Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мерилен» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, о восстановлении срока,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении ООО «Мерилен» оспаривает утвержденную по состоянию на 27.11.2013 года кадастровую стоимость земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, кадастровый номер № Обосновывая свои требования административный истец указал, что владеет объектом недвижимости на праве аренды. Размер арендной платы определяется исходя из значений кадастровой стоимости объекта аренды. Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости повлияет на размер арендных платежей, поскольку, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» кадастровая стоимость земельного участка, установленная в размере его рыночной стоимости, применяется с даты, по состоянию на которую она определена. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 20 210 323 рублей, и восстановить срок для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, которая стала архивной.

Определением судьи от 17.01.2022 года к участию в деле привлечены административный соответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованное лицо администрация г. Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца Зубок поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослалась на обстоятельства, аналогичные тем, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края, - Евсеенко А.В., в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, так как государственный орган кадастровую стоимость этого объекта недвижимости не утверждал. Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр утверждена кадастровая стоимость земельных участков, принятых на кадастровый учет по состоянию на 01.01.2012 года. Кадастровая стоимость земельного участка, принятого на кадастровый учет 27.11.2013 года определена ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в соответствии с порядком, установленным статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности». Также считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям пунктов 15, 23 ФСО №1, пункту 5 ФСО №3, которые определяют, что объекты-аналоги должны подбираться так, что бы исключить необходимость применять большое количество корректировок. Оценщиком отобраны объекты-аналоги, имеющие существенные отличия по ценообразующим факторам: дате аренды, площади, местоположению (оценочным зонам). Применение оценщиком корректировок не исключает его обязанности по подбору объектов-аналогов, сходных с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Ненашев В.Н. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что определенная по состоянию на 27.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № не затрагивает права и обязанности административного истца. По условиям договора аренды при определении размера арендной платы учитывался удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), утвержденный постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, а не кадастровая стоимость этого объекта. Кроме того, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость не является актуальной, так как в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости объекта, утвержденной по состоянию на 01.01.2021 года и применяемой с 01.01.2022 года.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, - Дю-Попова Ю.А., просил в удовлетворении административного иска отказать. Считает, что оснований для восстановления срока для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка не имеется, так как ООО «Мерилен» имело возможность обратиться с таким заявлением в суд с период применения кадастровой стоимости при определении размера арендной платы – до 01.01.2019 года. Уважительные причины пропуска этого срока отсутствуют. В настоящее время арендная плата определяется исходя из иного значения кадастровой стоимости. Также считает, что отчет об оценке (страницы 48, 55, 56) составлен с нарушением требований пункта 25 ФСО № 7, пунктов 5, 13, 11 ФСО № 3, поэтому не может быть принят в качестве доказательства.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился. Учитывая, что явка этого лица не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд признал причину неявки неуважительной и, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, провел судебное заседание в его отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 27.11.2013 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 25 098 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –под административное здание (лит. Ж), склад (лит. К), административное здание (лит. Е), столовую (лит. И), насосную (лит. З), проходную (лит. Б), гараж (лит. В), нежилое здание (лит. Л), канализационную станцию (лит. Д), производственное здание (лит. А), административно-бытовой корпус Хабаровского пищевого комбината в пос. Березовка (лит. М, М1, М2, М3), используемые под производственную базу, адрес (местонахождение): <адрес> кадастровый номер №. В Едином государственном реестре недвижимости сведения о правообладателе отсутствуют, 26.02.2014 года внесены сведения о праве аренды ООО «Мерилен» на основании договора аренды сроком действия с 17.01.2014 года по 16.01.2029 года.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (части 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

По условиям договора аренды № 3 от 17.01.2014 года арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № исчисляется в порядке, установленном постановлением Правительства Хабаровского края, и рассчитывается по формуле: удельный показатель кадастровой стоимости х коэффициент вида разрешенного использования х площадь земельного участка.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края (действовало до 01.01.2020 года). В соответствии с Положением размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с применением соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2012 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № был осуществлен 27.11.2013 года. Поэтому, его кадастровая стоимость, в соответствии с установленным статьей 29.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» порядком, была определена актом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по состоянию на 27.11.2013 года в размере 57 486 216,06 рублей. Кадастровая стоимость определялась исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель в кадастровом квартале № в городе Хабаровске. В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости внесены 25.06.2015 года, начало применения кадастровой стоимости - с 27.11.2013 года.

Результаты определения кадастровой стоимости, по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовый размер которой определяется с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Мерилен» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта (часть 1 статьи 24.12, статьи 24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра, для целей установленных законодательством.

Определенная по состоянию на 27.11.2013 года актом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер №, применялась с 01.01.2015 года по 01.01.2019 года.

Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края (действовало до 01.01.2020 года), утвержденное постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр, предусматривает, что пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется при изменении кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.8).

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2016 года. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которая применяется с 01.01.2019 года.

Следовательно, утвержденная по состоянию на 27.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, применялась при определении размера арендной платы в период с 01.01.2015 года по 01.01.2019 года.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ООО «Мерилен» обратилось 07.12.2021 года. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю письмом от 07.12.2021 года № 09-исх/21/13661 уведомило заявителя об оставлении заявления без рассмотрения по причине нарушения установленного законом пятилетнего срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. В суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости общество обратилось 10.01.2022 года.

Следовательно, утвержденная по состоянию на 27.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка стала архивной на день обращения административного истца с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Положениями статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ, действующей с 11.08.2020 года) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр (действовало до 01.01.2020 года) и постановлением Правительства Хабаровского края РФ от 19.12.2019 года № 565-пр (действует с 01.01.2020 года), предусматривает, что если изменение кадастровой стоимости произошло по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (определение кадастровой стоимости в размере рыночной), размер арендной платы подлежит перерасчету, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Утвержденная по состоянию на 27.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер №, применялась при определении размера арендной платы за период 2015-2018 годы. В случае принятия судебного решения об определении этой кадастровой стоимости в размере рыночной, ООО «Мерилен» вправе обратиться к арендодателю с заявлением о перерасчете размера арендной платы за пользование земельным участком, уплаченного за эти периоды. Срок обращения с таким заявлением законом и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации – Хабаровским краем, не установлен. Поэтому суд считает, что установленный законом срок для оспаривания утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года кадастровой стоимости земельного участка подлежит восстановлению. Заявление административного истца о восстановлении срока для оспаривания архивной кадастровой стоимости подлежит удовлетворению, как основанное на положениях федерального законодательства.

По мнению суда не заслуживает внимания позиция Правительства Хабаровского края и администрации города Хабаровска, что у административного истца отсутствует право оспаривать утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельных участков, так как с 2019 года она не применяется для расчета арендной платы. Суд считает, такая позиция является следствием неверного толкования норм материального права.

Суд не может согласиться и с доводами представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость не является для него актуально, поскольку при определении размера арендной платы применяется удельный показатель кадастровой стоимости, а не сама кадастровая стоимость.

Статьей 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости орган государственной власти субъекта Российской Федерации принимает акт об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации.

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года № 222 (действовали до 01.03.2019 года), предусматривают, что в случае образования нового земельного участка в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка (пункт 2.1.3).

Таким образом, значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала 27:23:0010809 города Хабаровска, были применены для определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Также суд не согласен с доводами представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», что ООО «Мерилен» не вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, так как собственник (арендодатель) своего согласия на это не давал.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28) разъяснил (пункт 6), что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Органы местного самоуправления распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, согласие на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка арендатору необходимо получить только в случае, если арендодателем является физическое или юридическое лицо. Орган местного самоуправления к такой категории лиц не относится. Заключая договор аренды земельного участка, органы местного самоуправления исполняют свои публичные полномочия, поэтому не вправе включать в договоры аренды положения, противоречащие действующему законодательству. Следовательно, право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на оспаривание кадастровой стоимости, с учетом которой определяется размер арендной платы, не зависит от волеизъявления арендодателя.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер №, определена по состоянию на 27.11.2013 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» Селивановым К.А. (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 13.12.2007 года является членом саморегулируемой организация оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахованы), о чем 27.11.2021 года составлен отчет об оценке № 576/2021-2.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определялась на ту же дату, на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта. Это соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 576/2021-2 от 22.11.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации доходов (земельной ренты), так как в открытом доступе имеется достаточное количество информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с ним расходы. Отказ от использования затратного и сравнительного подходов, и иных методов в рамках доходного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 43-47 отчета).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15, 16, 17 ФСО №1). Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (подпункт «в» пункта 23 ФСО 7).

Оценщик проанализировал рынок земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку за период с 27.11.2012 года по 27.11.2013 года, и степень эффективности использования земельного участка, - предмета оценки. Им выявлено 4 случая состоявшихся торгов за право на заключение договоров аренды земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку. Эти земельные участки были выбраны оценщиком в качестве аналогов при определении величины годового размера арендной платы за объект оценки в рамках доходного подхода.

Для определения величины годовой земельной ренты оценщик сопоставил объекты-аналоги по основным критериям: тип объекта – земельные участки (в качестве аналогов не рассматривались те участки, на которых на дату оценки имелись какие-либо постройки или объекты капитального строительства); условия продажи – период проведения торгов с 27.11.2012 года по 27.11.2013 года; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования (с учетом градостроительной зоны расположения объекта оценки) – рассматривались только земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, и расположенные не в общественно-деловых и жилых зонах г. Хабаровска. Предпочтение отдавалось производственным градостроительным зонам (К-1, К-2, П-1, П-2 и П-3), а также тем зонам, в которых основные виды разрешенного использования с ними сопоставимы. По этим критериям оценщик стоимость аренды не корректировал, так как они сопоставимы у объектов-аналогов между собой и с объектом оценки.

Корректировка размера арендной платы объектов-аналогов произведена по критериям сравнения – «дата аренды (оценки/торгов)», «местоположение», «площадь», «расположение относительно автомагистралей».

На основании полученных результатов проведен анализ изменения цены 1 кв.м. продажи и скорректирована стоимость продажи в процентах. Предельная погрешность по набору скорректированных цен объектов-аналогов была определена распределением Стьюдента. Исходя из полученных результатов, к согласованию и последующему расчету приняты все объекты-аналоги.

Осуществив «взвешивание» полученных результатов, присвоив каждому объекту-аналоги весовой коэффициент в зависимости от степени сходства с объектом оценки, умножив скорректированную величину арендной платы каждого объекта-аналога на его удельный вес, и, разделив полученное значение на суммарное значение удельных весов аналогов, оценщик рассчитал рыночную величину годового размера арендной платы за оцениваемый земельный участок, которая составила 3 965 484 рубля.

Для расчета величины ренты оценщик доход от сдачи земельного участка в аренду уменьшил на размер земельного налога, расчет которого произвел из размера кадастровой стоимости объекта оценки на дату оценки - 27.11.2013 года, что в денежном выражении составило 402 404 рубля.

Коэффициент капитализации определен оценщиком в размере 0,1763.

Произведя расчет стоимости оцениваемого объекта методом прямой капитализации дохода (произведение чистого операционного дохода в год и коэффициента капитализации) оценщик определил итоговую рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 27.11.2013 года в размере 20 210 323 рублей.

Содержание отчета об оценке № 576/2021-2 от 22.11.2021 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Вопреки доводам административного ответчика различие объектов-аналогов между собой и с объектами оценки по оценочным зонам, площади, расположению относительно автомагистралей было устранено применением корректировок «на площадь», «на местоположение», что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Суд не может согласиться с доводами заинтересованного лица, что отчет об оценке не соответствует положениям пункта 25 ФСО №7, пунктам 5, 11, 13 ФСО №3. В отчете не приведено обоснование определения размера премии за риск и срока экспозиции, что вводит в заблуждение пользователя отчета.

Пункт 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, определяет, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В пунктах 11, 13. Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Описывая в отчете порядок определения размера «премии за риск вложения в конкретную недвижимость» и «премии за низкую ликвидность» (страницы 55, 56 отчета), оценщик указал, что он использовал открытые источники информации, находящиеся в свободном доступе, - Методические рекомендации «Оценка недвижимости активов для целей залога» (рекомендованы к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности, протокол от 25.11.2011 года). В отчете об оценке приведено описание выбранного оценщиком метода расчета этих показателей, что позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости.

Пункт 5 ФСО № 3 определяет, что: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные в отчете об оценке сведения о виде разрешенного использования объекта-аналога № 2 подтверждены приложенной к отчету выписки из ЕГРН.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает, что требования административным истцом заявлены обоснованно, они подлежат удовлетворению.

Согласно статье 20.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункту 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, изменяемая вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости. Поэтому, установленная принятым после 01.01.2019 года решением суда кадастровая стоимость земельного участка применяется для установленных законодательством целей с 01.01.2015 года (даты начала применения кадастровой стоимости) и до 01.01.2019 года (даты начала действия кадастровой стоимости, утвержденной по результатом новой государственной кадастровой оценки).

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мерилен» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о восстановлении срока, удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Мерилен» срок для оспаривания архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить утвержденную по состоянию на 27.11.2013 года кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, площадь 25 098 кв.м., вид разрешенного использования –под административное здание (лит. Ж), склад (лит. К), административное здание (лит. Е), столовую (лит. И), насосную (лит. З), проходную (лит. Б), гараж (лит. В), нежилое здание (лит. Л), канализационную станцию (лит. Д), производственное здание (лит. А), административно-бытовой корпус Хабаровского пищевого комбината в пос. Березовка (лит. М, М1, М2, М3), используемые под производственную базу, адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый номер №, в размере рыночной стоимости 20 210 323 рубля.

Установленная решением суда кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2015 года и до 01.01.2019 года.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 07 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме составлено 05 марта 2022 года.

Судья краевого суда