Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Голубевой Людмилы Вячеславовны об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Голубева Л.В. в лице представителя по доверенности Грачевой А.А. обратилась в суд с административным иском, в котором с учетом последующего уточнения требований просила установить кадастровую стоимость в отношении следующих объектов:

-земельного участка площадью 613 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – универсамы, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанных на малый поток посетителей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 776 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка площадью 1176 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства коммунально-складского сооружения, офисного здания с магазином, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 782 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка площадью 508 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – универсамы, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанных на малый поток посетителей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 674 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка площадью 1305 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 752 000 рублей по состоянию на 10 сентября 2021 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Установленная в отношении данных объектов кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетами ООО «Ярэксперт» № 15704/21 и №15705/21 от 25 ноября 2021 года. Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение земельного налога. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Административный истец Голубева Л.В. извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по доверенности Грачеву А.А., которая уточненные исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости объектов не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчетов определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежаще, представителя в судебное заседание не направил.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица администрация городского поселения Ростов, отдел по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца Грачевой А.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО4, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Статьей 66 Земельного кодекса РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником

-земельного участка площадью 508 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – универсамы, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанных на малый поток посетителей, расположенного по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 15 ноября 2021 года.

Земельный участок площадью 1305 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, по адресу: <адрес>, приобретен Голубевой Л.В. на основании соглашения №36 от 25 ноября 2021 года о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности, на территории городского поселения Ростов. Оплата в соответствии с данным соглашением внесена полностью, что следует из справки от 21 января 2022 года, выданной отделом по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Из части 2 приведенной статьи 6 названного Федерального закона следует, что уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № и по состоянию на 1 января 2019 года составила 1 639 082,31 рублей, 2 767 238,07 рублей, 1 347 625,44 рублей соответственно (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 15 ноября 2021 года).

Актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» №АЗУ-76/2021/000690 от 20 сентября 2021 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 сентября 2021 года в размере 3 070 787,15 рублей.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета городского поселения Ростов от 25 октября 2018 года №54 «Об установлении земельного налога на территории городского поселения Ростов Ростовского муниципального района»).

Таким образом, изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет №15704/21 от 25 ноября 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Ярэксперт», согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года стоимость земельного участка с кадастровым номером №, составила 776 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 1 782 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 674 000 рублей. В соответствии с отчетом ООО «Ярэксперт» №15705/21 от 25 ноября 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 сентября 2021 года составляет 1 752 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчетов ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4 к отчету, ее показаний в качестве свидетеля, дает основания суду для вывода о том, что они являются допустимыми доказательствами.

Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Заявляя возражения относительно отчетов ООО «Ярэксперт», административный ответчик указывает на то, что оценщик безосновательно отнес <адрес>, в котором расположены рассматриваемые земельные участки, к райцентру сельскохозяйственных районов, поскольку <адрес> является райцентром с развитой промышленностью, в связи с чем применена неверная корректировка на местоположение объектов-аналогов.

Согласно пункту 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из объяснений свидетеля ФИО5, составившей отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, следует, что в <адрес> имеется ряд предприятий местного масштаба, производство продукции которых не выходит на региональный уровень. При этом <адрес> характеризуется наличием сельскохозяйственных предприятий, поэтому относится к зоне «райцентры сельскохозяйственных районов».

Выводы оценщика в данной части основываются на анализе рынка Ярославской области, методической литературы, статистических данных, не доверять которым у суда нет оснований. Кроме того, оценщиком приняты во внимание документы «Стратегия пространственного развития Ярославской области», основанные на положениях действующего законодательства Российской Федерации в сфере государственного стратегического планирования, Концепция социально - экономического развития Ярославской области на период до 2025 года, утвержденной Указом Губернатора Ярославской области от 27 февраля 2013 года № 110, о чем также указано в отчете.

С учетом изложенного, оснований согласиться с данным замечанием административного ответчика, у суда не имеется.

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объектов оценки, установленной на основании отчетов оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений оценщиком требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к самой методике расчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов исследования, не установлено. Таким образом, оценка рыночной стоимости объектов административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков подлежит установлению в размере, определенном отчетами ООО «Ярэксперт» № 15704/21 и №15705/21 от 25 ноября 2021 года.

Поскольку административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения их кадастровой стоимости, размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Голубевой Л.В. подлежит удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 20 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 613 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – универсамы, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанных на малый поток посетителей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 776 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1176 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства коммунально-складского сооружения, офисного здания с магазином, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 782 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 508 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – универсамы, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанных на малый поток посетителей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 674 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1305 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 752 000 рублей по состоянию на 10 сентября 2021 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –20 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина