыми земельными участками под индустриальную застройку за период, предшествующий дате оценки (10.10.2022), который составляет от 1 375, 70 руб./ кв. м до 5 331, 96 руб./ кв. м (без учета поправок на торг, месторасположение, площадь и т.д.).

В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков под индустриальную застройку: передаваемые имущественные права (в т. ч. наличие обременений и ограничений); условия финансирования сделки; дата предложения/сделки; возможность торга; месторасположение (статус населенного пункта, локальное месторасположение); фактор масштаба (общая площадь); категория земель; вид разрешенного использования; расположение относительно автомагистралей; обеспеченность железнодорожной веткой; асфальтирование участка; наличие инженерных коммуникаций (в т.ч. возможность подключения к ним).

Экспертом для расчета стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0136002:7 и 31:06:0136002:49 подобрано в качестве объектов-аналогов шесть земельных участков; для расчета стоимости участков с кадастровыми номерами 31:06:0329003:9 и 31:06:0329003:11 подобрано семь объектов-аналогов.

Их описание приведено в таблице № 2-29 и 2-37 экспертного заключения соответственно. Расчет рыночной стоимости, размеры приименных корректировок приведены экспертом в таблицах № 2-33 – № 2-36, № 2-41 – № 2-44 заключения.

Обоснование каждой введенной корректировки, источники используемой экспертом информации приведены экспертом на стр. 89-102 и 119-134 заключения.

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельных участков рассчитана в размере:

Исследовав экспертное заключение № В-230826/С, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом М.А.И. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данных объектов недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение выполненное по результатам повторной судебной экспертизы.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости земельных участков не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Приведенные представителем административного истца доводы, сводящиеся к ошибочности выводов эксперта М.А.И. при ответе на первый вопрос суда, - о допущенных нарушениях оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке, были проверены судом и своего подтверждения не нашли.

Действительно, как на то ссылается представитель административного истца, эксперт М.А.И. придя к выводу об активности рынка в городе Старом Осколе, ряд объектов-аналогов подобрал из города Белгорода. При этом эксперт в заключении подробно, со ссылкой на источник информации обосновал такую возможность и необходимость. Так рынок недвижимости города Старый Оскол, в частности сегмента земельных участков под индустриальную застройку, нельзя назвать неактивным рынком, поскольку неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, в то время как город Старый Оскол является крупным промышленным райцентром Белгородской области, а характеристикой активности рынка являются скорее социально-экономические факторы и территориальные признаки функционирования рынка недвижимости той или иной локации. Город Старый Оскол является вторым по величине городом области, экономическим, промышленным и культурным центром крупной Старооскольско-Губкинской агломерации Центрального Черноземья.

Вопреки доводам представителя административного истца, подробное обоснование выбранных экспертом земельных участков используемых в качестве аналогов приведено М.А.И. в экспертном заключении. Их выбор, равно как и отказ от предложенных представителем административного истца, подробно обоснован экспертом в судебном заседании.

Таким образом, все приведенные представителем административного истца доводы о допущенных экспертом М.А.И. нарушениях при составлении экспертного заключения, были проверены судом и своего подтверждения не нашли.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлениями в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 29.12.2022, оспаривая кадастровую стоимость на 10.10.2022.

Как указывалось выше, приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, установленная судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению до даты внесения сведений о новой кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «БУРМАШСНАБ» удовлетворить.

Признать незаконными решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2023 № ОРС-31/2023/000021, № ОРС-31/2023/000022, № ОРС-31/2023/000023/1, № ОРС-31/2023/000023 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0136002:7 площадью 7 798 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, ул. Мира, д. 10 в размере его рыночной стоимости 12 484 598 руб. по состоянию на 10.10.2022 и до даты внесения сведения о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0136002:49 площадью 171 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, ул. Мира, д. 14, уч. 2 в размере его рыночной стоимости 486 324 руб. по состоянию на 10.10.2022 и до даты внесения сведения о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0329003:11 площадью 20 279 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, площадка цемзавода в размере его рыночной стоимости 30 560 453 руб. по состоянию на 10.10.2022 и до даты внесения сведения о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0329003:9 площадью 12 645 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, юго-западный промрайон, площадка Цемзаводская, проез-1, здание № 4 в размере его рыночной стоимости 20 446 965 руб. по состоянию на 10.10.2022 и до даты внесения сведения о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости является 29.12.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 29.01.2024