Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Хабаровский завод промышленности и гражданского домостроения» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, о восстановлении срока,

у с т а н о в и л:

АО «Хабаровский завод промышленности и гражданского домостроения» в административном исковом заявлении, предъявленном к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, оспаривает утвержденную по состоянию на 28.06.2013 года кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, находящихся по адресу: <адрес>. Общество просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что является собственником земельных участков, обязан платить земельный налог, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена по состоянию на 28.06.2013 года, на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, в размере 191 895 656,61 рублей, 10 776 668,49 рублей и 25 907 930,44 рублей (соответственно). Оценщиком определена рыночная стоимость этих объектов в размере 28 087 531 рубль, 2 246 517 рублей и 4 911 197 рублей (соответственно). Так как рыночная стоимость земельных участков ниже из кадастровой стоимости, то это повлияет на размер земельного налога. Административный истец просит восстановить пропущенный срок для оспаривания архивной кадастровой стоимости.

Определением судьи от 25.01.2022 года к участию в деле привлечены административный соответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края, - Герасимов Д.Г. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что государственный орган является ненадлежащим ответчиком. Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр утверждена кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на кадастровом учете по состоянию на 01.01.2012 года. Административный истец оспаривает кадастровую стоимость земельных участков, принятых на кадастровый учет 28.06.2013 года. Их кадастровую стоимость, в установленном статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности» порядке, определяло ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Также считает, что административным истцом пропущен срок для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной по состоянию на 28.06.2013 года, и ставшей на день обращения с заявлением архивной. Суду не представлены доказательства, подтверждающие, что для административного истца эта кадастровая стоимость является актуальной, затрагивает его права и обязанности. Полагает, что отчет об оценке не соответствует требованиям пунктов 15, 16 ФСО №1, пункту 5 ФСО №3, которые предписывают оценщику подбирать объекты-аналоги так, что бы исключить необходимость применять большого количества корректировок. Оценщик выбрал объекты-аналоги, которые отличаются от объекта оценки по ценообразующим факторам: дате проведения оценки/торгов, площади, оценочным зонам, местоположению, расположению относительно автомагистралей. Применение оценщиком корректировок по этим показателям не освобождает его от обязанности подбирать объекты-аналоги, сходные с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, - Китляев Р.А., просил в удовлетворении административного иска отказать. Считает, что оснований для восстановления срока для оспаривания архивной кадастровой стоимости земельных участков не имеется. АО «Хабаровский завод промышленного и гражданского домостроения» имело достаточно времени обратиться с таким заявлением в суд в период применения оспариваемой кадастровой стоимости для расчета земельного налога – до 01.01.2019 года. Наличие уважительных причин пропуска этого срока не подтверждено. Также считает, что не представлено надлежащего доказательства заявленного размера рыночной стоимости земельных участков.

В судебное заседание не явились представители административного истца, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», уведомленные о времени и месте его проведения. Так как явка этих лиц не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, руководствуясь положениями частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» выразил несогласие с административными исковыми требованиями. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № была определена учреждением по состоянию на 28.06.2013 года по формуле, приведенной в Методических указаниях, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 года № 222: произведение площади земельного участка и значения удельного показателя стоимости 1 кв.м. в кадастровом квартале. Удельные показатели кадастрового квартала № в г. Хабаровске утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр по итогам проведения государственной кадастровой оценке и не могут быть самостоятельно изменены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Полагает, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, так как не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости.

Заслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 28.06.2013 года на кадастровый учет поставлен земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения Хабаровского завода промышленного и гражданского домостроения, адрес: <адрес>, площадь 90 867 кв.м., кадастровый №. В Единый государственный реестр недвижимости 13.11.2013 года внесена запись о регистрации права собственности АО «Хабаровский завод промышленности и гражданского домостроения».

На кадастровый учет 28.06.2013 года принят земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения Хабаровского завода промышленного и гражданского домостроения, адрес: <адрес>, площадь 5103 кв.м., кадастровый №. В Единый государственный реестр недвижимости внесена 13.11.2013 года запись о регистрации права собственности АО «Хабаровский завод промышленности и гражданского домостроения».

На кадастровый учет 28.06.2013 года принят земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения Хабаровского завода промышленного и гражданского домостроения, адрес: <адрес>, площадь 12 268 кв.м., кадастровый №. В Единый государственный реестр недвижимости внесены записи: 13.11.2013 года о регистрации права собственности АО «Хабаровский завод промышленности и гражданского домостроения»; 29.10.2019 года о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом (часть 1 статьи 387, часть 1 статьи 388, часть 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым на территории городского округа «Город Хабаровск» с 01.01.2005 года введен земельный налог и установлены его ставки.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый и шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (части 1, 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр утверждены: результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, созданных на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2012 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края. Государственная кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон «Об оценочной деятельности»). Кадастровая стоимость применяется с 01.01.2015 года.

Вновь созданные земельные участки с кадастровыми номерами № приняты на государственный кадастровый учет 28.06.2013 года. В соответствии с установленным статьей 29.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказами Росреестра от 26.12.2011 года № П/531 и от 12.05.2015 года № П/210 порядком кадастровая стоимость этих объектов была определена актами ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по состоянию на 28.06.2013 года в размере 191 895 656,61 рублей, 10 776 668,49 рублей и 25 907 930,44 рублей (соответственно), путем умножения среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровом квартале № в городе Хабаровске на площадь объекта.

Положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы (часть 1 статьи 389, часть 1 статьи 390, абзац первый части 1 и абзац четвертый части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

АО «Хабаровский завод промышленного и гражданского домостроения» является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Следовательно, общество имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере, равном его рыночной стоимости. Поэтому суд, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», считает, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащих ему на праве собственности земельных участков.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В Единый государственный реестр недвижимости сведения об утвержденной по состоянию на 28.06.2013 года кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № внесены 11.09.2015 года, земельных участков с кадастровыми номерами № внесены 16.11.2015 года. Результаты кадастровой оценки применялись с 01.01.2015 года.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2016 года, полученные по итогам проведения очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами №. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2018 года, дата начала применения результатов государственной кадастровой оценки - 01.01.2019 года.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47 утверждены по состоянию на 01.01.2021 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и министерства имущественных отношений Хабаровского края. Приказ вступил в силу с 07.11.2021 года, результаты государственной кадастровой оценки применяются с 01.01.2022 года.

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснений, в случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

АО «Хабаровский завод промышленного и гражданского домостроения» 25.11.2021 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №. Уведомлением от 26.11.2021 года № 09-исх/21/13280 комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю уведомило заявителя об оставлении заявления без рассмотрения по тем основаниям, что установленный законом пятилетний срок оспаривания кадастровой стоимости истек.

В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости административный истец обратился 29.12.2021 года. На день обращения с административным иском в суд оспариваемая кадастровая стоимость была изменена и является архивной.

Обосновывая свои требования и заявление о восстановлении пропущенного срока для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, АО «Хабаровский завод промышленного и гражданского домостроения» сослалось на то, что налогоплательщику земельного налога предоставлено право возвратить излишне уплаченную сумму налога в течение трех лет со дня его уплаты.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (часть 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

В соответствии с частью 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» положения пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 01.01.2019 года.

Согласно части 2.1. статьи 52, части 1 статьи 78 Налогового кодекса РФ перерасчет сумм ранее исчисленного налога, указанного в пункте 1 статьи 15 (земельный налог) настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику. Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.Пунктом 4 статьи 57, пунктом 2 статьи 58, пунктом 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ установлено, что подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки. Налог подлежит уплате налогоплательщиками-организациями в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Авансовые платежи по налогу подлежат уплате налогоплательщиками-организациями в срок не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

Исходя из приведенных положений закона, кадастровая стоимость, измененная на основании принятого после 01.01.2019 года решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, будет учитываться при определении налоговой базы земельного налога начиная с даты начала её применения (статья 20.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», письмо ФНС России от 27.11.2018 года № БС-4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019»).

Конституционный Суд РФ (определения от 21.06.2001 года № 173-О, от 03.07.2008 года № 630-О-П, от 21.12.2011 года № 1665-О-О, от 26.03.2019 года № 815-О и др.) указал, что закрепление в статье 78 Налогового кодекса РФ трехлетнего срока давности для возврата излишне уплаченного налога не препятствует налогоплательщику в случае пропуска указанного срока обратиться в суд с иском о возврате из бюджета переплаченной суммы в порядке гражданского или арбитражного судопроизводства, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По смыслу положений Налогового кодекса РФ возврат налогоплательщику сумм излишне уплаченного налога невозможен без установления факта переплаты по налогу, которая, по общему правилу, может быть определена путем уточнения налогоплательщиком налоговых обязательств.

Утвержденная по состоянию на 28.06.2013 года кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, применялась при определении земельного налога за 2015, 2016, 2017 и 2018 года. В случае принятия после 01.01.2019 года судебного решения об определении этой кадастровой стоимости в размере рыночной АО «Хабаровский завод промышленного и гражданского домостроения» приобретает право обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчете земельного налога, уплаченного за эти налоговые периоды. Поэтому суд считает, что право оспорить утвержденную по состоянию на 28.06.2013 года кадастровую стоимость земельных участков административным истцом на день обращения с таким заявлением не утрачено.

Основываясь на приведенных положениях норм материального права, данных Конституционным судом РФ разъяснениях, суд признает позицию административного ответчика Правительства Хабаровского края и заинтересованного лица администрации города Хабаровска о пропуске без уважительных причин АО «Хабаровский завод промышленного и гражданского домостроения» срока для оспаривания архивной кадастровой стоимости, несостоятельной, основанной на неверном толковании норм материального права. Заявление административного истца о восстановлении срока для оспаривания архивной кадастровой стоимости является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» Селивановым К.А. (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 13.12.2007 года является членом саморегулируемой организация оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахованы) по состоянию на 28.06.2013 года, о чем 19.11.2021 года составлен отчет об оценке № 633/2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № определялась по состоянию на 28.06.2013 года, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 633/2021 от 19.11.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации доходов (земельной ренты), так как в открытом доступе имеется достаточное количество информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с ним расходы. Отказ от использования затратного и сравнительного подходов, и иных методов в рамках доходного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 47-50 отчета).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15, 16, 17 ФСО №1). Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (подпункт «в» пункта 23 ФСО 7).

Оценщик проанализировал рынок земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку за период с 01.03.2012 года по 28.06.2013 года, и степень эффективности использования предметов оценки. В качестве аналогов для определения величины годового размера арендной платы за объекты оценки в рамках доходного подхода оценщиков выбрано 5 результатов состоявшихся торгов за право на заключение договоров аренды земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку.

Для определения величины годовой земельной ренты оценщик сопоставил объекты-аналоги по основным критериям: тип объекта – земельные участки (в качестве аналогов не рассматривались те участки, на которых на дату оценки имелись какие-либо постройки или объекты капитального строительства); условия продажи – период проведения торгов с 01.03.2012 года по 28.06.2013 года; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования (с учетом градостроительной зоны расположения объекта оценки) – рассматривались только земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, и расположенные не в общественно-деловых и жилых зонах г. Хабаровска. Градостроительные зоны, в которых могут располагаться аналоги – это производственные (К-1, К-2, П-1, П-2 и П-3), если основные виды разрешенного использования в этих зонах являются наиболее сопоставимыми. По этим критериям оценщик корректировки стоимости аренды не вносил, так как они сопоставимы как у объектов-аналогов между собой и с объектом оценки.

Корректировка размера арендной платы объектов-аналогов произведена оценщиком по критериям сравнения: «дата оценки/аренды (торгов)», «местоположение», «площадь», «расположение относительно автомагистралей».

На основании полученных результатов был проведен анализ изменения цены 1 кв.м. продажи и скорректирована стоимость продажи в процентах. Предельная погрешность по набору скорректированных цен объектов-аналогов была определена распределением Стьюдента. По итоговым результатам к дальнейшему согласованию приняты объекты-аналоги №№ 1, 3 4, 5, а аналог № 2 из последующего расчета исключен.

Осуществив «взвешивание» полученных результатов, присвоив каждому объекту-аналогу весовой коэффициент в зависимости от степени сходства с объектами оценки, умножив скорректированную величину арендной платы каждого объекта-аналога на его удельный вес, и, разделив полученное значение на суммарное значение удельных весов аналогов, оценщик рассчитал рыночную величину годового размера арендной платы, которые возможно получить за объекты оценки: земельный участок с кадастровым номером № – 6 269 823 рубля; земельный участок с кадастровым номером № – 469 479 рублей; земельный участок с кадастровым номером № – 1 042 780 рублей.

Для расчета величины ренты оценщик уменьшил доход от сдачи земельных участков в аренду на расходы собственника - на размер земельного налога. Его расчет произведен из размера кадастровой стоимости объектов оценки по состоянию на 28.06.2013 года, что в денежном выражении составило: для земельного участка с кадастровым номером № – 4 926 553 рублей; для земельного участка с кадастровым номером № – 394 039 рублей; для земельного участка с кадастровым номером № – 861 424 рубля.

Коэффициент капитализации определялся оценщиком методом кумулятивного построения, и составил для оцениваемых земельных участков 0,1754.

После проверки и согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 28.06.2013 года определена оценщиком в размере: -28 087 531 рубль для кадастрового номера №; - 2 246 517 рублей для кадастрового номера №; -4 911 197 рублей для кадастрового номера №.

Содержание отчета об оценке № 633/2021 от 19.11.2021 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Вопреки доводам административного ответчика различие объектов-аналогов между собой и с объектами оценки по оценочным зонам, датам заключения договоров аренды, площади было устранено применением корректировок «на площадь», «на местоположение», «на дату аренды», что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 20.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, изменяемая вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости. Поэтому, установленная принятым после 01.01.2019 года решением суда кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № применяется для налоговых правоотношений по уплате земельного налога, начиная с 01.01.2015 года (даты начала применения кадастровой стоимости) и до 01.01.2019 года (даты начала действия кадастровой стоимости, утвержденной по результатом новой государственной кадастровой оценки).

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление акционерного общества «Хабаровский завод промышленного и гражданского домостроения» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, о восстановлении срока, удовлетворить.

Восстановить акционерному обществу «Хабаровский завод промышленного и гражданского домостроения» срок для оспаривания архивной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить утвержденную по состоянию на 28.06.2013 года кадастровую стоимость земельного участка кадастровый №, площадь 90 867 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения Хабаровского завода промышленного и гражданского домостроения, адрес: <адрес>, в размере рыночной стоимости 28 087 531 рубль.

Установить утвержденную по состоянию на 28.06.2013 года кадастровую стоимость земельного участка кадастровый №, площадь 5103 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения Хабаровского завода промышленного и гражданского домостроения, адрес: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 246 517 рублей.

Установить утвержденную по состоянию на 28.06.2013 года кадастровую стоимость земельного участка кадастровый №, площадь 12 268 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения Хабаровского завода промышленного и гражданского домостроения, адрес: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 911 197 рублей.

Установленная решением суда кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2015 года и до 01.01.2019 года.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 25 ноября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда