Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <№..> по административному иску Кокшаровой Т.С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

Кокшарова Т.С. обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№..>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – <Дата>.

Определением председателя 3-го судебного состава административной коллегии Краснодарского краевого суда Казаковым Д.А. от 20 апреля 2020 года продлен срок рассмотрения административного дела на один месяц.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что она уплачивает налог на имущество физических лиц, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога на имущество физических лиц.

10 июня 2020 года в судебном заседании представитель административного истца Просвирина В.В., действующая на основании доверенности, представила заявление об уточнении требований административного искового заявления, подписанное Кокшаровой Т.С. Просила удовлетворить административное исковое заявление с учетом данных уточнений.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края, Кошевец А.Д., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административного искового заявления, выразив несогласие с результатами проведенной по административному делу судебной экспертизы. В обоснование такой позиции указала на большое, по ее мнению, снижение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда). Ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Проверив доводы административного искового заявления, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований с учетом их уточнений по следующим основаниям.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса, которая к объектам налогообложения относит, в том числе, здания (подпункт 6 пункта 1).

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№..> (<Дата>) и дату внесения (<Дата>) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <№..>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <Дата> (л.д. 11-12 1-ого тома).

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, под сомнение не ставилось.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки зданий кадастровая стоимость спорного объекта с кадастровым номером <№..> определена уполномоченным органом по состоянию на <Дата> в размере 11827771 рубля 28 копеек.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимого имущества, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, с учетом принципа достоверности сведений государственного кадастра недвижимости, суд считает <Дата> верной датой определения кадастровой стоимости спорного здания, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от <Дата> (л.д. 10 1-ого тома).

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества <№..> от <Дата>, выполненного ООО «Институт независимой судебной экспертизы», рыночная стоимость по состоянию на <Дата> здания с кадастровым номером <№..> составляет 3361 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся. Оценивая его, как доказательство по делу, у суда возникли сомнения в достоверности выводов, изложенных в нем, поскольку данный документ подготовлен по заказу Кокшаровой Т.С. на платной основе, во время составления которого оценщик не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. С учетом данных обстоятельств, а также с целью соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле, судом назначена по административному делу судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено определение от 31 января 2020 года. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости здания с кадастровым номером <№..>, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и в случае выявленного несоответствия – о величине рыночной стоимости данного объекта недвижимого имущества по состоянию на <Дата>.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <№..>, выполненного ООО «Юг-Регион-Оценка», отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от <Дата> составлен с нарушениями действующего законодательства, рыночная стоимость в размере 3361 000 рублей, указанная в нем, не может быть признана достоверной.

Так, при составлении названного отчета оценщиком допущены следующие нарушения.

Оценщиком произведен неверно расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) оцениваемого объекта капитального строительства. Так, им принято для расчетов значение строительного объема объекта, равное 3402 куб.м. При этом, в соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом на указанный объект данному строительному объему соответствует только основная часть здания (без учета погреба и пристройки), фактический строительный объем оцениваемого объекта равен 3628 куб.м. Восстановительная стоимость должна была быть определена как сумма восстановительных стоимостей надземной и подземной частей здания (нарушение п. 24г ФСО №7).

Оценщиком неверно определены стоимость и затраты на создание объекта капитального строительства, в связи с неверным определением стоимости строительства и строительного объема объекта (нарушение п. 24г, п. 22е ФСО №7).

В рамках применения сравнительного подхода оценщиком производится, в том числе, сравнение по фактору изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений. С учетом того, что даты предложений к продаже, принятых для расчета, отличаются от даты оценки, им принято решение о необходимости внесения корректировки. Однако корректировка по данному фактору сравнения введена на основании данных анализа, проведенных в отношении цен 1 кв.м. жилых помещений, в то время как объект оценки – нежилое здание (магазин). Таким образом, данная корректировка необоснованна (нарушение п.22е ФСО №7).

Таким образом, приведенные нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, существенно повлияли на размер определенной оценщиком рыночной стоимости.

С учетом данных обстоятельств, оценивая отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства <№..> от <Дата>, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества. В связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания.

В свою очередь, согласно заключению судебной оценочной экспертизы <№..>, рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№..> по состоянию на <Дата> составляет 6041382 рубля.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт Володина Е.М. предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. У нее имеется длительный стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Заключение экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленным на разрешение эксперта вопросам. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», а именно, сведения об эксперте, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку, список используемой аппаратуры и измирительной техники. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован сегмент рынка, к которому относится спорное здание, детально расписано проведенное ею исследование, с учетом которого даны ответы на поставленные перед нею вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости спорного здания проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости были применены сравнительный (в том числе, для определения стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки) и затратный подходы. Такой выбор эксперта является мотивированным и корректным.

Отказ эксперта от применения доходного подхода имеет соответствующее обоснование и соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, которым утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, названы сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов предписано учитывать не только возможность применения каждого из них, но и цели, задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11).

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и положений, содержащихся в ФСО №1 и ФСО №7, при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Экспертом соблюдены данные требования действующего законодательства. При определении рыночной стоимости земельного участка, на котором расположено спорное здание, ею подобраны 3 объекта-аналога для сравнения, со схожими условиями местоположения, категорией и видом разрешенного использования.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

Так, в заключении эксперта принята поправка на торг, произведены корректировки на вид права, месторасположение, инженерные коммуникации.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости спорного здания экспертом подобраны 3 объекта-аналога с идентичным состоянием. Кроме этого, и объекты оценки, и объекты-аналоги находятся на праве собственности, на них не зарегистрированы какие-либо ограничения или обременения, которые могли бы повлиять на размер рыночной стоимости.

В заключении эксперта принята поправка на торг, произведены корректировки на месторасположение, общую площадь, влияние обеспеченности земельным участком на стоимость здания, назначение.

При расчете рыночной стоимости спорного здания в рамках затратного подхода в качестве ресурсной основы для определения стоимости замещения оцениваемого объекта были использованы Сборник УПВС, Постановление от 11 мая 1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек», Письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве», Письмо Минрегиона Российской Федерации от 20 января 2010 года № 1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на 1 квартал 2010 года», Письмо Минстроя России от 5 декабря 2017 года № 45082-ХМ/09 «Об индексах изменения сметной стоимости строительства в 4 квартале 2017 года».

Для пересчета использован индексы рыночного удорожания, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне.

Для приведения цен, указанных в сборниках к ценам, действующим на дату оценки, использована система коэффициентов, учитывающих индивидуальные отличия выбранного аналога от оцениваемого объекта или не учтенные в сборнике, а именно:

0,92 – поправочный коэффициент по климатическим условиям;

1,00 – поправочный коэффициент на сейсмичность.

Расчет коэффициента рыночного удорожания на строительно-монтажные работы приведен в таблицах <№..> экспертного заключения (страница 82).

При расчете рыночной стоимости оцениваемого здания определены его накопленный, физический и функциональный износы, внешнее (экономическое) устаревание.

С учетом того, что экспертом применено 2 подхода (сравнительный и затратный), она провела согласование результатов. Итоговое ранжирование и сопоставление показателей стоимости, достигнутых в рамках данных подходов, а также расчет итоговой рыночной стоимости спорного здания представлены в таблицах <№..> экспертного заключения (страницы 89-90).

Эксперт привела все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразила порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных ею.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив судебное экспертное заключение, по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№..> по состоянию на <Дата> составляет 6041 382 рубля.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. Кроме этого, на официальном сайте Краснодарского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» <Дата> размещена информация о дате, времени и месте проведения судебного заседания, назначенного на 17 июня 2020 года.

При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизой.

В ходе судебного разбирательства представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края – Кошевец А.Д. выражено несогласие с результатами заключения судебной экспертизой. Вместе с тем, выводы, изложенные в нем, ею не опровергнуты, доказательств о его порочности не представлено.

Иные лица, участвующие в деле, не заявляли какую-либо позицию о несогласии с заключением судебной экспертизы либо с размером определенной рыночной стоимостью нежилого здания.

Доказательств того, что его рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено, ходатайств о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не поступало.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованное лицо при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с судебной экспертизой, заняли процессуальную пассивную позицию в настоящем административном споре, контраргументов против доводов, изложенных в административном исковом заявлении, не заявляли, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорного здания его рыночной, не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и их уточнение, установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером <№..> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом соблюдения требований и правил, закрепленных в части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ, пункте 15 статьи 378.2, пункте 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является <Дата> (дата направления административного искового заявления в суд посредством почтового отправления). Сведений об обращении Кокшаровой Т.С. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать <Дата>.

Кроме этого, от директора ООО «Юг-Регион-Оценка» Володиной Е.М. поступило ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками и заинтересованным лицом не оспаривалось право Кокшаровой Т.С. на установление кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу здания в размере его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы разрешен вступившим в законную силу определением суда от 31 января 2020 года, в котором содержится указание на возможность его обжалования в данной части.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, а также тот факт, что представителем административного истца не представлено документов, подтверждающих оплату за произведенную судебную экспертизу, суд находит заявление директора ООО «Юг-Регион-Оценка» обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Кокшаровой Т.С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№..>, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на <Дата> в размере 6041382 (шесть миллионов сорок одна тысяча триста восемьдесят два) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№..> считать <Дата>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№..>

Взыскать с Кокшаровой Т.С. в пользу ООО «Юг-Регион-оценка» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено <Дата>.

Судья: