Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-61/2022 (3а-468/2021) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КОПЕЙКА М.О.» к правительству Тульской области, Государственному учреждению Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КОПЕЙКА М.О.» (далее Общество) обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что является собственником встроенно-пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером "..." площадью 1 873,4 кв.м, расположенного по адресу: "...".

Полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 по состоянию на 01.01.2019 в размере 61 176 392,98 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает права и обязанности Общества как налогоплательщика.

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился в "...".

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № "...", выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания по состоянию на 01.01.2019 составляет 48 459 503 рублей.

На основании изложенного Общество просило установить кадастровую стоимость названного выше объекта недвижимости, равную его рыночной стоимости, в размере с учетом исправления оценщиком технической ошибки – 49 143 377 рублей.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании просила удовлетворить заявленные требования, выражая несогласие с результатами проведенной судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», правительства Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей административных ответчиков.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество является собственником встроенно-пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером "..." площадью 1 873,4 кв.м, расположенного по адресу: г. "...".

Данные обстоятельства подтверждаются договором № "..." купли-продажи недвижимости от "..." г., выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от "..." № "..." и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Согласно положениям пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Законом Тульской области от 24.11.2003 № 414-ЗТО (с последующими изменениями и дополнениями) на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 № 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации распоряжениями министерства имущественных и земельных отношений Тульской области № 4175 от 22.11.2019 и № 2427 от 30.11.2020 определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год, на 2021 год, в состав которых вошел и принадлежащий административному истцу объект недвижимости с кадастровым номером "..." (№ п/п "..." Перечня на 2020 год; № п/п "..." Перечня на 2021 год).

Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, вышеназванный объект недвижимости является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, исчисляемому из его кадастровой стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 № 477 в 2019 году (по состоянию на 1 января 2019 г.) государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "..." определена по состоянию на 01.01.2019 в размере 61 176 392,98 рублей (№ п/п "..." приложения 26 к данному Постановлению).

Указанная кадастровая стоимость внесена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 15.01.2020, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "..." № "...".

Статья 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился в "...".

В соответствии с отчетом об оценке № "...", выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "..." по состоянию на 01.01.2019 составляет 48 459 503 рубля.

Согласно письму оценщика "...", поступившему в ходе судебного разбирательства по делу, в отчете № "..." допущена неточность при расчете поэтажных площадей помещения, в связи с чем при перерасчете уточненных площадей помещения рыночная стоимость объекта с кадастровым номером "..." по состоянию на 01.01.2019 составит 49 143 377 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По ходатайству представителя административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2019, проведение которой поручено эксперту "..."

Согласно выводам, содержащимся в заключении № "..." названного эксперта, отчет "..." № "..." не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (при расчете в рамках доходного подхода не применена корректировка на состояние конструкций для аналога 2; выбранные объявления указаны без даты их публикации; неверный расчет площадей первого и второго этажа), что влияет на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "..." не подтверждается.

Экспертом после проведения дополнительного расчета была определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "..." по состоянию на 01.01.2019, которая составила 65 804 458 рублей.

В ходе судебного разбирательства по делу экспертом были проведены дополнительные исследования, согласно результатам которых рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером "..." по состоянию на 01.01.2019 составила 65 099 684 рубля.

Оценивая данное заключение эксперта с учетом его дополнения и корректировки в ходе судебного разбирательства по делу, суд относит его к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 82 КАС РФ, поскольку оно соответствует законодательству об экспертной и оценочной деятельности, является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, содержат ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Допрошенный судом эксперт "..." в судебном заседании подтвердил свои выводы как о несоответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, так и о превышении рыночной стоимости объекта оценки над оспариваемой кадастровой стоимостью.

Суд, вопреки утверждению стороны административного истца, полагает правильным суждение эксперта об ошибочности отказа оценщика от применения корректировки на физическое состояние объекта применительно к аналогу 2 при расчете арендной ставки, поскольку данный аналог расположен в здании 1917 года постройки, в то время как объектом оценки является помещение в здании 2003 года постройки, что, учитывая разницу в сроке эксплуатации (86 лет) объектов, предполагает элемент, влияющий на стоимость, и свидетельствует о неоднозначном толковании полученных результатов и нарушением п. 5 ФСО № 3, требования которого обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Ссылки административного истца на то, что в объявлении на данный аналог имеются сведения о хорошем ремонте, а анализ портала «»Яндекс карты» свидетельствует об отсутствии внешних признаков устаревания здания, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку в данном случае речь не идет о корректировках на ремонт и состояние отделки, и такие сведения в объявлениях не свидетельствуют о техническом состоянии конструкций объекта.

Доводы Общества о неприменении данного коэффициента на физическое состояние при использовании доходного подхода является необоснованным, в связи с тем, что при расчете арендной ставки в состав арендной платы, в зависимости от условий договора аренды, кроме признаваемого рынком дохода от сдачи в аренду объекта аренды, могут включаться расходы, связанные с эксплуатацией, а также компенсирующие потерю стоимости объекта аренды за счет износа и устаревания в течение срока действия договора аренды, а также затраты на модернизацию объекта в соответствие с изменяющимися требованиями к эксплуатации.

