Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Хабаровскому краю, оспаривает кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 11 500 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, утвержденную по состоянию на 07.11.2017 года. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что с 08.05.2019 года является собственником земельного участка, и обязан платить земельный налог, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 24 029 480 рублей в соответствии с приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42, сведения о ней внесены 22.01.2019 года в Единый государственный реестр недвижимости. Рыночная стоимость этого объекта по состоянию на 07.11.2017 года определена оценщиком в размере 10 430 500 рублей, что существенно ниже размера кадастровой стоимости. ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку иной размер нарушает имущественное право налогоплательщика земельного налога. Период применения кадастровой стоимости просит установить с 22.02.2019 года и до 16.04.2020 года.

Определением суда от 13.01.2021 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослалась на обстоятельства, аналогичные тем, что изложены в административном исковом заявлении. Уточнил, что период применения кадастровой стоимости административный истец просит установить с 22.01.2019 года и до 16.04.2020 года, так как с 17.04.2020 года применяется кадастровая стоимость, утвержденная в результате проведения новой государственной кадастровой оценки.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3 в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями, ссылаясь на то, что после проведения новой государственной кадастровой оценки, по результатам которой утверждена кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый № по состоянию на 17.04.2020 года, срок для оспаривания кадастровой стоимости этого объекта, утвержденной по состоянию на 07.11.2017 года истек. Следовательно, административным истцом пропущен установленный федеральным законом срок для оспаривания кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 07.11.2017 года, и доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин пропуска этого срока, не представлено. Размер рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, административный ответчик не оспаривал.

ФИО1, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и, учитывая, что явка этих лиц не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменных отзывах на административное исковое заявление административные ответчики Управление Росреестра по Хабаровскому краю и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной, заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Хабаровскому краю не выразили возражений против требования административного истца.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе рассмотрения дела установлено, что с 07.11.2017 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, кадастровый №, площадь 11 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под фармацевтический административный комплекс, для размещения объектов здравоохранения, адрес (местонахождение): <адрес>. Право собственности на объект с 08.05.2019 года зарегистрировано за ФИО1 (номер регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с частью 1 статьи 387, частью 1 статьи 388, частью 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Частями 1, 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", которым с 01.01.2015 года на территории городского округа "Город Хабаровск" введен земельный налог и установлены его ставки.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 (принятом в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») утверждены: -средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края; -средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) на территории Хабаровского края; -кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:29188 утверждена по состоянию на 07.11.2017 года в размере 24 029 480 рублей. В единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости внесены 22.01.2019 года, период применения определен – с 22.01.2019 года.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года №441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.

Как указано в статьях 3, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», части 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (часть 1 статьи 389, часть 1 статьи 390, абзац первый части 1 и абзац четвертый части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

ФИО1 является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого имущества в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

С доводами административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края о пропуске административным истцом срока, установленного для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:29188, утвержденной по состоянию на 07.11.2017 года, суд согласиться не может.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной о сведения по состоянию на 23.11.2020 года, указано, что в Единый государственный реестр недвижимости 17.04.2020 года внесены сведения о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, по состоянию на – 16.04.2020 года в размере 45 791 160 рублей. Начало применения вновь определенной кадастровой стоимости - с 17.04.2020 года.

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

ФИО1 с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 07.11.2017 года, которая с 17.04.2020 года стала архивной, обратилась в суд 31.12.2020 года. В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю она с таким заявлением ранее не обращалась.

Положениями пункта 4 статьи 57, пункта 2 статьи 58, пункта 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ установлено, что земельный налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления

Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, исчисляется налоговыми органами. Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом (пункт 4 статьи 391, пункт 3 статьи 396, пункт 4 статьи 397 Налогового кодекса РФ).

Согласно части 2.1. статьи 52, частей 1 и 7 статьи 78 Налогового кодекса РФ перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 15 (земельный налог и налог на имущество физических лиц) настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику. Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (часть 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ, в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ).

В соответствии с частью 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» положения пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.

Исходя из приведенных положений закона, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Письмо ФНС России от 27.11.2018 года № БС-4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019»).

Представленные административным истцом письменные доказательства свидетельствуют, что ФИО1 получила требование налогового органа об уплате земельного налога за 2018 и 2019 годы, срок уплаты которых наступил (соответственно) 01.12.2019 года и 01.01.2020 года. Требование об уплате земельного налога за 2020 год налоговым органом не направлено.

Оценив установленные обстоятельства, суд пришел к выводу, что утвержденная по состоянию на 07.11.2017 года кадастровая стоимость земельного участка, ставшая на день обращения ФИО1 в суд с данным административным иском архивной, может быть оспорена административным истцом, поскольку эта стоимость является для административного истца по настоящее время актуальной. Для ФИО1 по настоящее время сохраняется обязанность уплатить земельный налог за 2020 год, налоговая база которого определяется из размера кадастровой стоимости, действовавшей на 01.01.2020 года, и срок уплаты налога законом определен до 01.12.2021 года. Также для ФИО1 сохраняется право на обращение в налоговый орган с заявлением о перерасчете уплаченного земельного налога за 2018 и 2019 годы. Ранее архивная кадастровая стоимость ею не оспаривалась.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 11 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под фармацевтический административный комплекс, для размещения объектов здравоохранения, адрес (местонахождение): <адрес>, определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО4 (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; имеет стаж работы в оценочной деятельности более 15 лет; с 13.12.2007 года является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный №), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахована), о чем 07.09.2020 года составлен отчет об оценке № 269/2020.

Изучив содержание отчета об оценке № 269/2020 от 07.09.2020 года, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:29188 определялась по состоянию на 07.11.2017 года - на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 269/2020 от 07.09.2020 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, так как располагал достоверной и достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, которая позволила ему учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 44-57 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 10 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; - другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке № 269/2020 от 07.09.2020 года указано, что оценщик в качестве единицы сравнения выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал вид разрешенного использования земельного участка, информацию о текущем использовании объекта, его местоположение, территориальную зону по публичной кадастровой карте города Хабаровска (Ц-2) и оценочную зону, и пришел к выводу, что необходимо рассматривать рынок земельных участков под коммерческую застройку, поскольку объект оценки расположен в общественно-деловой зоне города, в которой в соответствии с градостроительными регламентами земельные участки предназначаются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами (страницы 12-15, 22-24, 42-43 отчета).

www.vnh-info.ru); Farpost – сайт бесплатных объявлений (архив объявлений 2015-2017 гг.); сайт объявлений Ruads.org (архив объявлений 2015-2017 гг.); аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровска. 3 квартал 2017г.», подготовленного ООО ИД «Кредо», дата проведения исследования- октябрь 2017 года. Также им анализировалась информация о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.portal.rosreestr.ru), раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (источник данных – из учтенных систем Росреестра)оРосреестра.

Подбирая аналоги, оценщик анализировал сделки и предложения к продаже, представленные на открытом рынке, на предмет сопоставимости объекту оценки по основным критериям: тип объекта - не застроенный земельный участок; категория земель - только земли населенных пунктов; выставлявшееся право на объект - право собственности, предлагаемые участки на праве аренды (долгосрочной или краткосрочной) необходимо скорректировать; дата продажи (предложения) - с 07.11.2015 года по 07.11.2017 года; условия продажи (торг) – на открытом рынке (фактические сделки, либо информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах); местоположение земельного участка – земельные участки, расположенные в общественно-деловых зонах (Ц-1, Ц-2, ЦТ, ЦО, ЦО-В, ЦК); расположение относительно красной линии – только те, у которых в объявлении указывается конкретный адрес либо ориентир, по которому можно установить данный фактор; площадь участка - без ограничений; вид разрешенного использования - предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Оценщик отобрал 6 объектов-аналогов, которые использовал для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах были скорректированы путем применения корректировок: «на дату оценки/продажи (предложения)», «на условия продажи», «на передаваемые имущественные права», «на расположение относительно красной линии», «на местоположение», «на площадь», «на вид разрешенного использования».

Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок представлены в отчете (страницы 22-41, 46-57, таблицы 3.2, 5.1 - 5.4).

В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты. После выполнения расчетов с применением корректировок, оценщиком произведен расчет надежности полученных результатов распределением Стьюдента. По его результатам из дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки были исключены аналоги №№ 2, 6, так как у них стоимость 1 кв.м. не вошла в доверительный интервал диапазона цен (от 504 рублей/кв.м. до 1 994 рублей/кв.м.).

После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 500 кв.м., по состоянию на 07.11.2017 года определена оценщиком в размере 10 430 500 рублей.

Содержание отчета об оценке № 269/2020 от 07.09.2020 года позволяет суду сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В частях 1, 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ указано, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого земельного участка. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на земельный участок, исчисление суммы налога в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Если возникновение права собственности на земельный участок произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права (часть 7 статьи 396 Налогового кодекса РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:29188 образован в течение налогового периода – 07.11.2017 года, ФИО1 с 08.05.2019 года является собственником этого объекта. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 22.01.2019 года, и эта стоимость применялась для определения налоговой базы земельного налога с 22.01.2019 года до дня внесения сведений о новой кадастровой стоимости, утвержденной в результате очередной государственной кадастровой оценке, - до 17.04.2020 года. Поэтому установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка действует с 22.01.2019 года до 17.04.2020 года (даты внесения сведений о вновь утвержденной кадастровой стоимости).

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 11 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под фармацевтический административный комплекс, для размещения объектов здравоохранения, адрес (местонахождение): <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.11.2017 года в размере 10 430 500 рублей. Период применения кадастровой стоимости с 22.01.2019 года до 17.04.2020 года.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 31 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская