Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-507/2017 по административному исковому заявлению ООО «Потенциал» к Управлению Росреестра по Самарской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Администрации г.о.Самара, ООО «<данные изъяты>» о признании несоответствующим нормативным правовым актам решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителя ООО «Потенциал» ФИО3,

представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО4,

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – ФИО5,

Администрации г.о. Самара – ФИО6,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Потенциал» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Потенциал» решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении заявления ООО «Потенциал» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного им заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» № от 15.12.2016 года.

Представитель административного истца ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ. поддержал в судебном заседании заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО4, действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГ. исковые требования не признала и указала, что отчет об оценке не соответствует федеральному законодательству об оценочной деятельности, просила принять во внимание доводы решения Комиссии.

Представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – ФИО5, просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку не подтвержден факт соответствия отчета требованиям законодательства.

Представитель администрации г.о. Самара – ФИО6 возражала против удовлетворении исковых требований.

Правительство Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, ООО «<данные изъяты>» не обеспечили участие в судебном заседании своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, оценщика ФИО2, специалиста ООО «<данные изъяты>» - ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня принятия оспариваемого решения.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена полномочиями по проверке отчета об оценке рыночной стоимости.

29.12.2016 года ООО «Потенциал», являясь собственником земельного участка, обратилось в комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 1 328 042 рубля, приложив к заявлению полный пакет документов, предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в том числе отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>».

Кадастровая стоимость земельного участка на момент обращения с заявлением была установлена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» определена по состоянию на 01.01.2013г. в размере 4 373 060 рублей.

Основанием для отклонения заявления ООО «Потенциал» явилось то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами.

Комиссия, указала, что анализ факторов стоимости «коммуникации» не соответствует информации по сегменту рынка объекта оценки – нарушен п.22 ФСО №7; оценщик исключает из стоимости объекта оценки коммуникации, при этом в объектах-аналогах они присутствуют, соответствующие корректировки не введены. Отсутствует логика в действиях оценщика при описании и учете стоимости коммуникаций п.22 и 25 ФСО №7; из описания оценщиком видов использования по градостроительному зонированию зоны ПК, земельные участки в указанных зонах могут иметь различные виды использования из, как минимум, двух сегментов рынка – производственного и коммерческого. При этом оценщик указывает на характеристики объектов оценки по виду использования – в соответствии с зоной ПК. Таким образом, выбор аналогов не обоснован, правила отбора отсутствуют. Нарушен п. 22 ФСО №7.

Оценивая обоснованность принятия комиссией решения, суд принимает во внимание следующее.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Вместе с тем, в соответствии с положениями ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные, в том числе, путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов, электронные документы.

В подтверждение обоснованности требований о признании решения Комиссии незаконным суду представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненный оценщиком ФИО2

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГ. в качестве свидетеля – оценщик ФИО2 суду пояснил, что для расчета стоимости земельного участка им использовался сравнительный подход. На осмотр земельного участка выезжал его помощник. Наличие на спорном земельном участке электричества не имеет значения для оценки спорного участка, поскольку земельный участок оценивался как условно свободный. У объекта-аналога № имеются коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, поэтому применена корректировка -8%. Оцениваемый земельный участок был отнесен к сегменту рынка производственного назначения, поскольку он расположен в зоне ПК-1 (зона производственно-коммунальных объектов). Расположенная на земельном участке АЗС не приносит большого дохода, поскольку находится на окраине зоны и расположена далеко от интенсивной трассы. Оценивался земельный участок с точки зрения того, что рядом находятся аналогичные производственные земли и их стоимость не дорогая.

Выводы, сделанные оценщиком в отчете, его пояснения в судебном заседании противоречат требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29 июля 1998 года отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 20 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно подпунктам «а», «б», «в», «г» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное ля оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и /или/ предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости /единицы сравнения/, в частности, цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В качестве основных критериев для подбора объектов-аналогов оценщик выбрал следующие параметры: земельный участок должен быть отнесен к промышленно-коммунальной зоне; площадь земельного участка должна быть сопоставима с площадью объекта оценки; объекты-аналоги должны быть локально приближены к местоположению объекта; цены на земельные участки должны быть максимально приближены к средним ценовым диапазонам земельных участков района, в котором расположен объект-аналог.

В качестве объектов-аналогов им отобраны земельные участки, имеющие категорию земель населенных пунктов, расположенные в промышленно-коммунальной зоне.

При этом из отчета и приложенных к нему фотографий невозможно определить, что оцениваемый земельный участок находится в производственно-коммунальной зоне. На странице № отчета содержится краткое описание оцениваемого земельного участка, в котором не отражены качественные и количественные характеристики земельного участка, его местоположение, наличие на нем улучшений, коммуникаций. В отчете об оценке указано, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет назначение: земли населенных пунктов, занимаемый автозаправочной станцией.

Вопреки требованиям федерального стандарта оценки №7 оценщик оценил земельный участок без учета его фактического использования под АЗС и подобрал объекты-аналоги, не сопоставимые с исследуемым объектом по назначению. Подбор объектов-аналогов промышленного, а не коммерческого назначения привел также к неправильному применению скидки на торг: оценщиком применена скидка для земельных участков промышленного назначения в размере 13%, в то время как для коммерческих объектов она составляет 10%. В результате подбора не сопоставимых с исследуемым объектом аналогов величина рыночной стоимости объекта оценки оказалась необоснованно заниженной.

Наличие коммуникаций на земельном участке оценщик приводит в качестве одного из ценообразующих факторов и указывает, что объект –аналог № имеет электроснабжение и водоснабжение, остальные аналоги не имеют коммуникаций, а объект оценки оценивается как условно свободный.

Между тем, из его же пояснений следует, что объект оценки имеет электроснабжение, однако, обоснование отказа от применения корректировок на коммуникации в отношении аналогов, не имеющих коммуникаций, в отчете не приведено.

Вместе с тем, ФБУ Российский Федеральный Центр Судебной Экспертизы при Министерстве юстиции РФ в информационном письме от ДД.ММ.ГГ.№ рекомендует при установлении рыночной стоимости объектов недвижимости особое внимание обращать на наличие/отсутствие/ на земельном участке коммуникаций на дату оценки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 КАС РФ специалистом является лицо, обладающее специальными знаниями и /или/ навыками и назначенное судом для дачи пояснений, консультаций и оказания иной непосредственной помощи при исследовании доказательств и совершении иных процессуальных действий по вопросам, требующим соответствующих знаний и /или/ навыков.

Согласно пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы.

Для получения консультации по делу был привлечен специалист ООО «<данные изъяты>» - ФИО1, которая, будучи опрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГ. пояснила, что основным недостатком в отчете, существенно влияющим на величину рыночной стоимости земельного участка, является неправильный подбор объектов-аналогов. Объекты-аналоги промышленного назначения не сопоставимы с исследуемым объектом, поскольку исследуемый объект предназначен для коммерческого использования- под АЗС. Оценщик в качестве объектов-аналогов должен был выбрать земельные участки под придорожный сервис либо торгово-коммерческого назначения. Неправильный выбор объектов-аналогов повлек неверное применение корректировки на торг и на коммуникации. Кроме того, в отчете не введены корректировки на коммуникации, вследствие чего вывод комиссии о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, является обоснованным.

Вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности судом ставился на обсуждение, ходатайств о назначении судебной экспертизы стороны не заявили.

Оценивая доказательства в соответствии с требованиями ст.60-61 КАС РФ суд приходит к выводу, что выводы комиссии о несоответствии отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки являются обоснованными, в связи с чем полагает, что решение комиссии, отклонившее заявление ООО «Потенциал» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не может быть признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.218-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Отказать в удовлетворении требований ООО «Потенциал» о признании несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы ООО «Потенциал» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от 23.01.2017 года и обязании Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области повторно рассмотреть ранее поданное заявление ООО «Потенциал».

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.