Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе судьи Е.А.Бузыновской, рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Али» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Али» в административном исковом заявлении оспаривает кадастровую стоимость земельного участка, имеющего площадь 10 298,4 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что земельным участком владеет на праве аренды, договор №1130 заключен с Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска. Базовой ставкой для определения размера арендной платы является кадастровая стоимость объекта аренды. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года. Отчетом об оценке от 10.10.2019 года № З-419-19Х определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, размер которой существенно ниже размера утвержденной на туже дату кадастровой стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере его рыночной стоимости, что позволит защитить его права на уплату арендной платы в разумных размерах.

Представители административного истца ООО «Али», административных ответчиков - министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, и заинтересованного лица администрации города Хабаровска, в судебное заседание не явились, о рассмотрении заявления уведомлены своевременно и надлежащим образом. Исходя из того, что явка лиц, участвующих в деле, не является обязательной в силу закона и не признана судом таковой, что причина их неявки не вызвана уважительными причинами, суд рассмотрел административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства (часть 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В письменных возражениях министерство имущественных отношений Хабаровского края выразило несогласие с предъявленными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик применил сравнительный подход, который, в соответствии с пунктом 13 ФСО № 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Для проведения оценки оценщиком отобраны 5 объектов-аналогов, которые существенно отличаются от объекта оценки по площади, при составлении отчета не учтены такие стоимостные факторы как транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры). Объекты-аналоги отобраны с использованием источников информации: еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска журнала «Вся недвижимость Хабаровска», интернет-ресурса «Фарпост-барахолка», сайта объявлений «Авито», в которых отсутствуют сведения о кадастровых номерах земельных участков, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования (зонирования) этих объектов. При расчете корректировок «на дату продажи/предложения», оценщик использовал сведения из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года», придя к необоснованному выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям рыночной стоимости земельных участков. Такой способ расчета корректировки не отвечает требованиям пункта 25 ФСО № 7. Таким образом, оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам определяющим их стоимость, с объектом оценки, что является нарушением пункта 14 ФСО №1, п.п. «б» пункта 22 ФСО № 7,

В письменных возражениях представитель администрации города Хабаровска не согласился с заявленными административными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В отчете об оценке указано, что земельные участки – объекты-аналоги №№ 4, 5, 6, являются незастроенные. Фактически, и об этом имеются сведения в Росреестре и на Яндекс-картах, на них возведены строения. Поэтому эти земельные участки не могли быть предметами сделки без учета находящихся на них строениях. Следовательно, учитываемая оценщиком рыночная стоимость этих объектов-аналогов является стоимостью не только земельных участков, а и стоимостью объектов капитального строительства. Поэтому эти земельные участки не могли быть использованы в качестве аналогов, так как по своим характеристикам не сопоставимы с объектом оценки (не аналогичны ему).

Заинтересованное лицо считает, что оценщиком неверно рассчитана корректировка «на расположение относительно автомагистралей» для объекта-аналога №4. Оценщик исходил из того, что этот земельный участок расположен на красной линии автодороги, хотя фактически он находится внутри квартала. Все эти обстоятельства свидетельствуют, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 10 ФСО №1, п.п. «б» пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО №3, его содержание вводит в заблуждение пользователей. Поэтому этот документ не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку не отвечает требованиям достоверности.

Изучив представленные сторонами письменные доказательства, дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к следующим выводам.

Согласно материалам административного дела с 12.11.2005 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10 298,00 кв.м., находящийся в г.Хабаровске, примерно в 322,0 м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под гостевую автостоянку. Сведения о собственнике земельного участка отсутствуют.

На основании договора аренды №1130 от 28.10.2008 ООО «Али» владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером №. Договор аренды заключен на период с 28.10.2008 года по 27.10.2009 года, зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 26.03.2008 года.

Уведомлением от 25.12.2019 года № 17-06/15580 администрация города Хабаровска (департамент муниципальной собственности г. Хабаровска) известила ООО «Али» о возобновлении договора аренды № 1130 от 28.10.2008 года на тех же условиях на неопределенный срок.

