БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 3а-43/2019
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Белгородский областной суд в составе
судьи Квасова А.С.
при секретаре Клюковской А.С.,
с участием административного истца Унковского В.В., представителя административных ответчиков Правительства Белгородской области и департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица администрации Шебекинского городского округа Зайцевой В.В.,
в отсутствие представителей административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, Управления Росреестра по Белгородской области,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Унковского Владимира Викторовича к департаменту имущественных и земельных отношений Белгородской области, Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованного лица – администрации Шебекинского городского округа Белгородской области,
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ФИО3, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 818 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного участка в размере равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 29.10.2018; а также возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области обязанности по внесению в государственный кадастр недвижимости указанных сведений.
Требования мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости (<данные изъяты> руб.) его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб., определенной оценщиком Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» в отчете от 25.12.2018 № 067.04.1010, затрагивает права административного истца, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.
Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, извещенные о времени и месте судебного разбирательства своевременно в порядке, установленном частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, явку своих представителей в суд не обеспечили.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеназванных лиц с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В судебном заседании административный истец заявленные административные исковые требования поддержал и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете от 25.12.2018 № 067.04.1010, по состоянию на 29.10.2018.
Представитель Правительства Белгородской области, одновременно представляющая и интересы департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, Егорова Н.П. возражений по существу административного иска не имела. Пояснила, что позиция правительства области согласуется с позицией заинтересованного лица администрации городского округа, являющейся получателем земельного налога.
Представитель администрации Шебекинского городского округа Зайцева В.В. по существу администравного истца возражений не имела, при принятии решения полагалась на усмотрение суда.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп.
Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 29.10.2018. Кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области самостоятельно в соответствии с постановлением правительства области от 21.11.2016 № 418-пп и методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, и на 29.10.2018 составила <данные изъяты> руб., удельный показатель кадастровой стоимости <данные изъяты> руб. за 1 кв. м.
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.01.2019 № 31/009/052/2019-7 подтверждается право собственности административного истца на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности Унковского В.В. как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.
Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» А. отчет от 25.12.2018 № 067.04.1010. Рыночная стоимость земельного участка на 29.10.2018 определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб.
Проверяя представленный суду отчет об оценке № 067.04.1010 на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.
Оценщик А.., составившая отчет от 25.12.2018 № 067.04.1010, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (свидетельство от 10.10.2007 № 616-07), застраховала свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в ООО «Абсолют Страхование» с лимитом возмещения в размере 10 000 000 руб. (полис страхования ответственности оценщика от 10.04.2018 № 022-073-001723/18), имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 29.03.2018 № 007650-1.
Ответственность Белгородской торгово-промышленной палаты как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в ООО «Абсолют Страхование» на сумму 100 000 000 руб., что соответствует положениям статьи 15.1 Закона об оценочной деятельности.
По своему содержанию представленный отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, обязательным для применения при оценке недвижимости.
В Отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, в том числе описание его физических свойств, местоположения, транспортной доступности, об имущественных правах, сведений об износе и устаревании.
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик посчитал возможным использовать сравнительный подход к оценке, изложив в отчете подробное обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов.
Исходя из вида фактического использования, признанного оценщиком наиболее эффективным использованием объекта оценки (стр. 20 Отчета), земельный участок с кадастровым номером № отнесен им к рынку земельных участков – земли населенных пунктов для индустриальных объектов (в части производственно-складского назначения).
Применяя в рамках сравнительного подхода метод аналогов, оценщик, расширив территорию исследования и воспользовавшись информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения, подобрал для оценки спорного земельного участка четыре объекта-аналога. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из архива ресурса avito.ru в сети Интернет. Характеристики аналогов представлены в таблице № 10 «Данные по объектам-аналогам для объекта оценки». Оценщик, проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг (в отношении каждого объекта-аналога), на местоположение и окружение (для аналогов № 2 и № 4), на площадь (для аналогов № 1 и № 3).
Рассчитанная в рамках сравнительного подхода стоимость земельного участка с учетом округления составила <данные изъяты> руб.
Основываясь на проведенных исследованиях и расчетах оценщиком был сделан вывод, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 29.10.2018 составляет <данные изъяты> руб.
Административные ответчики и заинтересованное лицо каких-либо мотивированных возражений, относительно представленного административным истцом доказательства - отчета об оценке не высказали.
Таким образом, суд полагает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем вывод, сделанный оценщиком Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» А. о величине рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером 31:17:2001010:198, суд признает обоснованным.
Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив в совокупности в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом Унковским В.В. исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, представленных административным истцом.
Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить административный иск Унковского В.В. в части требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В удовлетворении требований о возложении обязанности по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости суд полагает необходимым отказать, поскольку ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области не допускало и не могло по настоящее время допустить нарушения каких-либо прав административного истца, касающихся внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, так как такая стоимость установлена только настоящим решением. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» без специального к тому понуждения в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Доказательств обращения административного истца в Комиссию не представлено; в суд с настоящим административным иском Унковский В.В. обратился 29.12.2018.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление Унковского Владимира Викторовича удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 818 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 29.10.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 29.12.2018.
В удовлетворении остальной части административного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 18.03.2019