Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Еремяна А.А.- генерального директора ООО «Мика Авто» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

Еремян А.А. - генеральный директор ООО «Мика Авто» обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества:

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 17 294,3 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 1 290,8 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 11 465,9 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 8 349,5 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 285,4 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 334 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 222,1 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 251,6 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 1 893,6 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 2 976,1 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что ООО «Мика Авто» является собственником указанных объектов недвижимого имущества, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости. Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Краснодарского края по результатам проведения государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году по состоянию на 01 января 2021 г. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 26 января 2023 г., выданным ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, по состоянию на 01 января 2021 г. кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ руб. 90 коп., ........ руб. 13 коп., ........ руб. 26 коп., ........ коп., ........ руб. 67 коп., ........ руб. 86 коп., ........ руб. 26 коп., ........ руб. 56 коп., ......... руб. 74 коп., ........ руб. 92 коп. Данные сведения внесены в ЕГРН о кадастровой стоимости 17 ноября 2021 г., дата начала применения с 01 января 2022 г. Вместе с тем, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилых помещений № ........ от 08 февраля 2023 г. подготовленным ООО «СпецФинКонсалтинг», рыночная стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. нежилых помещений с кадастровыми номерами: ........ руб., ........ руб., ........ руб., ........ руб., ............ руб., ........ руб., ........ руб., ........ руб., ........ 281 руб., ........ руб. ООО «Мика Авто» является собственником указанных нежилых помещений и считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости этих объектов недвижимости нарушают его права, затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость указанных нежилых помещений значительно превышает рыночную стоимость, что влечет к увеличению налоговых платежей. Поэтому он просит установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2021 г. в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «СпецФинКонсалтинг» № -........ от 08 февраля 2023 г.

В возражении на административный иск Савицкая Н.С., действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ и Методическими указаниями о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226.

В отзыве на административный иск представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренков Д.Л. просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В отзыве на административное исковое заявление представитель заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности Рудь М.В., просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, указывает, что ППК «Роскадастр» не определяет, не рассчитывает и не утверждает величину кадастровой стоимости, а поэтому рассмотрение требований истца оставляют на усмотрение суда.

В отзыве на административный иск Юртаева С.А., действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

После проведения судебной экспертизы в ООО «Граунд» в суд поступило ходатайство Еремяна А.А. - генерального директора ООО «Мика Авто» об уточнении исковых требований, в котором он просит установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, равную их рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненной ООО «Граунд» № ........ от 27 апреля 2023 г., рассмотреть дело в отсутствие представителя общества.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что уточненные исковых требования Еремяна А.А. - генерального директора ООО «Мика Авто» подлежит удовлетворению по следующим основаниям по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

В силу пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В данном случае, кадастровая оценка спорных объектов недвижимости была проведена 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч. 1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч.2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

В соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (ч. 2).

В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта (комиссии экспертов) (ч.3).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

В процессе судебного разбирательства установлено, что ООО «Мика Авто» является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: ........ общей площадью 17 294,3 кв.м., ........ общей площадью 1 290,8 кв.м., ........ общей площадью 11 465,9 кв.м., ........ общей площадью 8 349,5 кв.м., ........ общей площадью 285,4 кв.м., ........ общей площадью 334 кв.м., ........ общей площадью 222,1 кв.м., ........ общей площадью 251,6 кв.м., ........ общей площадью 1 893,6 кв.м., ........ общей площадью 2 976,1 кв.м., расположенных по адресу: ............, что подтверждается выписками из ЕГРН от 26 января 2023 г.

Поэтому ООО «Мика Авто» вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов, установленную по состоянию на 01 января 2021 г.

В соответствии с Приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края № 488 от 26 марта 2020 г. «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 году» на территории Краснодарского края в 2021 г. была проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений объектов незавершенного строительства, машино-мест.

В соответствии с Приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки зданий помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края в 2021 г. по состоянию на 01 января 2021 г.

Кадастровая стоимость нежилых помещений утверждена Приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 по состоянию на 01 января 2021 г. с кадастровыми номерами: ................ руб. 90 коп., ................ руб. 13 коп., ................ руб. 26 коп., ................ 087 руб. 11 коп., ................ руб. 67 коп., ................ руб. 86 коп., ................ руб. 26 коп., ................ руб. 56 коп., ................ руб. 74 коп., ................ руб. 92 коп., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости от 26 января 2023 г. № КУВИ- 001/2023- 17185406, № КУВИ- 001/2023-17188441, № КУВИ - 001/2023-17194763, № КУВИ- 001/2023-17197787, № КУВИ-001/2023-17200615, № КУВИ- 001/2023-17223623, № КУВИ - 001/2023-17234240, №КУВИ- 001/2023-17239444, № КУВИ- 001/2023-17235557, № КУВИ- 001/2023-17237690.

Данная стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) 17 ноября 2021 г.(л.д. 14-23 т.1).

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами: ................ руб. 90 коп., 23................ руб. 13 коп., ................ руб. 26 коп., ................ руб. 11 коп., ................ руб. 67 коп., ................ руб. 86 коп., ................ руб. 26 коп., ................ руб. 56 коп., ................. руб. 74 коп., ................ руб. 92 коп. определена на 01 января 2022 г. и является действующей (л.д. 235-236 т. 2).

Согласно отчету об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 08 февраля 2023 г. № ........, подготовленному ООО «СпецФинкКонсалтинг», рыночная стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. нежилых помещений с кадастровыми номерами: ................ руб., ................ руб., ................ 557 руб., ................ руб., ................., ................ руб., ................ руб., ................ составляет 8 ................ руб., с ................ руб., ................ руб.

Вместе с тем, достоверных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке от 08 февраля 2023 г. № ........, выполненного ООО «СпецФинКонсалтинг», требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административным истцом в суд не представлено. Отчет об оценке от 08 февраля 2023 г. № ........, выполненный ООО «СпецФинКонсалтинг», подготовлен по заказу ООО «Мика Авто» на платной основе, перед его составлением оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за заведомо ложное заключение, а поэтому он не несет никакой ответственности за выводы, к которым пришел при составлении отчета, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком.

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке от 08 февраля 2023 г. № ........, выполненного ООО «СпецФинКонсалтинг», имеются существенные различия, у суда возникли сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости как доказательства, суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 г.

Определением Краснодарского краевого суда от 16 марта 2023 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Граунд» для определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 г.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Граунд» № ........ от 27 апреля 2023 г., подготовленному экспертом Романовым Д.В., отчет об оценке от 08 февраля 2023 г. № ........, выполненный ООО «СпецФинКонсалтинг», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2021 г. нежилых помещений с кадастровыми номерами: ................ руб.; ................ руб.; ................ руб.; ........ составляет ................ руб.; ................ руб.; ................ руб.; ................ руб.; ................ руб.; ................ руб.; ................ руб.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренков Д.Л., ознакомившись с заключением эксперта № ........ от 27 апреля 2023 г. ООО «Граунд», представил отзыв, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения законодательства РФ в области оценочной деятельности, которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, а именно: при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........ экспертом допущены следующие нарушения:

1) эксперт при расчете арендной ставки не учитывает и не рассматривает фактические договоры аренды, которые имеются у собственника объекта, что некорректно, поскольку фактические договоры аренды являются основным источником информации о доходе от сдачи в аренду объектов экспертизы;

2) дата определения стоимости 01 января 2021 г., а дата обновления объектов - аналогов № 1, 2 – 17 февраля 2021 г., применение данных объектов-аналогов к расчету после даты оценки, некорректно;

3) выбранные для расчета объекты-аналоги № 1-3 не сопоставимы с объектом экспертизы с кадастровым номером ........ по функциональному назначению. Объектом экспертизы является парковка, объекты аналоги встроенные торговые помещения. Эксперт необоснованно в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые те относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;

4) выбранные для расчета объекты-аналоги № 1-3 не сопоставимы с объектом экспертизы с кадастровым номером ........ по функциональному назначению. Объектом экспертизы является кинотеатр, объекты-аналоги встроенные торговые помещения. Эксперт необоснованно в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;

5) отсутствие корректирующего коэффициента на этаж расположения не обосновано, т. к. объекты экспертизы и объекты-аналоги имеют различия по данному ценообразующему фактору;

6) применение верхнего значения скидки на торг для объекта экспертизы с кадастровым номером ........ не обосновано.

При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........ экспертом допущены следующие нарушения:

1) дата обновления объектов-аналогов № 1 и 2 январь 2020 г., а дата оценки январь 2021 г. Эксперт при проведении оценки не учитывает, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках, отсутствие корректировки не обосновано.

1) применение единого процента недозагрузки для всех объектов экспертизы при расчете действительного валового дохода не обосновано;

2) применение верхнего значения коэффициента капитализации объектов экспертизы с кадастровыми номерами: ........ не обосновано.

Также, Кафалдиди О.Г., действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», ознакомившись с заключением эксперта № ........ от 27 апреля 2023 г. ООО «Граунд», представила возражение, в котором указала, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку, подготовлено с нарушением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт не использовал сравнительный подход. На стр. 76 эксперт представляет анализ рынка из 18 предложений, отличающихся от объекта экспертизы по различным факторам. Эксперт не анализировал развитый рынок продаж торговой недвижимости г. Сочи, который является крупным развитым городом. Эксперт при расчете ставки арендной платы объектов с кадастровыми номерами ........, которые имеют большие площади, в доходном подходе применяет корректировку на площадь, тем самым говорит, что объект экспертизы должен быть сдан целиком одновременно, за что собственник готов предоставить скидку за масштаб, величина которой, по мнению эксперта, находится в диапазоне от 13,7 % до 26,1%. Разумный собственник объекта экспертизы будет действовать наиболее эффективно для извлечения максимальной прибыли и будет сдавать объект по частям. Одновременно эксперт дополнительно применяет коэффициент недозагрузки площадей, что является некорректным и нецелесообразным, т.к. это уже учтено в скидке на масштаб. Таким образом, эксперт не провел анализ возможности и целесообразности сдачи объекта оценки по частям или целиком, а использование одновременно коэффициента недозагрузки площадей и скидки на масштаб методологически неверно и ведет исключительно к занижению итоговой стоимости. Данные объекты экспертизы расположены в ТЦ «Олимп», экспертом снижена ставка аренды. По ее мнению, в нарушение статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам рыночной стоимости объектов экспертизы.

Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края и доводов представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», для дачи пояснений по проведенной экспертизе суд вызвал в судебное заседание судебного эксперта Романова Д.В., истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», на заключение судебной экспертизы.

В судебном заседании и в письменном отзыве на подданные замечания представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, эксперт Романов Д.В. пояснил, что рыночная стоимость объектов экспертизы определяется на основании рыночных данных о сдаче в аренду сопоставимых объектов, имеющихся в открытом доступе на дату определения рыночной стоимости. Экспертом был проанализирован рынок сдачи в аренду сопоставимых объектов в районе расположения объектов экспертизы и выведено среднее значение ставки за 1 кв.м. площади помещений. Дата публикации объявления о сдаче в аренду объектов-аналогов – 17 ноября 2020 г. и 13 июля 2020 г. Цена с момента публикации до даты обновления объектов-аналогов не изменилась, данный факт подтверждается скриншотами объявлений. При расчете рыночной стоимости для объекта экспертизы с кадастровым номером ........ применяется корректирующий коэффициент на функциональное использование, поскольку объект экспертизы с кадастровым номером ........ относится к вспомогательным помещениям, а объекты-аналоги представляют собой торговые ( основные) площади. Корректирующий коэффициент принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2020 г., под редакцией Лейфера Л.А., табл. 13. При расчете рыночной стоимости для объекта экспертизы с кадастровым номером ........ не выявлено объявлений о сдаче в аренду кинотеатров, поэтому к расчету принимаются наиболее сопоставимые объекты-аналоги, представляющие собой коммерческие помещения. Поскольку кинотеатр так же используется в коммерческих целях, поэтому корректирующий коэффициент не применялся. Отношения коммерческих помещений к помещениям кинотеатра выявлено не было, поэтому корректирующий коэффициент на функциональное назначение помещения не был получен. При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы ........ экспертом было принято решение не применять корректировку на этаж расположения, поскольку объекты-аналоги, используемые при расчете рыночной стоимости вышеперечисленных объектов экспертизы, сопоставимы по данному ценообразующему фактору, так как согласно техническим документам, представленным в материалах дела основная часть площади данных объектов расположена на втором этаже или выше (согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов «Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А. табл. 117. Для объектов экспертизы с кадастровыми номерами (последние цифры – ........) корректирующий коэффициент на этаж не применялся, так как согласно техническим документам, представленным в материалах дела, основная часть площади данных объектов расположена выше второго этажа. Эксперт выбрал верхнюю границу скидки на торг в размере 11,9%, обосновывая свой выбор низкой ликвидностью недвижимости. Она обусловлена целым рядом особенностей, таких как: местоположение объекта, специфическое назначение помещения, высокая стоимость каждого отдельного объекта и соответственно низкий платежеспособный спрос. В свою очередь пониженная ликвидность влияет на риски, определяемые в доходном подходе, скидки на уторгование и разницу между рыночной стоимостью и ликвидационной, определяемой для сокращенных сроков реализации (по сравнению с типичным сроком экспозиции объекта). Согласно Сборнику рыночных корректировок и данных подлежащему к использованию при определении стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 г. под редакцией Попова А.А. Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства; Территория: Краснодарский край, срок экспозиции подобных объектов может достигать 20 месяцев по расширенному интервалу. В данном случае, дата предложений объектов-аналогов № 1 и № 2 находится в границах доверительного интервала (12 месяцев). Поэтому введение корректировки по данному параметру не требуется. Потери происходят от недозагрузки площадей. При определении процента недозагрузки эксперт руководствовался данными специализированной литературы Справочника оценщика недвижимости – 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией Лейфера Л.А., таблица 3. Учитывая качественные и количественные характеристики объекта экспертизы, к расчету принимается среднее значение коэффициента недозагрузки площадей помещений в торговых центрах ( ТЦ, ТК, ТРК) в размере 11,1%. Поскольку объекты экспертизы независимо от назначения являются помещениями в торговом центре и в предложенной таблице отсутствует подразделение на назначение объекта, то применяется единый процент недозагрузки для всех объектов экспертизы. Суть коэффициента капитализации в том, что он отражает риски инвестора, связанные с владением недвижимостью в определенный момент времени. Чем выше риски, тем больше коэффициент капитализации. Для объектов экспертизы с кадастровыми номерами: ........ применяется верхнее значение коэффициента капитализации в размере 0,124 (12,4%), так как объекты экспертизы с кадастровыми номерами: ........ являются вспомогательными помещениями (лестницы, коридоры, санузлы, венткамеры, парковка) и соответственно риски инвестора, связанные с владением недвижимостью такого типа, возрастают, поскольку они не способны приносить такое количество доходов, которое способны приносить основные торговые площади. Для объекта экспертизы с кадастровым номером ........ применяется верхнее значение коэффициента капитализации в размере 0,124 (12,4%), так как данное помещение представляет собой кинотеатр и в период, предшествующий дате оценки, началась пандемия коронавируса из-за чего данная сфера значительно пострадала в связи введением ограничений. Около 15% кинотеатров не открылись после ограничений, введенных в связи с пандемией коронавируса. Данный факт свидетельствует о том, что риски собственника данного вида недвижимости возрастают, следовательно, чем выше риски, тем больше коэффициент капитализации.

В судебном заседании и в письменном отзыве на подданные замечания представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», эксперт Романов Д.В. пояснил, что им был проведен качественный анализ рынка продажи коммерческой недвижимости г. Сочи, однако сравнительный подход и применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая отсутствие информации о продаже аналогичных объектов по месту расположения, масштабу площади, типу объектов, сопоставимых с объектами экспертизы, а также то, что объекты экспертизы находятся в торговом центре и как правило, помещения в торговых центрах представлены в виде аренды, а не продажи, в рамках настоящей экспертизы сравнительный подход для оценки объектов экспертизы не применялся. Наиболее эффективное использование помещения с кадастровым номером ........ – текущее использование - торговое помещение. Наиболее эффективное использование помещения с кадастровым номером ........ – текущее использование - парковки. Наиболее эффективное использование помещения с кадастровым номером ........- текущее использование (в качестве лестниц, коридоров, санузлов, венткамер). Корректировка на масштаб применяется при определении ежемесячной арендной ставки, для расчета потенциального валового дохода. Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы. Потери происходят от недозагрузки площадей. При определении процента недозагрузки эксперт руководствовался данными специализированной литературы Справочника оценщика недвижимости – 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы подхода» под редакцией Лейфера Л.А. табл. 3. Экспертом принимается среднее значение коэффициента недозагрузки площадей торговых помещений в размере 11,1%. На сайте, представленном представителями департамента имущественных отношений Краснодарского края имеются и другие предложения о сдаче в аренду помещений из торгового центра, в котором расположены объекты экспертизы, стоимость за 1 кв.м. составляет 700 руб. То есть, выбор одного предложения с арендной ставкой в размере 1600 руб. за 1 кв.м., не является репрезентативной выборкой. Также выборка предложений из торговых центров «Атриум», «Sun City» и «Александрия» не может являться репрезентативной, поскольку объекты экспертизы и представленные предложения о сдаче в аренду не сопоставимы по местоположению, так как находятся в самом центре г. Сочи, в непосредственной близости к железнодорожным вокзалам и автовокзалам, администрации г. Сочи, окружены объектами офисной и коммерческой застройки, а также имеют несопоставимый пешеходный трафик.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. При оценке указанных объектов недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Сочи, произведена оценка объекта недвижимости с учетом анализа рынка арендных ставок в районе нахождения объекты оценки.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется, также как и для назначения дополнительной судебной экспертизы.

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе, заключение экспертизы № ........ от 27 апреля 2023 г. ООО «Граунд», на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Еремяна А.А.- генерального директора ООО «Мика Авто» правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы № ............ от 27 апреля 2023 г. ООО «Граунд» или не доверять выводам эксперта Романова Д.В., не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт Романов Д.В. имеет диплом специалиста ВСГ № 3237105 от 04 сентября 2008 г., ФГОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», квалификация «Специалист по сервису», диплом о профессиональной подготовке 23120010295 ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная оценочная экспертиза», выдан 26 марта 2020 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. о членстве в НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия № ОСЭ2020/03-4838 по специализации 19.3 «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 26 марта 2023 г., НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия - серия СС № 024827 по специальности «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 21 апреля 2024 г. НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 032176-1 от 03 декабря 2021 г. по направлению «Оценка недвижимости», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-038923/21 от 26 апреля 2021 г., членство в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая организация судебных экспертов», свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость. При оценке объектов недвижимого имущества был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Эксперт принял решение об использовании доходного подхода на основании анализа рынка аренды коммерческих помещений, поскольку рынок аренды в районе местоположения объектов экспертизы (г. Сочи) развит достаточно для применения метода прямой капитализации на дату экспертизы. В рамках доходного подхода оценивается недвижимое имущество: нежилые помещения коммерческого назначения (торговое), принадлежащее ООО «Мика Авто», по состоянию на 01 января 2021 г. Стоимость объектов оценки была рассчитана экспертом в соответствии с методом прямой капитализации, при котором для определения стоимости объекта оценки необходимо: определить среднюю величину чистого операционного дохода от использования объекта за год, рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу и рассчитать чистый операционный доход. Потенциальный валовый доход - это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% сдаче в аренду объекта без учета потерь и расходов. Он включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предусмотренное договорами и другие доходы от недвижимости. Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в г. Сочи. Для определения рыночной арендной ставки оцениваемых помещений с кадастровым номером ........ эксперт отобрал предложения под номерами 1, 3, 4 (таблица 7), а для помещений с кадастровым номером ........ эксперт отобрал предложения под номерами 1, 3, 4 (таблица 27) наиболее схожие по основным ценообразующим факторам и качественно-количественным характеристикам, привел корректировки: на торг (перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки) выполнена согласно табл. 160 Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» (2020 г. Нижний Новгород табл. 160). Эксперт использовал верхнее значение представленного диапазона для объектов с кадастровыми номерами ........ в размере 9,0% и среднее значение из представленного диапазона для объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........ в размере 8,2%, учитывая количественные и качественные характеристики объектов, а также активность рынка недвижимости г. Сочи. Для объекта экспертизы с кадастровым номером ........ эксперт использовал верхнее значение скидки на торг для недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса в размере - 11,9%, поскольку данный объект представляет собой кинотеатр. При определении рыночной стоимости всех объектов экспертизы была введена корректировка на размер площади согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», опубликованного Приволжским центом методического и информационного обеспечения оценки под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2020 г. рис. 76. Кроме того, при определении рыночной стоимости объектов экспертизы ........ экспертом была применена корректировка на функциональное использование помещения в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», опубликованного Приволжским центом методического и информационного обеспечения оценки под редакцией Лейфера Л.А., 2020 г., табл. 113. Поскольку объекты экспертизы с кадастровыми номерами ........ являются вспомогательными помещениями, а объекты-аналоги представляют собой торговые (основные) площади, то к ним применена корректировка в размере 0,68 (-32%). При определении рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........ был применен корректирующий коэффициент на этаж расположения в соответствии со справочником оценщика недвижимости - 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», опубликованного Приволжским центом методического и информационного обеспечения оценки под редакцией Лейфера Л.А., 2020 табл. 117. Эксперт рассчитал действительный (потенциальный) валовый доход (ДВД) за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, а также чистый операционный доход (ЧОД) за вычетом операционных расходов за год. При определении процента недозагрузки эксперт руководствовался данными специализированной литературы справочника оценщика недвижимости-2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией Лейфера Л.А. табл. 3. Учитывая качественные и количественные характеристики объектов экспертизы эксперт принял к расчету среднее значение коэффициента недозагрузки площадей торговых помещений в размере 11%. Размер операционных расходов от потенциального дохода экспертом рассчитан на основании данных Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на 01 января 2021 г. К расчету операционных расходов эксперт применил нижнее значение коэффициента расходов на содержание торговых помещений в размере 0, 22. Экспертом применен также коэффициент капитализации объектов коммерческой недвижимости, который отражает риски инвестора, связанные с владением недвижимостью в определенный момент времени. Чем выше риски, тем больше коэффициент капитализации. Размер коэффициента капитализации применен на основании исследований, приведенных в справочнике оценщика недвижимости-2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» табл. 22. Учитывая количественно-качественные характеристики объектов экспертизы с кадастровыми номерами: ........ в качестве коэффициента капитализации эксперт применил среднее значение в размере 0,113 (11,3%), а для объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........ в качестве коэффициента капитализации эксперт применил верхнее значение в размере 0,124 (12,4%).

Корректировки на остальные параметры сравнения объектов экспертизы и объектов-аналогов не вводились, так как значения параметров сравнения объектов-аналогов и объектов экспертизы совпадают. Определение рыночной стоимости с использованием доходного подхода является корректным, отказ от применения сравнительного и затратного подходов обоснован. В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика. Расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость указанных объектов недвижимости. Экспертом подробно описан процесс оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 г., в заключении содержатся таблицы, расчеты их описание и пояснения к ним.

Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы № ........ от 27 апреля 2023 г. ООО «Граунд», является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ................ руб., ................ руб., ................ руб., ................ руб., ................ руб., ................ руб., ................ руб., ................ руб., ................ руб., ................ руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г. - достоверным.

С учетом изложенного, заключение экспертизы ООО «Граунд» № ........ от 27 апреля 2023 г. может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения об удовлетворении иска Еремяна А.А. - генерального директора ООО «Мика Авто».

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, надуманны, в связи с чем не принимаются судом во внимание. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ч. 1 ст. 41).

Часть 2 статьи 41 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», прямо распространяет на указанных лиц действие статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24).

Определение Правительством РФ в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в решение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93.

Определение Правительством РФ в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Отсюда следует, что с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

В данном случае представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», не заявляли ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, и оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ для проведении повторной или дополнительной экспертизы в судебном заседании не установлено, а само по себе несогласие той или иной стороны с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной или дополнительной экспертиз как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.

Таким образом, доводы Еремяна А.А. - генерального директора ООО «Мика Авто» о несоответствии кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что затрагивает его права и обязанности как собственника данных объектов недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому уточненный административный иск об установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 21 февраля 2023 г. (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21 февраля 2023 г.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2021 г. нежилых помещений:

с кадастровым номером ........ равную рыночной стоимости в размере ................ руб.,

с кадастровым номером ........ равную рыночной стоимости в размере ................ руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Уточненный административный иск Еремяна А.А.- генерального директора ООО «Мика Авто» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить:

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ................ общей площадью 17 294,3 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 1 290,8 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 11 465,9 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 8 349,5 кв.м., расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 285,4 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 334 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 222,1 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 251,6 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 1 893,6 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 2 976,1 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 21 февраля 2023 г.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 19 сентября 2023 г.