В пунктах 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.п. 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с условиями договора аренды, положениями постановлений Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" (действовавшем до 31.12.2019 года) и от 19.12.2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края» (вступившего в действие с 01.01.2020 года), ООО «Али» обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком, размер которой определяется по формуле: значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. В Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которая определена по состоянию на 01.01.2016 года в размере 29 448 778,68 рублей.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года №441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Али» вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, юридическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.

ООО «Али» обратилось 03.12.2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, утвержденную приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 по состоянию на 01.01.2016 года. К заявлению был приложен отчет об оценке № З-419-19Х от 10.10.2019 года, составленный ООО «Профи оценка». Решением комиссии от 18.12.2019 года № 30 заявление об оспаривании кадастровой стоимости отклонено по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 5 ФСО № 3.

В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 16.03.2020 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под гостевую автостоянку, площадь 10298 кв.м., местонахождение: <адрес>, кадастровый номер №, по заказу ООО «Али» оценщиком ООО «Профи оценка» ФИО1 (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 08.10.2009 года является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», регистрационный номер №), проведена оценка его рыночной стоимости, о чем подготовлен отчет № З-419-19Х от 10.10.2019 года.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 10.10.2019 года № З-419-19Х, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040940:46 определялась по состоянию на 01.01.2016 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость этого земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке № З-419-19Х от 10.10.2019 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, так как располагал достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован (страницы 76-77, 117-119 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке № З-419-19Х от 10.10.2019 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади, которая используется покупателем, продавцом и другими специалистами в сегменте рынка купли-продажи земельных участков и является общей для объекта оценки и объектов-аналогов.

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал вид разрешенного использования земельного участка – для размещения автостоянок, хранения и складирования грузов, его местоположение – территориальная зона ЦК (зона коммерческой активности), действующие на дату оценки нормативные документы, регламентирующие виды размешенного использования земельных участков на территории города Хабаровска, и пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под коммерческую и производственную застройку (страницы 32-36, 74-75 отчета).

В отчете об оценке указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик анализировал рынок земельных участков города Хабаровска за год, предшествующий дате оценки (с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года), используя открытые источники информации (о ценах совершенных сделок и о ценах предложений к продаже), и для подбора объектов-аналогов использовал: Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.portal.rosreestr.ru) раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» (http://vnh27.ru/); портал по продаже недвижимости (www.nd27.ru). Для расчета им подбирались аналоги максимально схожие по ценообразующим факторам с объектом оценки, исходя из основных критериев: тип участка – не застроенный, местоположение – желательно в Железнодорожном районе г.Хабаровска (при недостатке аналогов – в пределах всего города Хабаровска, за исключением Центрального района), разрешенное использование – ВРИ-9 - «Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (при отсутствии аналогов в этой группе – в других группах с идентичным назначением), по площади – не менее 16,4 соток.

Оценщиком отобрано 6 объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах скорректированы путем применения корректировок: «на дату продажи», «на условия продажи/предложения», «на местоположение», «на площадь», «на расположение относительно автомагистралей», «на вид разрешенного использования». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в Отчете (страницы 63, 68-96, таблицы 12, 19 - 24).

Проведя проверку и согласование полученных результатов расчета, оценщик определил итоговую рыночную стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под гостевую автостоянку, площадь 10298 кв.м., местонахождение: <адрес> (в г.Хабаровске, примерно в 322,0 м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>), кадастровый номер №, в размере 16 610 674 рублей.

Содержание отчета об оценке № З-419-19Х от 10.10.2019 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, кадастровые номера которых неизвестны, что не позволяет провести их проверку по элементу сравнения «вид разрешенного использования (зонирование)». Объекты-аналоги №№ 3, 4, 5 и 6 отобраны оценщиком при использовании открытого источника информации - сайта Росреестра, в котором содержится информация о кадастровых номерах и видах разрешенного использования земельных участков. Сведения об аналогах №№ 1 и 2 получены оценщиком из открытых источников информации, в которых отсутствовали сведения о кадастровых номерах и видах разрешенного использования. Для уточнения этих сведений оценщик сопоставил содержащуюся в объявлениях информацию о предмете продажи с данными публичной кадастровой карты города Хабаровска, а затем с данными Росреестра. Это позволило ему получить сведения о кадастровом номере и виде разрешенного использования каждого объекта, и установить, в какой территориальной и оценочной зонах они находятся. Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим данным, или по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иной категорией земель, иным видом использования, иной площади), административным ответчиком не представлены.

Вопреки доводам административного ответчика различие объектов-аналогов между собой и с объектами оценки в площади участков было скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Административный ответчик считает, что оценщиком неверно произведен расчет корректировки «на дату продажи/предложения», что повлекло неверное определение рыночной цены объекта оценки. При расчете корректировки использованы сведения из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» о динамике изменения цен на рынке на коммерческую недвижимость, которая не аналогичная динамики изменения цен на земельные участки. Такая позиция не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

На странице 92 отчета приведено описание корректировки «на дату продажи». Оценщик указал, что для расчета корректировки он воспользовался ретроспективными данными аналитических обзоров ООО РСО «Кредо» по состоянию на: 01.01.2015 года, 01.04.2015 года, 01.07.2015 года, 01.10.2015 года и на 01.01.2016 года, о диапазоне стоимости земельных участков коммерческого назначения в городе Хабаровске. Сведений о том, что оценщик при расчете этой корректировки использовал сведения из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» и учитывал динамику изменения цен на коммерческую недвижимость, в отчете не имеется.

Довод административного ответчика, что оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно исключил обязательный параметр сравнения - транспортная доступность, наличие или отсутствие инфраструктуры, (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), суд не принимает во внимание, поскольку такая позиция свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.

В отчете об оценке указано, что оценщик произвел сравнение объектов-аналогов и объекта оценки по критериям - «на местоположение» и «на расположение относительно автомагистралей», произвел соответствующую корректировку рыночной цены объектов-аналогов. Такой параметр сравнения учитывает: удаление или близость земельных участков от основных транспортных потоков, расположение участков внутри квартала, степень обеспеченности инфраструктурой, наличие или близость инженерных сетей. В отчете приведен расчет корректировок.

Не соглашается суд и с позицией заинтересованного лица, что оценщиком указаны неверные сведения о наличии (отсутствии) объектов капитального строительства на земельных участках, выбранных в качестве аналогов №№ 4, 5, 6, и что наличие объектов капитального строительства влияет на рыночную стоимость земельного участка, а оценщик этого не учел.

Содержание в источниках информации сведений, которые пользовался оценщик при подборе аналогов, позволяет сделать вывод, что предметом сделки (предложения) являлись только земельные участки, а не имущественные комплексы.

В пунктах 4, 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В пункте 20, подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Исходя из приведенных положений, наличие или отсутствие на земельных участках объектов капитального строительства не влияет на рыночную стоимость земельного участка, которая определяется для оспаривания кадастровой стоимости, так как указанные недвижимые вещи являются самостоятельными объектами кадастрового учета и налогообложения.

Давая оценку доводу заинтересованного лица, что оценщиком неверно применен понижающий коэффициент для объекта аналога № 4 при расчете корректировки «на расположение относительно красной линии», в то время как этот земельный участок находится внутри квартала, суд нашел его несостоятельным, так как он выражает субъективную позицию заинтересованного лица относительно такого понятия, как «объект находится внутри квартала»..

В подпункте «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

На страницах 32-36, 95 отчета оценщик указывает, что определяя нахождение объекта оценки относительно «красной линии» он исходил из того, в какой непосредственной близости находится земельный участок к проезжей части, автодороге красной линии. Данные кадастровой карты города Хабаровска о кадастровых кварталах (скриншот кадастровой карты имеется в отчете) свидетельствуют о том, что оцениваемый земельный участок находится на удалении от автомагистралей, а аналог № 4 (земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051801:86) расположен в непосредственной близости к автомагистрали (260м до проезжей части ул. Краснореченской). При таком положении применение корректировки к аналогу № 4 «положение относительно красной линии» обоснованно. Представленная заинтересованным лицом схема кадастрового квартала, в котором находится земельный участок – аналог № 4, не опровергает вывод оценщика, а подтверждает его.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов оценки лежит на административных ответчиках.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «Али» обратилось в суд 16.03.2020 года, в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости – 03.12.2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Али» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под гостевую автостоянку, площадь 10 298 кв.м., местонахождение: в г.Хабаровске, примерно в 322,0 м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 16 610 674 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 03 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение пятнадцати дней со дня получения его копии, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская