Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000086-66) по административному исковому заявлению ООО «Агрофирма «Мостовская» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Агрофирма «Мостовская» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами расположенных по адресу: в размере их рыночной стоимости, определенной согласно отчету об оценке.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает права ООО «Агрофирма «Мостовская», поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От администрации МО Мостовский район поступили возражения на административный иск, в которых просит отказать в удовлетворении требований ООО «Агрофирма «Мостовская» и рассмотреть требования в отсутствие ее представителя.

От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит провести предварительное судебное заседание в отсутствие его представителя. При этом учреждение указало, что кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором выражено мнение о том, что заключение судебной экспертизы ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-443/2022 от 22.06.2022 года не может быть признано допустимым доказательством по делу, так как выполнено экспертом с нарушением положений законодательства в области оценочной деятельности.

03 августа 2022 года от эксперта ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» Смерчинского Н.М., проводившего судебную экспертизу и составившего заключение, поступили пояснения на возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края.

От ООО «Агрофирма «Мостовская» поступило заявление о рассмотрении 15 августа 2022 года дела в отсутствие его представителя. Также в заявлении административный истец выразил согласие с результатами судебной экспертизы относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельных участков.

В судебное заседание 15 августа 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Агрофирма «Мостовская» является арендатором следующих земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: ;

- земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу:

- земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: ;

- земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу:

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договоров аренды от 15.10.2021 года, договора от 16.05.2012 года о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 19.03.2012 года, административный истец является плательщиком арендной платы за вышеуказанные земельные участки, размер которых определяется в соответствии с кадастровой стоимостью.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером составляет 10 662 200 руб.; земельного участка с кадастровым номером составляет 138 610 762, 38 руб.; земельного участка с кадастровым номером составляет 63 097 277, 55 руб.; земельного участка с кадастровым номером составляет 26 264 294, 55 руб.; земельного участка с кадастровым номером составляет 63 181 084, 05 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2019 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.21-25, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № 29-О-2021 от 22.12.2021 года, подготовленным ООО «АЛЬФА ЭКСПЕРТ», по состоянию на 01.01.2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером определена в размере 7 120 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером определена в размере 88 368 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером определена в размере 38 440 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером определена в размере 17 460 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером определена в размере 39 952 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-443/2022 от 22.06.2022 года отчет об оценке № 29-О-2021 от 22.12.2021 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Экспертом установлено, что оценщиком необоснованно использована скидка на торг по неактивному рынку 27, 4 %, при этом на стр.57-58 отчета приведены порядка 10 предложений о продаже сопоставимой недвижимости. В связи с чем, отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователя.

По состоянию на 01.01.2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером определена экспертом в размере 7 605 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 28,7 %); земельного участка с кадастровым номером - 97 734 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 29,4 %); земельного участка с кадастровым номером - 44 772 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 29 %); земельного участка с кадастровым номером - 18 682 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 28,8 %); земельного участка с кадастровым номером -46 533 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 26,3 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости был применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке земельных участков экспертом обоснована. Доходный подход при оценки рыночной стоимости земельных участков не применялся, так как эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектами оценки расходы. Затратный подход не применялся, поскольку земля является природным объектом, затраты на ее воспроизводство отсутствуют, при этом земельные участки не подвержены износу и устареванию.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в возражениях, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты письменными пояснениями эксперта ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» Смерчинского Н.М., проводившего судебную экспертизу и составившего заключение № 193-443/2022 от 22.06.2022 года.

Так, департамент имущественных отношений Краснодарского края в возражениях сослался на то, что применение экспертом объекта - аналога №2 в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером неверно, так как он является земельным паем и входит в состав другого земельного участка.

Эксперт ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» Смерчинский Н.М. в пояснениях указал, что выбранный объект – аналог сопоставим с объектом оценки (в данном случае с объектом недвижимости с кадастровым номером ) по ценообразующим факторам в соответствии с подпунктом «б» пункта 22 федерального стандарта оценки № 7, в том числе по местоположению и виду права.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о неверном применении экспертом объектов – аналогов №№ 1,2 в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: поскольку они являются предложениями от одного продавца и не отражают тенденции рынка недвижимости, является несостоятельным, поскольку на эксперта не возлагается обязанность по подбору объектов – аналогов по предложениям, поступившим только от различных субъектов. Кроме того, эксперт не исследует рынок недвижимости на предмет количества продавцов.

Суд обращает внимание департамента на то, что при подборе объектов– аналогов эксперт верно руководствовался п.10 Федерального стандарта оценки №1, утв.Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, согласно которому объектом – аналогом признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края об ошибочном применении экспертом максимальной корректировки скидки на торг (23%) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером , опровергается заключением эксперта, в котором экспертом письменно и подробно обоснована необходимость применения корректировки в указанном размере. Кроме того, эксперт Смерчинский Н.М. в пояснениях указал, что скидка на торг в размере 23 % применяется ввиду того, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером имеет площадь меньше по сравнению с другими объектами оценки, соответственно, к нему может быть применена скидка в большем размере.

Таким образом, приведенные в возражениях доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

Эксперт Смерчинский Н.М. в письменных пояснениях также сослался на то, что рыночная стоимость земельных участков определялась им по местоположению, указанному в определении суда от 21.02.2022 года. При этом сведения о местоположении земельных участков, приведенные на л.82 заключения, являются техническими описками, не влияющими на установленную рыночную стоимость объектов недвижимости и на выводы заключения № 193-443/2022.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО «Агрофирма «Мостовская» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 28 декабря 2021 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Агрофирма «Мостовская» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером расположенного по адресу: кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 7 605 000 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: , кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 97 734 000 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 44 772 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: считать 28 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 августа 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова