Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «ТехмонтажСервис» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером № назначение - нежилое, 4-х этажное, общей площадью 3214,1 кв.м, инв.№ 1959, лит.А,А1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года в размере 63908000 (Шестьдесят три миллиона девятьсот восемь тысяч) рублей,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «ТехмонтажСервис» (далее - АО «ТехмонтажСервис») обратилось в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований АО «ТехмонтажСервис» указало, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости - административное здание с кадастровым номером №, назначение - нежилое, 4-х этажное, общей площадью 3214,1 кв.м, инв.№ 1959, лит.А,А1, расположенное по адресу: <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость вышеуказанного здания составляет 202567046,61 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Кадастровая стоимость данного здания установлена на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». Административный истец указывает в административном исковом заявлении о том, что кадастровая стоимость здания, внесенная в ЕГРН, превышает его рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество организаций.

По заявлению АО «ТехмонтажСервис» оценщиком ООО «Центр экспертов» был составлен отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, составляет по состоянию на 05.06.2011 года 63908000 рублей.

В административном исковом заявлении административный истец АО «ТехмонтажСервис», ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просит требования удовлетворить.

При рассмотрении административного дела в Нижегородском областном суде 09.08.2018 года представитель АО «ТехмонтажСервис» ФИО1 требования административного искового заявления поддержала, просила административное исковое заявление удовлетворить по указанным в нем основаниям. С учетом замечаний, содержащихся в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 07.06.2018 года №787/2018 на отчет об оценке, заявила ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы. Ходатайство удовлетворено, по делу назначена экспертиза об определении рыночной стоимости спорного нежилого здания.

При рассмотрении дела в суде 01.10.2018 года представитель АО «ТехмонтажСервис» ФИО1 требования административного искового заявления также поддержала, пояснила суду о том, что согласна с заключением эксперта ФИО2 Просила кадастровую стоимость здания установить в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта в размере 73880000 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

В судебное заседание другие лица, привлеченные к участию в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения административного дела были извещены в соответствии с требованиями главы 9 КАС РФ.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 (т.1 л.д.242-245).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. По настоящему административному делу оно кадастровую стоимость здания не определяло. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя с учетом позиции, отраженной в отзыве (т.2 л.д.10-13).

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области в суд представлена информация относительно спорного здания, а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости и о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т.2 л.д.21-27).

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на административное исковое заявление в суд не поступили.

Обсудив доводы административного искового заявления, заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30 Налог на имущество организаций») налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.

Пунктом 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

На территории Нижегородской области принят Закон Нижегородской области от 27 ноября 2003 года №109-З «О налоге на имущество организаций», устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ.

Из материалов дела следует, что акционерное общество «АО «ТехмонтажСервис» является собственником здания с кадастровыми номером №, назначение: нежилое здание, наименование: нежилое административное здание, площадью 3214,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.03.2012 года (т.1 л.д.12), а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.08.2018 года, представленной по запросу суда (т.2 л.д.24-26).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № затрагивают права и обязанности административного истца АО «ТехмонтажСервис».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 202567046,61 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (т.2 л.д.27).

Из представленной в суд выписки из Приложения №1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № была утверждена данным постановлением в размере 202567046,61 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (т.1 л.д.244-245).

Из сообщения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области также следует, что данное нежилое здание является ранее учтенным объектом недвижимости применительно к постановлению Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)», которым утверждена его кадастровая стоимость. Поставлено на государственный кадастровый учет 09.09.2010 года как ранее учтенное. Изменения в учетные характеристики вышеуказанного объекта недвижимости, влекущие за собой изменение кадастровой стоимости, не вносились (т.2 л.д.21-23).

В связи с этим суд полагает, что по настоящему административному делу применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость нежилого здания может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года.

Заявление АО «ТехмонтажСервис» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области об установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости поступило 16.05.2018 года. Решением Комиссии от 07.06.2018 года №787/2018 заявление АО «ТехмонтажСервис» было отклонено. Таким образом, предусмотренный законом досудебный порядок АО «ТехмонтажСервис» соблюден (т.1 л.д.222-224).

Административным истцом АО «ТехмонтажСервис» в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости здания от 27.04.2018 года №01/04-18-1, составленный оценщиком ООО «Центр экспертов» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость здания составляет 63908000 рублей (т.1 л.д.15-221).

Как указано в данном решении, по ходатайству административного истца с учетом замечаний, содержащихся в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 07.06.2018 года №787/2018, судом по настоящему делу было назначено проведение оценочной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка 24» ФИО2 от 17.09.2018 года рыночная стоимость здания с кадастровыми номером № назначение: нежилое здание, наименование: нежилое административное здание, площадью 3214,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 73880000 рублей (т.2 л.д.67-196).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости здания и экспертное заключение, суд полагает, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, должна быть установлена с учетом результатов, указанных в заключении эксперта.

При этом суд исходит из следующего.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость данного нежилого здания экспертом ООО «Оценка 24» ФИО2 определялась с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

В экспертном заключении от 17.09.2018 года эксперт ФИО2 подробно описал объект оценки, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение здания, его площадь, характеристики конструктивных элементов, физическое состояние здания, зарегистрированное право. Объект оценки расположен на <адрес> расположен в районе жилой застройки. Транспортная доступность к объекту оценки осуществляется по асфальтированной дороге, возможен круглогодичный проезд. Объектом оценки является отдельностоящее четырехэтажное здание (четыре надземных этажа и один подземный этаж) площадью 3214,1 кв.м. Здание оборудовано центральным отоплением, электроснабжением, водоснабжением, канализацией. Внутренняя отделка - «бюджетный вариант». Год постройки здания - 1965 год. Текущее использование - административное (офисное, учебное). Физический износ здания определен в размере 40%. Дано описание конструктивных элементов здания (таблица 1).

Наиболее эффективным использованием признано использование объекта оценки в качестве административно-офисного здания (т.2 л.д.77-78).

Экспертное заключение содержит подробное описание процесса оценки здания.

Приведено обоснование выбора подходов и методов при проведении оценки.

Оценка нежилого здания проведена экспертом с применением сравнительного подхода, затратного подхода и доходного подхода. При этом эксперт обосновал применение подходов к оценке (т.2 л.д.79-80).

При определении рыночной стоимости затратным подходом, в основе которого лежит принцип замещения, эксперт определил стоимость строительства объекта, аналогичного объекту оценки, определил необходимые затраты с зачетом износа и устареваний. В рамках затратного подхода рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составила 69686672 рубля по состоянию на 05.06.2011 года (т.2 л.д.82-93).

При определении рыночной стоимости сравнительным подходом экспертом применен метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога, наиболее схожих по ценообразующим факторам с объектом оценки (т.2 л.д.98). Обосновано применение поправочных коэффициентов. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость здания определена экспертом в размере 86995251 рубль (т.2 л.д.94-114).

При определении рыночной стоимости доходным подходом эксперт использовал метод прямой капитализации. Экспертом определен чистый операционный доход и установлена ставка капитализации. Для определения чистого дохода экспертом была определена величина арендной ставки путем прямого анализа сложившихся цен на рынке аренды зданий административно-офисного назначения. В рамках доходного подхода рыночная стоимость здания установлена в размере 67184449 рублей (без учета НДС) (т.2 л.д.115-129).

Экспертом было проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки.

Таким образом, экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные экспертом сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Само заключение судебной экспертизы, определившее величину рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы эксперта аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Эксперт ФИО2 является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», включен в реестр 21.12.2007 года, регистрационный номер 002092, свидетельство от 09.12.2016 года. Имеет специальное образование и стаж работы в оценочной деятельности 15 лет. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 25.01.2018 года №002365-1 по направления «Оценка недвижимости» (т.1 л.д.68, л.д.194-196).

Эксперт ФИО2 был предупрежден судом об уголовной ответственности за составление заведомо ложного экспертного заключения (т.2 л.д.66, 69).

Сведений о том, что эксперт ФИО2 является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником административного истца - АО «ТехмонтажСервис», лицом, имеющим имущественный интерес в объекте экспертизы, а также сведений об иных обстоятельствах, которые бы не позволяли данному лицу составлять экспертное заключение, у суда не имеется.

Лица, участвующие в деле, своих возражений относительно заключения эксперта ФИО2 суду не представили.

Суд не может принять в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного нежилого здания, отчет об оценке рыночной стоимости здания, составленный оценщиком ООО «Центр экспертов» ФИО5 При этом суд принимает во внимание, что комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области в решении от 07.06.2018 года №787/2018 указано на наличие недостатков в отчете об оценке рыночной стоимости здания от 27.04.2018 года №01/04-18-1, составленном оценщиком ООО «Центр экспертов» ФИО5, отчет признан не соответствующим требованиям законодательства об оценке, в том числе указывается о том, что в отчете об оценке задание на оценку не соответствует требованиям ФСО №7, отсутствует необходимая информация об оценщике, отсутствует обоснование технического состояния объекта оценки, часть ссылок не содержит сведений о дате подготовки информации, на страницах 33 и 36 отчета приведена недостоверная информация относительно объекта исследования и земельного участка, наименование и нумерация разделов отчета носит хаотичный характер, неинформационно описание доступных для оценки объектов-аналогов, неправильно подобраны корректировки к объектам-аналогам (пункты 1-14 решения Комиссии) (т.1 л.д.222-224).

Кроме того, как указано выше, представитель административного истца согласен с заключением эксперта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 24.18, Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение административного истца АО «ТехмонтажСервис» № в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области имело место 16.05.2018 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0070142:87 необходимо считать 16.05.2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «ТехмонтажСервис» по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровыми номером №, назначение: нежилое здание, наименование: нежилое административное здание, площадью 3214,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 73880000 (Семьдесят три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 16.05.2018 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 01 октября 2018 года.

Судья М.А. Кручинин