Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Павловой Е.В., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Пак В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 829 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.07.2013 г. в размере 21 982 873 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 26.07.2013 г. определена в размере 25 299 422 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 01.12.2017 г. №, выполненным оценщиком ООО «Оценка Партнер» ФИО4, подтвержденным экспертным заключением Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от 19.01.2018 г. №, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 26.07.2013 г. определена в размере 21 982 873 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО3, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО2 заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В рамках затратного подхода оценщиком использована информация из справки, выданной ООО «Восток-ДВ» от 20.12.2017 г. № 18 о стоимости строительства оцениваемого здания. Информация, указанная в справке, не подтверждена копиями договоров подряда, заключенными между собственником здания и ООО «Восток-ДВ». Размер затрат не подтвержден первичными учетными документами. У оценщика отсутствовала проектно-сметная документация на строительство оцениваемого объекта. В нарушение требований подпункта «г» пункта 27 ФСО № 7 стоимость здания определена без учета стоимости прав на земельный участок.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Паку В.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 829 кв.м, расположенное по <адрес> (запись о регистрации права от 12.08.2013 г. №).

Кадастровая стоимость нежилого здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 28.11.2014 г., составляет 25 299 422 руб., определена по состоянию на 26.07.2013 г. на основании акта об утверждении кадастровой стоимости № 2700/102/14-27209/1 от 28.11.2014 г.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с частью 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017 г.

Пак В.В., являясь собственником нежилого здания, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания административным истцом представлен Отчет об оценке от 01.12.2017 г. № 186/Н/2017, выполненный оценщиком ООО «Оценка - Партнер» ФИО4, подтвержденный экспертным заключением Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от 19.01.2018 г. № ЭП-301117-2/2, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 26.07.2013 г. определена в размере 21 982 873 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 26.07.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости нежилого здания оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен индексный метод, который предполагает приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости, остаточной стоимости или восстановительной стоимости, стоимости строительства) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей отрасли за соответствующий период. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Определена стоимость строительства объекта оценки в ценах II квартала 2013 года в размере 18 951 630 руб. на основании Справки ООО «Восток-ДВ», согласно которой в рамках договор порядка, заключенных между ООО «Восток-ДВ» и ИП Пак В.В. выполнено строительство административного здания, расположенного по <адрес>, кадастровый №, общая сметная стоимость строительно-монтажных работ в ценах 2 квартала 2013 года составила 18 951 630 руб., в том числе: подготовительные работы, проектирование – 5%; общестроительные работы (земляные работы, работы по устройству фундамента, возведение конструктива здания (сооружения), устройство фасада, кровли, заполнение оконных и дверных проемов, внутренние конструкции (перегородки), благоустройство территории, чистовая отделка помещений, инженерные сети, прочее) – 70 %; получение техусловий сетедержателей – 10%, вознаграждение заказчика-застройщика – 10%, прочие непредвиденные работы – 5%.

Оценщиком обоснован отказ от введения корректировок.

Размер прибыли предпринимателя определен в размере 24,9 % в соответствии с данными Справочника оценщика 2011 г. под редакцией ФИО5 при инвестировании в строительство офисно-торговых объектов.

Стоимость фактически понесенных затрат на строительство объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя определена в размере 23 670 586 руб.

Совокупный износ определен в размере 7,67 %.

Стоимость воспроизводства объекта оценки определена, как величина затрат на строительство объекта оценки минус совокупный износ.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 21 982 873 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение № ЭП-301117-2/2 от 19.01.2018 г., выполненное экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО6, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), и стандартов и правил оценочной деятельности, стоимость объекта оценки, указанная в Отчете, подтверждена.

Из показаний свидетеля ФИО4 в судебном заседании следует, что в качестве метода определения затрат на строительство ею выбран метод индексации, которые предусматривает индексацию балансовой стоимости или стоимости строительства объекта в цены на дату оценки. Поскольку балансовая стоимость у объекта оценки отсутствует, использована информации о стоимости строительства, предоставленная застройщиком объекта оценки, сомневаться в достоверности которой у нее отсутствовали основания. Поскольку целью оценки является оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства, оценка проводилась без учета прав на земельный участок, приходящийся на объект капитального строительства, для исключения двойного налогообложения, объектами которого являются и земельный участок, и нежилое здание.

Положения Отчета, Экспертного заключения, показания оценщика в судебном заседании опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.

Недостоверность данных, использованных оценщиком, Правительством Хабаровского края, не подтверждена.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016г. № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойное налогообложение.

Учитывая данное обстоятельство, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 28 декабря 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 28 ноября 2014 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 829 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.07.2013 г. в размере 21 982 873 руб., на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 28 декабря 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз

Дело № 3а-42/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД