Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Салащенко ФИО10 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания общей площадью 1518,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО2<адрес>

Часть указанного здания (комната №23, площадью 75,3 кв.м.) принадлежит ей на праве аренды по договору от 15.01.2016г. (собственник – ООО «Аватар»).

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 0,002% от кадастровой стоимости всего здания.

Согласно пункту 5.1 договора аренды арендатор вправе оспорить кадастровую стоимость Здания в установленном законодательством порядке.

Согласно Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», кадастровая стоимость указанного здания, площадью 1518,4 кв.м. составила № рубля по состоянию на 05.06.2011 г.

ФИО1 указывает, что установленная завышенная кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает её законные права и интересы, как арендатора части указанного здания, уплачивающего арендную плату в зависимости от кадастровой стоимости здания.

Согласно проведенной оценке рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № на 05.06.2011 г., на которую была установлена его кадастровая стоимость, составляет № руб.

Ссылаясь на положения ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФИО1 просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого здания равной его рыночной стоимости в заявленном размере.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение не является ни органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в настоящем отзыве (л.д.124-126).

Иные лица, участвующие в деле, позиции по делу не представляли.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО7 просил удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В судебное заседание ФИО1, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ООО «Аватар» не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. ФГБУ «ФКП Росреестра» просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, согласно представленной позиции по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО7, обсудив доводы административного искового заявления, письменной позиции заинтересованного лица – ФГБУ «ФКП Росреестра», исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что кадастровый учет осуществляется, среди прочего, в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п.п.7, 10 - 21, 25 - 29 ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости (ч.1). Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости (ч. 4).

Федеральным законом от 22.07.2010 года №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором части нежилого здания общей площадью 1518,4 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается договором аренды от 15.01.2016г. (л.д.14-17).

В силу пункта 3.1 договора аренды, арендатор уплачивает арендодателю (ООО «Аватар») арендную плату в размере 0,002% от кадастровой стоимости всего здания.

Как разъяснено в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Согласно пункту 5.1 договора аренды арендатор вправе оспорить кадастровую стоимость Здания в установленном законодательством порядке. Согласно пункту 5.2 договора аренды арендодатель в настоящем договоре дает согласие на оспаривание арендатором кадастровой стоимости здания в установленном законодательством порядке.

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО1 является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица по уплачиваемой им арендной плате.

Как следует из представленной в материалы дела информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ФИО2<адрес>, внесен в государственный кадастр недвижимости 20.08.2010г.16.03.2010г. как ранее учтенный со следующими характеристиками: вид объекта недвижимости – здание, назначение – нежилое здание, общая площадь – 1518,4 кв.м.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена в соответствии с Приложением 1 Постановления Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 года № 331 в размере № рублей (л.д.135).

Из чего следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорного нежилого здания, является 05 июня 2011 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом ФИО1 в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО6 109-1/2016 от 21.04.2016 г., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0030257:18 по состоянию на 05.06.2011 г. составляет № рублей (л.д.19-99).

Соответствие отчета 109-1/2016 от 21.04.2016 г. требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО №№1,2,3,7) и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, подтверждено положительным экспертным заключением № 1863/2016/1 от 28.06.2016 г., подготовленным Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (л.д.100-117).

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 г. №145-ФЗ, далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в ст.3 (статья 3).

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно ст.24.16 Закона об оценочной деятельности, в течение тридцати дней, с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Судом установлено, что представленный ФИО1 отчет об оценке №109-1/2016 от 21.04.2016 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015г. №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющегося членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе двух методов в рамках затратного и доходного подходов.

Оценщиком при анализе рынка было определено, что объект оценки представляет собой нежилое двухэтажное здание автомойки с административными помещениями.

В рамках затратного подхода был применен метод сравнительной единицы, в ходе применения которого оценщиком рассчитаны затраты на замещение оцениваемого объекта. При этом источником информации служил сборник Укрупненных показателей стоимости строительства (КО-ИНВЕСТ), составленный в ценах и нормах на 01.01.2009г. В дальнейшем оценщик применил индекс пересчета цен января 2009г. на июнь 2011г.

Для расчета накопленного физического износа оцениваемых объектов оценщиком был корректно применен метод разбивки – были определены величины устранимого и неустранимого физического износа. Также оценщиком было обосновано отсутствие функционального устаревания и наличие внешнего устаревания, связанного с наличием кризисных явлений в экономике по состоянию на дату оценки.

Стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода, составила № рублей.

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации по расчетной модели, в ходе применения которого оценщиком проанализированы рыночные данные о величине арендных ставок, по которым могут быть сданы помещения оцениваемого объекта, определены действительный валовой доход и операционные расходы, рассчитан чистый эксплуатационный доход.

Процесс оценки в рамках доходного подхода изложен в р.15.2 Отчета. Рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках доходного подхода без НДС составила 31 243 533,58 рублей.

Оценщиком было проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – нежилого здания <адрес>, инвентарный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, составила №

Копии источников информации представлены в Приложении к Отчёту. Также, источники, использованные в отчете, указаны в тексте по мере изложения информации (ссылки на Интернет-сайты, периодические издания).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст. 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ, и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО6 №109-1/2016 от 21.04.2016 г. и положительное экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 1863/2016/1 от 28.06.2016 г. отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1518,4 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: ФИО2<адрес> по состоянию на юридически значимую дату – на 05 июня 2011 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 г. в размере № рублей подлежат удовлетворению.

Доводы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ФИО1 требований по административному делу, рассмотренному в порядке главы 25 КАС РФ, административными ответчиками по которому выступают Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, а учреждение, права и обязанности которого могут быть затронуты при разрешении настоящего административного дела, участвует в нем в качестве заинтересованного лица.

В п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 1518,4 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: ФИО2<адрес>, следует считать 01 августа 2016 года, т.е. дату обращения с административным исковым заявлением в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Салащенко ФИО11 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 1518,4 кв.м., этажность – 2, инвентарный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 29 № рублей, по состоянию на 05.06.2011 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 01 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Гущева

Мотивированное решение изготовлено 19 сентября 2016 года.