Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО5<адрес>, пл.Кирова, <адрес>А, в размере его рыночной стоимости 793000 рублей по состоянию на 19.08.2013 года; нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО5<адрес>, пл.Кирова, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1800000 рублей по состоянию на 05.06.2011 года; обязании административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере 793000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1800000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указал в административном иске о том, что ему на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства: нежилое здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: столовая, площадью 340,5 кв.м., расположенное по адресу: ФИО5<адрес>А, и нежилое здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: административное здание, площадью 458,7 кв.м., расположенное по адресу: ФИО5<адрес> (далее также – нежилые здания, спорные здания). Кадастровая стоимость данных объектов капитального строительства определена в следующем размере: нежилое здание с кадастровым номером № – 6306918,06 рублей, нежилое здание с кадастровым номером № – 4250396,07 рублей.

Считая, что кадастровая стоимость объектов недвижимости завышена, он обратился в оценочную компанию ООО «№». Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 793000 рублей по состоянию на 19.08.2013 года, а объекта недвижимости с кадастровым номером № - 1800000 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

17.12.2018 года он обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Комиссия) с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №, однако заявления не были рассмотрены в связи с пропуском срока обращения.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Вместе с административным исковым заявлением подано письменное ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления.

При рассмотрении дела в ФИО5 суде представитель административного истца ФИО3 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить. Пояснила суду о том, что указанные нежилые здания были приобретены ФИО2 у ОАО «<данные изъяты>» на основании договора купли-продажи имущества от 12.07.2013 года. Всего согласно договору приобретено пятьдесят объектов капитального строительства и земельных участков за 22,45 млн. рублей, что, по мнению представителя, также указывает на то, что кадастровая стоимость спорных зданий превышает их рыночную стоимость. На основании заявленного ходатайства судом постановлено допросить в качестве свидетеля оценщика ФИО4

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представил в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилых зданий. Указывается, что нежилое здание с кадастровым номером № было внесено в Единый государственный реестр недвижимости 19.08.2013 года, а нежилое здание с кадастровым номером № внесено в Единый государственный реестр недвижимости 15.02.2010 года.

Объект капитального строительства с кадастровым номером № вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 года, и его кадастровая стоимость определена и утверждена приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 4250396,07 рублей.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена в соответствии с Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, в размере 6306918,06 рублей. Изменений кадастровой стоимости в отношении данных объектов капитального строительства в ЕГРН не вносилось. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что действия по определению кадастровой стоимости зданий произведены в соответствии с действующим законодательством. Представлены выписки из ЕГРН и акт определения кадастровой стоимости (л.д.199-209, л.д.229-233).

Административный ответчик Правительство Нижегородской области в письменном отзыве указало о том, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в отношении здания с кадастровым номером № и выписку из Приложения 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в отношении здания с кадастровым номером № в части утверждения средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области – Перевозский муниципальный район (л.д.191-196).

Заинтересованное лицо администрация городского округа Перевозский Нижегородской области представило в суд письменное ходатайство о рассмотрении административного дела по административному иску ФИО9. в отсутствии представителя администрации городского округа Перевозский (л.д.226-227).

При рассмотрении дела в суде оценщик ООО «№» ФИО4 пояснила, что составляла отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером № от 10.12.2018 года № и отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером № от 10.12.2018 года №. Здания осматривались, были сделаны их фотографии. Состояние здания с кадастровым номером № (административное) удовлетворительное. Дата его постройки – 1972 год, имеются незначительные разрушения штукатурки. Здание с кадастровым номером № (бывшая столовая) находилось и находится в неудовлетворительном состоянии как на дату оценки, так и на дату осмотра. Коммуникации в здании отсутствуют. Здание длительное время не эксплуатируется, нахождение внутри его представляет опасность. Разрушение здания значительное, восстановление его теоретически возможно только при проведении капитального ремонта. При оценке здания с кадастровым номером № ею был использован затратный подход, так как с учетом имеющихся разрушений сложно подобрать аналоги для использования сравнительного и доходного подходов к оценке. При оценке здания с кадастровым номером № использовались сравнительный, затратный и доходный подходы. Пояснила, что в отчетах рыночная стоимость определена с учетом НДС. Представила дополнения к отчетам, согласно которым без учета НДС рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 672033 (Шестьсот семьдесят две тысячи тридцать три) рубля 90 копеек по состоянию на 19.08.2013 года, а объекта недвижимости с кадастровым номером № - 1525423 (Один миллион пятьсот двадцать пять тысяч четыреста двадцать три) рубля 73 копейки по состоянию на 05.06.2011 года. Полагала, что рыночная стоимость зданий ею установлена правильно.

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО2 является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами № и №, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 06.06.2019 года (л.д.202-206). Таким образом, ФИО2 как собственник зданий и плательщик налога на имущество физических лиц является лицом, права которого затронуты результатами определения кадастровой стоимости данных зданий.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 4250396,07 рублей по состоянию на 05.06.2011 года. В таком случае применению к данному требованию подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», надлежащими административными ответчиками по такому требованию суд считает Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и кадастровая стоимость зданий может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

Актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, по состоянию на 19.08.2013 года. Суд считает, что по требованию об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № надлежащим административным ответчиком является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания может быть определена по состоянию на 19.08.2013 года, что и просит административный истец.

В соответствии с выписками из ЕГРН кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена в размере 4250396,07 рублей, а кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № – в размере 6306918,06 рублей (л.д.207, 208).

Административный истец ФИО2 17.12.2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Уведомлениями Комиссии от 21.12.2018 года заявления не были рассмотрены по существу в связи с пропуском срока, разъяснено право обратиться с административным иском в суд (л.д.158-165).

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом).

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец ФИО2 представил в суд отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером № от 10.12.2018 года № и отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ№, составленные оценщиком ООО «№» ФИО4

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ№ (с учетом представленного дополнения к отчету) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: столовая, площадью 340,5 кв.м., расположенного по адресу: ФИО5<адрес>, без учета НДС составляет 672033 (Шестьсот семьдесят две тысячи тридцать три) рубля 90 копеек по состоянию на 19.08.2013 года.

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ№ (с учетом представленного дополнения к отчету) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: административное здание, площадью 458,7 кв.м., расположенного по адресу: ФИО5<адрес>, без учета НДС составляет 1525423 (Один миллион пятьсот двадцать пять тысяч четыреста двадцать три) рубля 73 копейки по состоянию на 05.06.2011 года.

Суд учитывает, что в настоящее время образован городской округ Перевозский. Указание в решении в адресе спорных нежилых зданий «Перевозский район» судом сделано в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (л.д.202-206).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об оценке от 10.12.2018 года № и отчет об оценке от 10.12.2018 года №, составленные оценщиком ООО «№» ФИО4, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «<данные изъяты> (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела 2 (задание на оценку) обоих отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилых зданий для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (разделы 6); приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (разделы 8).

Оценщиком в отчетах дано подробное описание объектов оценки.

Здание с кадастровым номером № имеет назначение: нежилое здание, наименование: столовая, площадь 340,5 кв.м., расположено по адресу: ФИО5<адрес>. Год ввода в эксплуатацию здания – 1976. Физическое состояние здания неудовлетворительное. Конструктивные элементы имеют значительные дефекты. Отделка помещений в значительной степени повреждена, инженерное оборудование отсутствует. Зданию требуется капитальный ремонт. Физический износ здания определен оценщиком в размере 61-80%. Экономическое устаревание определено в размере 65%. На дату оценки и на дату осмотра здание не использовалось (л.д.29-30).

Здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: административное здание, площадь 458,7 кв.м., расположено по адресу: ФИО5<адрес>. Год ввода в эксплуатацию здания – 1972. Физическое состояние здания удовлетворительное. Конструктивные элементы имеют незначительные дефекты. Отделка помещений в удовлетворительном состоянии, инженерное оборудование функционирует. Физический износ определен в размере 21-40%, внешнее устаревание составляет 65%. На дату оценки и на дату обследования здание используется по назначению в качестве административного объекта (л.д.81-83).

В отчетах об оценке представлены фотографии зданий и помещений в них, исследованные судом (л.д.48-53, л.д.124-126).

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчетах приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, Нижегородской области по состоянию, предшествующему дате оценки. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки – здание с кадастровым номером № – нежилые здания, предлагаемые для размещения объектов торговли, сферы услуг, расположенные в различных населенных пунктах Нижегородской области (л.д.36); здание с кадастровым номером № – нежилые здания, предлагаемые под офис, сферу услуг, расположенные в различных населенных пунктах Нижегородской области. Предпочтение отдается объектам, расположенным в районах, сопоставимых с <адрес>ом (л.д.90 оборот).

В отчетах приведен анализ сегмента рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым относятся объекты оценки (л.д.36 оборот – 40 оборот, л.д.91-98 оборот).

Определены ценообразующие факторы для объектов оценки, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.40 оборот – 41, л.д.98 оборот – 101).

Наиболее эффективным использованием зданий признано их фактическое использование – для здания с кадастровым номером № – под нежилое здание общественного питания (л.д.41 оборот - 42), для здания с кадастровым номером № – под административное здание (л.д.101-102).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «<данные изъяты>» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.

Оценка нежилого здания с кадастровым номером № проведена с применением затратного подхода. Оценщиком в отчете указано, по каким причинам не применялись сравнительный и доходный подходы (л.д.42 оборот – 43).

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, при котором учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки, стоимость нового строительства, прибыль предпринимателя, износ. При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием затратного подхода оценщик использовал индексно-базисный метод. В качестве базисной стоимости использована стоимость в ценах 1969 года с применением системных индексов перехода в цену на дату оценки с учетом удорожания строительных материалов и работ. Определены общий индекс цен, прибыль предпринимателя, износ и устаревание объекта оценки.

С учетом НДС и без учета стоимости земельного участка рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № затратным подходом определена в размере 792933 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47 оборот).

В суд представлено дополнение к отчету об оценке с расчетом рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость (НДС), согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 672033 (Шестьсот семьдесят две тысячи тридцать три) рубля 90 копеек по состоянию на 19.08.2013 года.

Оценка нежилого здания с кадастровым номером № проведена с применением затратного, сравнительного и доходного подходов.

При расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № с использованием затратного подхода оценщик использовал индексно-базисный метод. В качестве базисной стоимости использована стоимость в ценах 1969 года с применением системных индексов перехода в цену на дату оценки с учетом удорожания строительных материалов и работ. Определены общий индекс цен, прибыль предпринимателя, износ и устаревание объекта оценки. С учетом НДС и без учета стоимости земельного участка рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № затратным подходом определена в размере 1453462 рубля по состоянию на 05.06.2011 года (л.д.106 оборот).

При расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. К объектам-аналогам применены корректировки цен. С учетом НДС рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № сравнительным подходом определена в размере 1753967 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (л.д.110).

При расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № с использованием доходного подхода оценщик использовал метод капитализации по расчетным моделям. Установлен размер чистого операционного дохода, который составляет 308076 рублей, и коэффициент капитализации – 0,1516. С учетом НДС рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № доходным подходом определена в размере 1953624 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (л.д.121).

Оценщиком проведено согласование полученных разными подходами результатов оценки. С учетом НДС рыночная стоимость здания с кадастровым номером № определена в размере 1800000 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (л.д.122 оборот).

В суд представлено дополнение к отчету об оценке с расчетом рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость (НДС), согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 1525423 (Один миллион пятьсот двадцать пять тысяч четыреста двадцать три) рубля 73 копейки по состоянию на 19.08.2013 года.

Суд считает, что для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежит применению рыночная стоимость таких объектов недвижимости, рассчитанная без учета НДС. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС, поэтому НДС в данном случае не применяется. Аналогичная позиция изложена в письме ФНС России от 26.04.2018 года №БС-4-21/8060 «Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС» (вместе с Письмом Минфина России от 23.04.2018 №03-05-04-01/27451, Письмом Минэкономразвития России от 17.04.2018 №Д23и-1986 «О применении кадастровой стоимости для целей налогообложения»).

Таким образом, содержащиеся сведения об объектах оценки дают надлежащее представление об их местоположении, техническом и функциональном состоянии. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, обоснованно применен затратный подход к оценке.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сами отчеты, в которых определена величина рыночной стоимости нежилых зданий, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Из материалов дела усматривается, что оценщик ФИО4 является лицом, обладающим специальными познаниями. Оценщик ФИО4 является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включена в реестр оценщиков 26.01,2009 года №. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «<данные изъяты>» от 16.02.2018 года №. Стаж работы в оценочной деятельности – 10 лет. Деятельность оценщика застрахована в ОСАО «ИНГОССТРАХ» и ОАО «АльфаСтрахование» (л.д.26, л.д.68-72, л.д.78, 153-156).

Сведений о том, что оценщик ФИО4 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО4 у суда не имеется. При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке, составленным оценщиком ФИО4, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных зданий в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – зданий их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18 и 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость зданий устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО2 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлениями имело место 17.12.2018 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № необходимо считать 17.12.2018 года.

Суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению в части, так как в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 об обязании административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере 793000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № - в размере 1800000 рублей должно быть отказано по следующим мотивам.

Порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости установлен статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не отказывало административному истцу ФИО2 в учете изменений сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости – нежилых зданий с кадастровыми номерами № и № установленной на основании решения суда по рассматриваемому настоящему административному делу, и, соответственно, прав административного истца на внесение таких изменений в Единый государственный реестр недвижимости не нарушал. Оснований для применения мер судебной защиты в данном случае не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: столовая, площадью 340,5 кв.м., расположенного по адресу: ФИО5<адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 672033 (Шестьсот семьдесят две тысячи тридцать три) рубля 90 копеек по состоянию на 19.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: административное здание, площадью 458,7 кв.м., расположенного по адресу: ФИО5<адрес>, в размере его рыночной стоимости 1525423 (Один миллион пятьсот двадцать пять тысяч четыреста двадцать три) рубля 73 копейки по состоянию на 05.06.2011 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № считать 17.12.2018 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО2 по настоящему административному делу об обязании административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере 793000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1800000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 11 июля 2019 года.

Судья М.А. Кручинин