Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

Администрация г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором указали, что по заявлению ООО «Бета», ООО «Анкор-плюс» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 24 августа 2015 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ... определив её в размере ... рублей. По мнению административных истцов, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка на 42%, и, как следствие, уменьшение размера земельного налога, зачисляемого в бюджет г. Ростова-на-Дону.

Администрация и ДИЗО г. Ростова-на-Дону просили суд признать незаконным и отменить решение Комиссии от 24 августа 2015 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, исключить сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости объекта из государственного кадастра недвижимости, восстановив в нем ранее существовавшие сведения о кадастровой стоимости земельного участка в сумме ... рублей.

Определением судьи Ростовского областного суда от 10 декабря 2015 года отказано в принятии административного иска со ссылкой на то, что законодательством не предусмотрено право органов, представляющих интересы муниципального образования, обращаться в суд с административным иском, направленным на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, не находящегося в муниципальной собственности.

Постановлением президиума Ростовского областного суда от 6 октября 2016 года определение судьи от 10 декабря 2015 года отменено с указанием на то, что Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П отдельные положения ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они препятствуют органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости объекта, не находящегося в собственности муниципального образования.

Во исполнение постановления президиума судом первой инстанции административное исковое заявление 17 октября 2016 года принято к производству суда.

В судебном заседании представители Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО1 и ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО2 поддержали административный иск.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО3 не признала заявленные требования.

Представители заинтересованных лиц ООО «Бета» и ООО «Анкор-плюс» ФИО4, ФИО5, ООО «Бета» - ФИО6 просили отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель административного ответчика Комиссии в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела Комиссия извещена должным образом. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Судом установлено, что существовавший до марта 2016 года земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – административные здания, в отношении кадастровой стоимости которого вынесено оспариваемое решение Комиссии, находился в общей долевой собственности ООО «Бета» и ООО «Анкор-плюс». Кадастровая стоимость этого земельного участка была установлена в сумме ... рублей.

30 июля 2015 года Общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 18 мая 2015 года № ..., составленный оценщиком ...., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей.

В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации ... от 22 мая 2015 года.

24 августа 2015 года Комиссия, рассмотрев заявление Общества, приняла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Комиссия признала установленным, что представленный отчет об оценке соответствует требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Комиссия также признала соответствующим законодательству.

Протоколом № 28 заседания Комиссии от 24 августа 2015 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263.

В целях проверки соответствия отчета требованиям законодательства судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ....

По результатам исследования в заключении от 6 декабря 2016 года № ... эксперт ... сделала вывод о том, что отчет об оценке от 18 мая 2015 года № ..., выполненный оценщиком ...., не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, по мнению эксперта, оценщиком допущены требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

Для выявления степени влияния нарушений на стоимость объекта экспертом была определена рыночная стоимость земельного участка, которая, по подсчетам эксперта, составила ... рубля, что находится в пределах диапазона, определенного оценщиком в отчете от 18 мая 2015 года № ...

Допрошенная в судебном заседании эксперт ... пояснила, что перечисленные нарушения фактически не повлияли на размер рыночной стоимости, определенный оценщиком. Расчеты, проведенные экспертом с использованием сравнительного подхода, подтверждают правильность содержащегося в отчете вывода о размере рыночной стоимости.

Основания подвергать сомнению заключение и пояснения эксперта в судебном заседании отсутствуют.

Оценивая имеющиеся доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ в их совокупности, суд отмечает следующее.

В заключении судебной экспертизы отмечено, что в сравнительной таблице 9 на стр. 42 отчета об оценке неверно указана площадь объекта-аналога № 3, а в отношении объекта-аналога № 7 ошибочно указано, что на земельном участке имеются все коммуникации, тогда как согласно тексту объявления центральная канализация проходит по меже. Эксперт констатировал, что это привело к погрешности в дальнейших расчетах.

Вместе с тем, из заключения специалиста ... (т. 3 л.д. 34-61) следует, что указанные ошибки повлекли не занижение, а напротив, увеличение итоговой величины рыночной стоимости (налоговой базы) на 1% и не могли отрицательно сказаться на интересах муниципального образования, в бюджет которого зачисляется земельный налог. Эксперт .... при допросе в судебном заседании подтвердила, что при устранении отмеченных выше ошибок расчетная сумма была бы ниже.

Содержащиеся в экспертном заключении замечания, касающееся недостаточно полного, по мнению эксперта, описания анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране, экологических факторов на стоимость объекта, использование оценщиком при общем анализе рынка частично данных за 2010-2011 годы, статьи, опубликованной в 2005 году, носят формальный характер и не свидетельствуют о существенных нарушениях, влияющих на выводы о размере рыночной стоимости. Кроме того, в отчете оценщиком приведены объяснения по поводу использования той или иной информации.

Другие изложенные в заключении эксперта замечания и некоторая разница в величине рыночной стоимости земельного участка объективно обусловлены использованием различных методов при проведении оценки, не противоречащих Закону и федеральным стандартам оценки.

Судебным экспертом, проводившим альтернативный расчет, рыночная стоимость того же земельного участка определена в размере ... рубля с отличием от стоимости, определенной оценщиком, на 4,6 процента. Эксперт .... при допросе в судебном заседании пояснила, что при оценке рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная величина, наличие интервала неизбежно, колебание цены в указанном минимальном интервале свидетельствует о том, что рыночная стоимость рассчитана оценщиком правильно.

Наличие одних лишь формальных нарушений в отчете об оценке не является достаточным основанием для удовлетворения административного иска.

В силу ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам 22 Кодекса (ст. 218-228 КАС РФ).

С учетом положений, закрепленных в ч. 2 ст. 227 КАС РФ решение об удовлетворении административного иска по данной категории дел может быть вынесено при наличии одновременно двух условий: признания оспариваемых действий или решения не соответствующими нормативным правовым актам и установления факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

В судебном заседании не нашло подтверждения наличие в отчете об оценке, представленном Обществом в Комиссию, таких нарушений ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или федеральных стандартов оценки, которые привели бы к неправильным выводам оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка, и, как следствие, к установлению Комиссией кадастровой стоимости объекта в заниженном размере.

Суд также обращает внимание на то, что земельный участок с кадастровым номером ... в марте 2016 года прекратил своё существование, вошел в состав объединенного земельного участка с кадастровым номером ..., имеющего другие количественные и качественные характеристики (т. 1 л.д. 183-190). На величину кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка оспариваемое решение Комиссии влияния не оказало. Его кадастровая стоимости определена органом кадастрового учета в порядке ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с применением утвержденного в нормативном порядке Правительством Ростовской области удельного показателя кадастровой стоимости.

Следовательно, основания для вывода о том, что в результате принятия Комиссией оспариваемого решения нарушены интересы муниципального образования, в бюджет которого зачисляются платежи по земельному налогу, отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Комиссии, исключении из ГКН установленной этим решением кадастровой стоимости и восстановлении ранее существовавших сведений о кадастровой стоимости в сумме ... рублей должно быть отказано.

По результатам рассмотрения дела суд возлагает судебные расходы на административных истцов в равных долях.

... представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в сумме ... рублей. Данная сумма запрошена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Отказать в удовлетворении административных исковых требований Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 августа 2015 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.метров, расположенного по адресу: ... в сумме ... рублей; об исключении сведений об установленной этим решением Комиссии кадастровой стоимости земельного участка и восстановлении в государственном кадастре недвижимости ранее существовавших сведений о кадастровой стоимости земельного участка в сумме ... рублей.

Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ... оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме ... рублей.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу ... оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 30 января 2017 года.

Судья О.А.Руднева