Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Крыхтина И.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (Управление Росреестра по Волгоградской области), Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Крыхтин И.А. обратился в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости используемого им на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная промышленность (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, полимер материалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции), под встроенное нежилое помещение (литер 1), расположенное в одноэтажном строении гаража из блоков ФБС и кирпича и вспомогательное здание. В обоснование административного искового заявления указал, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости.

Административный истец, его представители, а также иные лица, участвующие в деле - комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управление Росреестра по Волгоградской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области, будучи извещёнными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, разрешение требований административного истца оставили на усмотрение суда.

Кроме того, в письменном ходатайстве представитель комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области Б.Д.А. указал, что по результатам рассмотрения отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка, приложенного к иску, нарушений обязательных требований федеральных стандартов оценки не выявлено, при вынесении решения по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области в письменном ходатайстве принятие решения по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Волгоградской области З.А.Н. в письменных объяснениях по делу также не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Поскольку судом не признана обязательной явка не явившихся лиц, суд полагает на основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в административном исковом заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований административного истца, по следующим основаниям.

Как следует из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст.ст. 387, 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за землю является земельный налог и арендная плата, при этом, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признанных объектами налогообложения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно ч. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (ст. 389 НК РФ).

В силу ч. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, в том числе регулирует отношения по определению рыночной стоимости этих объектов для целей совершения сделок с ними, а также для иных целей.

Так, в ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Законодатель установил, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе, по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Право оспаривания принадлежит физическим и юридическим лицам, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Для оспаривания физическими лицами в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 245, 248 КАС РФ).

В силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В этих случаях, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (на которую должна быть определена и рыночная стоимость) является дата внесения сведений о нём в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный реестр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

По смыслу абз. 1 ст. 24.17 Закона об оценочной деятельности, дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в ст. 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.

Если изменение качественных и (или) количественных характеристик не повлекло изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, то дата определения кадастровой стоимости этого объекта не изменяется.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что Крыхтин И.А. пользуется на праве аренды земельным участком с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная промышленность (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, полимер материалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции), под встроенное нежилое помещение (литер 1), расположенное в одноэтажном строении гаража из блоков ФБС и кирпича и вспомогательное здание, что подтверждается договором аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительными соглашениями к договору. Согласно п. 3.1 договора аренды, договор заключен до ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из названного договора и дополнительных соглашений к нему, размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Городском положении о порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа – город Волжский Волгоградской области, согласно последнему арендная плата исчисляется в том числе из кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, административный истец, вправе обратиться в суд с иском об оспаривании кадастровой оценки земельного участка.

Как видно из данных из ЕГРН, предоставленных по запросу суда, сведения об изменении качественных характеристик (вида разрешенного использования) земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, внесены в ЕГРН 20 июля 2019 г. Кадастровая стоимость названного участка в связи изменением его качественных характеристик установлена в размере <.......> рублей. Соответственно дата определения кадастровой стоимости земельного участка – 20 июля 2019 г.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> определена в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Из вышеизложенного следует, что дата, по состоянию на которую должна быть установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> применительно к положениям ч. 3 ст. 66 ЗК РФ и ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности – 20 июля 2019 г., то есть дата внесения сведений в ЕГРН о изменении вида разрешенного использования земельного участка и новой кадастровой стоимости.

Согласно представленному отчёту об оценке земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному частнопрактикующим оценщиком С.М.С. по заданию и на основании договора с административным истцом, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная промышленность (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, полимер материалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции), под встроенное нежилое помещение (литер 1), расположенное в одноэтажном строении гаража из блоков ФБС и кирпича и вспомогательное здание по состоянию на 20 июля 2019 г. определена в сумме <.......> рублей.

Судом установлено, что вышеуказанный отчёт о рыночной оценке земельного участка соответствуют законодательству, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим нормативно-правовым актам в сфере оценочной деятельности объектов недвижимости.

Отчёт содержит подробные описания проведенной оценки рыночной стоимости в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об оценке вышеуказанным законодательством, в них имеются все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, оценщик для расчёта рыночной стоимости земельных участков использовал сравнительный подход. При этом обосновав отказ от использования затратного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, обоснованно применил метод сравнения продаж с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах существенно не отличающихся от объекта оценки по основным факторам стоимости, которые правильно определены.

Данные сведения об объектах-аналогах опубликованы в открытых и проверяемых источниках в период, непосредственно предшествующий дате оценке, указан и приложен к отчётам их источник. Содержащиеся в отчётах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв.м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. В процессе расчёта были обоснованно определены и применены корректирующие коэффициенты известной цены объектов-аналогов по параметрам, по которым имеются различия объектов-аналогов с объектом оценки и имеется необходимость корректировки цен, также обоснован отказ от применения корректирующих коэффициентов по иным выявленным ценообразующим факторам.

Итоговая цена определена путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно и обоснованно, выводы сделаны с учётом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и с учётом иных заслуживающих внимания обстоятельств. Информация, использованная оценщиком в отчёте, является достоверной, достаточной и проверяемой.

Достоверность выводов оценщика участниками по делу сомнению не подвергалась. Доказательств, опровергающих данные, изложенные в отчете, а также об иной рыночной стоимости спорного участка не представлено административными ответчиками.

При таких данных, оценив по правилам ст.ст. 14, 62, 84 КАС РФ представленный отчёт оценщика, который был выполнен в соответствии с установленными требованиями оценщиком С.М.С., имеющей необходимое образование и опыт работы в оценочной деятельности, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации <.......>, застраховавшей свою гражданскую ответственность оценщика, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена на дату определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что отчёт об оценке является допустимым доказательством по делу, подтверждающими достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает, что административный истец представил достаточные и достоверные доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, доказал своё нарушенное субъективное право, так как административный истец как арендатор земельного участка вынужден уплачивать арендную плату, исчисляемую из кадастровой стоимости в большем размере, чем ту, которую он будет платить исходя из рыночной стоимости. Поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости административным истцом для целей, предусмотренных законодательством РФ, является дата обращения в суд, то есть 8 сентября 2020 г.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности и п.п. 2, 20 Приказа Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 г. № 514 определена Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», следовательно, последнее является надлежащим административным ответчиком, а в удовлетворении административного иска к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить административный иск Крыхтина И.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (Управление Росреестра по Волгоградской области), Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная промышленность (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, полимер материалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции), под встроенное нежилое помещение (литер 1), расположенное в одноэтажном строении гаража из блоков ФБС и кирпича и вспомогательное здание, равной рыночной по состоянию на 20 июля 2019 г. в размере <.......> рублей.

В удовлетворении административного иска Крыхтина И.А. к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области отказать.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 8 сентября 2020 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.М. Камышникова

Справка: решение в окончательной форме принято 5 октября 2020 г.

Судья Н.М. Камышникова