То обстоятельство, что оценщиком в ходе судебного разбирательства по делу были исправлены недостатки отчета при подсчете площадей помещения, указанные в экспертном заключении, при наличии иных указанных и установленных несоответствиях отчета, не является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, в отчете (стр. 42) оценщик, указывая на неактивность рынка коммерческой недвижимости в г. Туле, принимает корректировки для активного рынка, что, по мнению суда, не указывает на неправильность примененных корректировок, однако свидетельствует о несоответствии отчета п. 5 ФСО № 3, устанавливающего необходимость подтверждения информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки, а также то, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Доводы о недостатках экспертного заключения со ссылкой на невозможность применения судебным экспертом сравнительного подхода являются несостоятельными.

Так, исходя из положений пунктов 12 - 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников - объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок коммерческой недвижимости в "...", и из имеющихся предложений экспертом было отобрано 3 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. При этом экспертом обоснованно были применены корректировки на торг, на площадь, этаж расположения и на «красную» линию.

Применение в рамках сравнительного подхода названных корректировок не противоречит действующим стандартам оценки, выводы эксперта о необходимости их применения мотивировано не опровергнуты.

При этом суд находит обоснованными доводы эксперта о том, что применение им двух подходов к определению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу нежилого помещения с наибольшей точностью определяет реальную стоимость такого объекта на рынке, а отсутствие в отчете № "..." сведений, подтверждающих невозможность применения сравнительного подхода, привело к ошибкам в расчетах оценщика и занижению рыночной стоимости.

Доводы Общества об отсутствии в экспертном заключении правил отбора объектов-аналогов выводы экспертного заключения не опровергают, поскольку, принимая во внимание дополнительное экспертное исследование, объекты-аналоги подобраны экспертом корректно, и являются сопоставимыми с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

В заключении и дополнении к нему приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Туле в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2019 г.

Ссылка стороны административного истца о том, что примененный экспертом при сравнительном подходе в качестве аналога объект, расположенный по адресу: "...", является несопоставимым с объектом оценки, судом не может быть принята во внимание, поскольку при проведении дополнительного экспертного исследования при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом экспертом данный объект в качестве аналога не использовался, а полученный результат итоговой рыночной стоимости остался выше оспариваемой кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости.

Утверждение представителя административного истца о несопоставимости объекта оценки с аналогом 1 площадью 1 117,5 кв.м, расположенным по адресу: "...", в связи с тем, что продажа помещения производится не на открытом рынке, а на закрытой торговой площадке "...", суд находит несостоятельным, поскольку из объявления о продаже данного помещения не следует совершение сделки на закрытой торговой площадке, поскольку "..." указано в качестве контакта. Из объявления усматривается, что данное предложение размещено на открытом рынке, цена указана по состоянию на 30.10.2018 и такой объект принадлежит "...".

Что же касается используемого экспертом при доходном подходе в качестве аналога 3 помещение площадью 250 кв.м по адресу: "...", то какого-либо мотивированного обоснования некорректности применения данного аналога стороной административного истца суду не представлено. Сам факт того, что объект на фотоматериале в объявлении к данному аналогу не находится по вышеприведенному адресу на правильность проведенного экспертом расчета и достоверность полученного им результата не влияет.

Не может являться основанием для признания недостоверным экспертного заключения и позиция Общества о необходимости применения понижающей корректировки на вспомогательный тип помещений второго этажа оцениваемого объекта, поскольку исходя из данных Справочника оценщика недвижимости – 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» по ред. ФИО2, а также технического паспорта на объект оценки, площади второго этажа принадлежащего административному истцу помещения не являются вспомогательными. Кроме того, экспертом был принят максимальный коэффициент капитализации (15,4%), поскольку нежилое помещение имеет большую площадь, расположено на двух этажах, состоит из залов и подсобных помещений, которые сдаются в аренду совместно.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости суду не представлено, сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта как о несоответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, так и о превышении рыночной стоимости объекта оценки над оспариваемой кадастровой стоимостью, у суда не имеется.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета "..." от "..." № "...", в том числе принимая во внимание уточненный расчет площадей помещения, то, учитывая, что выводы данного отчета о размере рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 согласно заключению судебной оценочной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не подтвердились, а также вышеизложенные установленные судом обстоятельства, данный отчет к числу доказательств, подтверждающих достоверность указанной в отчете итоговой величины рыночной стоимости объекта с кадастровым номером "..." по состоянию на 01.01.2019, отнести нельзя.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером "..." рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости являлась меньше оспариваемой кадастровой стоимости, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку установление кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером "..." равной его рыночной повлечет увеличение размера подлежащего уплате налога, тогда как правовое положение налогоплательщика, исходя из общих положений Налогового кодекса Российской Федерации, не может быть ухудшено, то установление судом кадастровой стоимости названного выше объекта в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца, как налогоплательщика, будет ухудшено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером "..." равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 не имеется.

Отказывая в удовлетворении требований административного истца, на основании статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд оставляет понесенные Обществом по делу судебные расходы за счет административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «КОПЕЙКА М.О.» в удовлетворении административного искового заявления к правительству Тульской области, Государственному учреждению Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером "..." равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий