Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акопяна Д.А, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Акопян Д.А. оспаривает кадастровую стоимость внутриплощадочных железнодорожных путей № 1, 2, 5, 6 протяженностью 3479 м, находящихся по адресу: <адрес>, кадастровый №. В заявлении он указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, обязан платить налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 156 475 058,95 рублей утверждена приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 по состоянию на 01.01.2019 года, эти сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Рыночная стоимость этого объекта, определенная оценщиком, существенно ниже. Акопян Д.А. просит установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости 10 031 234 рублей. Изменение размера кадастровой стоимости повлечет за собой перерасчет налоговых платежей, что повлияет на имущественные права административного истца.

Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 № 610-р «О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края» министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.

Определением суда от 13.01.2022 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация Хорского городского поселения муниципального района имени Лазо Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца Зубок М.Е. поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, какие изложены в административном исковом заявлении.

Административный истец Акопян Д.А., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерства имущества Хабаровского края, администрации Хорского городского поселения муниципального района имени Лазо Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Так как явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, провел судебное заседание в их отсутствие, признав причину неявки неуважительной.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 30.11.2015 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости: назначение – железнодорожные пути, наименование – внутриплощадочные железнодорожные пути № 1, 2, 5, 6, местоположение: <адрес>, кадастровый №. В Единый государственный реестр недвижимости 20.08.2021 года внесены сведения о праве собственности Акопяна Д.А. на этот объект.

Налоговым кодексом РФ установлен налог на имущество физических лиц, который вводится в действие и прекращает действовать, в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Решением Совета депутатов Хорского городского поселения муниципального района им. Лазо Хабаровского края от 20.11.2019 года № 49 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории Хорского городского поселения» с 01.01.2020 введен налог на имущество физических лиц.

Статьями 402, 403 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены итоги проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, принятых на кадастровый учет до 01.01.2019 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в порядке, определенном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Приказом утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по стоянию на 01.01.2019 года, в том числе объекта с кадастровым номером № - в размере 156 475 058,95 рублей (таблица 14 порядковый номер 135612). Сведения кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30.01.2020 года и применяются с 01.01.2020 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности (части 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке).

Акопян Д.А., являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости. С таким административным иском он обратился в суд 30.12.2021 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» Селивановым К.А. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 года является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», регистрационный номер 0000710), о чем 27.12.2021 года составлен отчет № 697/2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта оценки определена на туже дату, на которую утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке от 27.12.2021 года № 697/2021 указано, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, поскольку для этого имелись все необходимые данные, а для использования других методов необходимая достоверная информация отсутствует. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа (страницы 54-56, 77-80 отчета).

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункты 18, 19, 20 ФСО №1).

Как указано в пункте 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

Используя сведения, содержащиеся в техническом паспорте и выписке из ЕРГН об основных характеристиках объекта с кадастровым номером №, публичной кадастровой карте района имени Лазо Хабаровского края, и произведя визуальный осмотр объекта, оценщик установил, что: объект оценки – это железнодорожные пути протяженностью 3479 м, введены в эксплуатацию в 1984 году. На дату осмотра объект эксплуатируется по своему прямому назначению. Объект имеет конструктивные элементы: балластный слой толщина 15 см из гравия, рельсовый путь из рельс Р-50, шпалы деревянные, количество шпал на километр 1600 шт., протяженность пути – 3479 м, стрелочные переводы одиночные в количество 4 штук, марка крестовины 1/9, длина 1 стрелочного перевода 31 п.м.,, противоугонов 272 шт. тип Р50. Техническое состояние объекта удовлетворительное. Объект расположен на окраине поселка Хор муниципального района имени Лазо. Район окружения объекта оценки характеризуется промышленной застройкой, представленный преимущественно производственными и складскими зданиями и сооружениями. Коммерческая активность – низкая. Муниципальный район расположен в южной части Хабаровского края, в непосредственной близости от краевого центра - города Хабаровска.

Исходя из конструктивных элементов объекта оценки, оценщики выбрал объекты-аналоги: балластный слой (таблица 47, п. 5д), рельсовый путь (без балластного слоя) (таблица 7, п. 5д), стрелочный перевод (таблица 8, п. 5б), противоугоны (таблица 9, п. 5а). Объекты-аналоги взяты из Сборника № 19 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов»: Отдел II. Подъездные и внутренние железнодорожные пути колеи 750 мм. Раздел 1. Путь и путевые устройства; Отдел II. Подъездные и внутренние железнодорожные пути колеи 1524 мм». Раздел 1. Путь и путевые устройства; Отдел I. Подъездные и внутренние железнодорожные пути колеи 1524 мм. Раздел 1. Путь и путевые устройства;

По данным Сборника № 19 показатель восстановительной стоимости объектов-аналогов составляет: балластировки 1 км однопутных участков подъездных и внутренних путей с открытым балластным слоем- 10,5 тыс. руб. на 1 км; 1 км пути из новых материалов – 50,1 тыс. руб. на 1 км.; стрелочного перевода – 4,72 тыс. руб. на 1 шт.; противоугонов – 38,1 руб. на 100 шт.

Так как объекты-аналоги имеют некоторое несоответствие объекту оценки по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства (справочные показатели по объектам-аналогам рассчитаны на районы с расчетной зимней температурой -30С), оценщик ввел поправки восстановительной стоимости корректирующим коэффициентом, размер которого по Сборнику УПВС для климатического района, - г. Хабаровск Хабаровского края, составил 1,02.

Оценщиком произведен расчет изменения индекса стоимости строительства: из цен 1969 года в цены 1984 года, который составил 1,16, а с учетом территориального коэффициента - 1,01; из цен 1984 года в цены 1991 года – коэффициент изменения 1,58, а с учетом территориального коэффициента – это 0,95; индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991 годом составил – 95,25.

Величину прибыли предпринимателя оценщик определял по методике, предложенной в монографии: Экономика и менеджмент недвижимости (автор Озеров Е.С.), которая учитывает, что инвестирование средств в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль строительного проекта будет не меньше чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность строительства, что и новое строительство. Прибыль предпринимателя, с учетом срока строительства, первоначальных вложений, минимальной процентной ставкой для инвестирования в строительство с привлечением заемного капитала на срок от 1 года до 3 лет, оценщик определил в размере 10,6%.

Применяя все указанные значения, оценщик рассчитал стоимость строительства нового железнодорожного пути протяженность 3479 м. в р.п. Хор, района имени Лазов, Хабаровского края по состоянию на 01.01.2019 года. С учетом прибыли предпринимателя стоимость она составила 43425 254 рубля (таблица 5.3, 5.4 на страницах 72-73).

Объект оценки построен в 1984 году, рыночная стоимость определяется по состоянию на 01.01.2019 года, поэтому оценщик определил процент физического износа объекта, используя для этого экспертные оценки технического состояния объекта недвижимости, представленные в научно-практическом журнале «Дальневосточный оценщик» № 2 (39) 2012 г, разделе IV «Консультации, разъяснения, ответы на вопросы» (ст.122). «Удовлетворительное состояние» объекта – объект может использоваться по своему назначению, но требует ремонта в связи с продолжительным (более 25 лет) сроком эксплуатации, значение шкалы величины физического износа по экспертным оценкам составляет от 35% до 60%. Оценщиком определена средняя величина физического износа объекта оценки, с учетом результатов его визуального осмотра, в размере 47,5%, что в денежном выражении составило 20626 996 рублей.

Признаков функционального устаревания железнодорожного пути оценщиком не установлено. Его вывод основывался на том, что объект оценки соответствует всем критериям, предъявляемым к объектам такого рода, находится в рабочем техническом состоянии.

При определении экономического устаревания, которое выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами (общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д.), оценщиком исходил из того, что объект оценки расположен в рп. Хор района Имени Лазо Хабаровского края на удалении от краевого центра г.Хабаровска. Итоговый балл рп. Хор, по данным аналитического обзора «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока за 2 полугодие 2018г.», подготовленного ООО РСО «Кредо», составляет 14, тогда как итоговый балл г.Хабаровска – 32. Рассчитав соотношение итоговых баллов рп. Хор и г.Хабаровска, оценщик определил экономическое устаревание объекта оценки в размере 56%, что в денежном выражении составило 12 767 024 рубля.

На основании полученных результатов, оценщик определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2019 года в размере 10031234 рублей.

Содержание отчета об оценке от 27.12.2021 года № 697/2021 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Как указано в статье 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости суду не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены.

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Акопяна Д.А, об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – железнодорожные пути, наименование – внутриплощадочные железнодорожные пути № 1, 2, 5, 6, протяженность 3479 м., местоположение<адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 10031 234 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 30 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 03 марта 2022 года.

Судья краевого суда